TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05383 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AH3

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE SIEMP, [Adresse 7] – [Localité 5], représentée par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 4], Toque P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [G] [J], demeurant [Adresse 8] – [Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [Y] [U] épouse [G] [J], demeurant [Adresse 8] ,représentée par M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1] [Localité 3], Toque E0015, aide juridictionnelle n° C-75056-2024-021802 du 9 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05383 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AH3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 février 2019, la société ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [I] [G] [J] et Madame [D] [Y] [N] épouse [G] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] [Localité 6].

Des loyers étant demeurés impayés, la société ELOGIE SIEMP a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 9350, 80 euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle, les 8 et 17 janvier 2024.

Par actes d’huissier en dates des 2 et 6 mai 2024, la société ELOGIE SIEMP a fait assigner Monsieur [I] [G] [J] et Madame [D] [Y] [N] épouse [G] [J] et Monsieur [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail avec Monsieur [I] [G] [J] et Madame [D] [Y] [N] épouse [G] [J] sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [I] [G] [J] et Madame [D] [Y] [N] épouse [G] [J] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 10373, 82 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 7 janvier 2025, la société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions actualisant la dette à la somme de 12 684, 89 euros, décembre 2024 compris, la somme de 1500 euros étant réclamée au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE SIEMP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle ajoute que le dysfonctionnement du compteur d’eau a conduit à une modification de la grille de répartition des charges d’eau, la répartition ayant été réalisée en fonction des tantièmes, et non plus en fonction de la consommation réelle, pour l’année 2021, le compteur ayant été changé. Elle explique qu’un forfait, parfaitement régulier, a alors été mis en place pour calculer la répartition eau chaude et eau froide, le temps de présence des locataires étant impossible à identifier. Elle indique, au surplus, que l’erreur initialement commise a été corrigée pour l’année 2021, puisque le forfait eau chaude a été fixé à la somme de 1622, 17 euros et la compensation effectuée, au crédit, sur le compte de la défenderesse le 12 mai 2023. Elle rappelle que la consommation de l’année 2021 est fondée sur la consommation globale des locataires et non sur sa consommation des années précédentes. Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire uniquement si la dette est entièrement reconnue et que le FSL prend en charge la totalité de la dette, le paiement du loyer courant ayant été repris. Elle sollicite le rejet des demandes de dommages et intérêts. Elle ne sait pas si l’acte de divorce a été retranscris en marge des actes d’Etat civil.

Monsieur [I] [G] [J] n’est pas présent, le divorce ayant été prononcé le 6 mai 2024 mais aucun élément n’étant versé sur la retranscription en marge des actes d’état civil, l’assignation ayant été délivrée par PV de recherche infructueuses.

Madame [D] [Y] [N] épouse [G] [J], assistée de son avocat, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a sollicité les plus larges délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, soit 36 mois. Toutefois, elle relève une contestation sérieuse sur les charges d’eau fixées selon un forfait en 2021, la bailleresse ayant changé les compteurs d’eau cette année-là. Elle demande ainsi que les sommes mises à sa charge en fonction des tantièmes, inexistants, et non pas en fonction de la consommation d’eau réelle, comme c’était le cas précédemment, soient retirées de la somme due. Elle sollicite des dommages et intérêts à titre de provision et 13 euros au titre des frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

Le conseil de la défenderesse s’est engagé à présenter les actes d’état civil en délibéré, en marge desquels l’acte de divorce est mentionné conformément aux dispositions de l’article 1082 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

1.Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 7 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 11 Septembre 2024, première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

De plus la société ELOGIE SIEMP justifie avoir saisi la CAF le 26 décembre 2023

L’action est recevable.

Sur le fond

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 février 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 8 et 17 janvier 2024, pour la somme en principal de 9350, 80 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.

Sur le fond, pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et être présenté de manière suffisamment explicite et précis sur la nature de sommes appelées et payées et les termes concernés pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées. Le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.

Il en est toutefois autrement lorsque l’ampleur des réclamations indues n’a pas permis au locataire de connaître exactement l’ampleur de sa dette à la date du commandement de payer et de s’acquitter de sa dette dans le délai imparti, ou que la dette était en réalité inexistante.

En l’espèce, le commandement de payer porte sur la somme de 9350, 80 euros en ce inclus la régularisation des charges pour un montant de 5682, 63 euros le 31 mai 2023 et pour un montant de 2290, 74 euros, le 31 décembre 2023, un remboursement de charges étant effectué le 12 mai 2023, le décompte présenté par la société bailleresse débutant à cette date, aucun décompte précédent n’étant versé.

Il convient de relever que le 12 mai 2023, il est indiqué sur le décompte : « rembst cpt fictif regul ef » et les 31 mai et 31 décembre 2023, il est indiqué sur le relevé de comptes : « régularisation de charges », aucune quittance détaillée n’étant produite, ces intitulés incomplets et peu clairs ne permettant pas de déterminer le détail des charges et de vérifier la dette.

Au vu des calculs réalisés à base de tantièmes, de la décorrélation entre la consommation d’eu des années précédentes et de l’année 2021, de la responsabilité de la société bailleresse dans le dysfonctionnement des compteurs d’eau, du choix opéré de calcul et de l’erreur d’ores et déjà commise et identifiée menant au remboursement sur le compte de la défenderesse le 12 mai 2023, il y a lieu de conclure que la majoration au titre des charges qui sont ainsi des sommes sérieusement contestables rend la validité du commandement de payer également contestable, .

Le bailleur sera ainsi renvoyé à agir au fond, sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire excédant la compétence du juge des référés.

2.Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [I] [G] [J] et Madame [D] [Y] [N] épouse [G] [J] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 7 juillet 1989.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP produit un décompte montrant que Monsieur [I] [G] [J] et Madame [D] [Y] [N] épouse [G] [J] resteraient lui devoir la somme de 12 251,67 euros.

Pour la somme au principal, le montant des charges est sérieusement contestable, la dette ne pouvant pas être déterminée, aucune quittance ou avis d’échéance n’étant versé.

Il en résulte également une contestation sérieuse sur le montant de la dette due.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de Madame [D] [Y] [N] épouse [G] [J] au titre des dommages et intérêts, supposant une appréciation de la part du juge.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie supportera ses propres dépens.

L’équité et la situation financière respective des parties justifient de ne pas faire droit à la demande du bailleur formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence d’une difficulté sérieuse sur la validité du commandement de payer et DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire du bail à l’encontre de Monsieur [I] [G] [J] et Madame [D] [Y] [N] épouse [G] [J] ainsi que sur les demandes relatives au montant de la dette due;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DISONS que chaque partie conserve ses propres dépens.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.