TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° RG 25/02144 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FWC6

Minute : 25/0794

JUGEMENT

DU 17 Décembre 2025

AFFAIRE :

Organisme SILENE

C/

[E] [Y]

Copies certifiées conformes

M^e DAVID

M^e SASMAYOU

Copie exécutoire

M^e DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Organisme SILENE

Activité : , demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Sylvie DAVID de la SCP GUYON & DAVID, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [E] [Y], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître SASMAYOU, avocate inscrite au Barreau de SAINT-NAZAIRE,

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Léa DELOBEL, Greffière placée lors des débats

Camille LECRIQUE, Greffière placée lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 05 Novembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2021, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [E] [Y] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 622,08€, provision sur charges incluse. Madame [E] [Y] a signé le règlement intérieur le 23 décembre 2021 et est entrée dans les lieux le même jour.

Ce règlement précise notamment que :

— le locataire est tenu d’observer les lois et les règlements concernant le bon ordre, l’hygiène et la salubrité publique, de telle façon que son comportement ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins (article 3),

— il est interdit d’utiliser des barbecues dans les logements, sur les balcons et les terrasses (article 7).

Au mois de février 2024, l’OPH SILENE a été destinataire de deux réclamations de locataires, voisins de Madame [E] [Y], se plaignant des agissements de cette dernière, notamment de nuisances sonores, de barbecues générant des émanations de fumées gênantes et d’actes de dégradations dans les parties communes du bâtiment. L’OPH SILENE a rappelé à Madame [E] [Y] ses obligations en tant que locataire et particulièrement le respect du règlement intérieur par courrier en date du 23 février 2024.

Le 14 mars 2024, le voisinage a transmis au bailleur une photographie de plusieurs barbecues installées sous les balcons, avec de nombreux plateaux de nourritures.

Par courrier du 13 mars 2024, le bailleur a une nouvelle fois mis en demeure la locataire de cesser l’organisation de regroupements autour de barbecues réalisés à l’arrière du bâtiment.

Le 2 avril 2024, le bailleur proposait à la locataire l’organisation d’une rencontre le 9 avril 2024 afin d’échanger sur ses relations conflictuelles avec le voisinage. La locataire ne s’est pas présentée au rendez-vous.

Par courrier du 10 avril 2024, le bailleur informait la locataire qu’il avait été une nouvelle fois saisi par le voisinage du fait de l’organisation d’un barbecue dans les parties communes de la résidence, causant des nuisances sonores. Il mettait Madame [E] [Y] en demeure de cesser ses agissements et lui précisait qu’en cas de nouvelle plainte une procédure en expulsion serait engagée.

Une nouvelle plainte du 5 juin 2025 était adressée au bailleur du fait de l’organisation par la locataire d’un barbecue dans la cave du bâtiment. Le voisinage alertait notamment sur les risques d’incendie. Par courrier du bailleur du 9 juillet 2025, la locataire était une nouvelle fois mise en demeure de faire cesser les troubles.

Une nouvelle réclamation a été adressée au bailleur le 11 juillet 2025, indiquant que la locataire faisait des barbecues presque quotidiennement et que des dégradations étaient constatées dans les parties communes de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, l’OPH SILENE a fait citer Madame [E] [Y], locataire, devant le Tribunal d’Instance de Saint-Nazaire, au visa des articles 1728, 1729 et 1760 du code civil et de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, afin de faire constater l’inexécution fautive par ce dernier de ses obligations en qualité de locataire et d’obtenir :

la constatation que Madame [E] [Y] et les occupants de son chef causent à l’ensemble des occupants de l’immeuble, un trouble anormal de voisinage ;

le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la défenderesse ;

l’expulsion de Madame [E] [Y] et celle de tout occupant son chef et si besoin avec le concours de la force publique ;

la condamnation de la locataire au paiement :

d’une indemnité d’occupation équivalente au montant de la valeur locative augmentée des charges ;

de la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

des entiers dépens.

A l’audience du 5 novembre 2025, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, se référant à ses écritures, a fait valoir que les voisins de Madame [E] [Y] se plaignaient depuis le mois de février 2024 des agissements de la locataire et de ses visiteurs. Il indique que la locataire n’a jamais cessé ses agissements et ce, malgré les différentes mises en demeure qui lui ont été adressées. Il rappelle également que la locataire ne s’est pas présentée aux rendez-vous qui lui ont été proposés. Il précise que compte tenu de la réitération de nuisances portant gravement atteinte aux conditions d’hébergement des autres locataires notamment au regard du risque d’incendie, le bail devait être résilié.

Madame [E] [Y], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, explique qu’elle n’avait pas pris la mesure des courriers qui lui avaient été adressés par le bailleur et que ce n’était que lors de la délivrance de l’assignation qu’elle avait pris conscience de la gravité de la situation qui lui était reprochée. Elle indique qu’elle ne s’est pas présentée au rendez-vous organisé par le bailleur en raison d’une hospitalisation.

Elle conteste être à l’origine des barbecues qui sont organisés en bas de l’immeuble. Elle reconnaît seulement avoir effectué un barbecue sur son balcon au début de l’année 2024, précisant n’avoir jamais recommencé du fait des plaintes de ses voisins, et avoir également organisé un regroupement à l’extérieur de l’immeuble à l’occasion du mariage de sa fille, en journée. Elle déclare que certains barbecues avaient eu lieu en son absence et indique que le bailleur n’a jamais pris la peine de se déplacer afin de vérifier l’identité des personnes à l’origine de ces regroupements. Elle estime qu’il n’est pas démontré que les dégradations commises dans les parties communes soient de son fait. Elle explique n’avoir jamais eu aucun reproche lorsqu’elle résidait dans un autre immeuble et que ses voisins actuels font des réclamations uniquement dans le but de lui nuire, un conflit existant entre leurs enfants.

Au soutien de sa demande de délais pour quitter les lieux, subsidiairement fondée sur les articles L412-1 et suivantes du code des procédures civiles d’exécution, elle justifie avoir de faibles ressources, ne lui permettant pas de se reloger dans le privé et rappelle avoir besoin d’un logement adapté à son handicap.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité.

L’OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail du 20 décembre 2021, le règlement intérieur annexé au contrat de location, les différentes réclamations des locataires voisins, des photographies.

La locataire qui conteste être à l’origine des nuisances reconnaît avoir tout de même réalisé un barbecue sur son balcon et organisé un regroupement familial à l’extérieur du bâtiment pour le mariage de sa fille. Ces allégations sont concordantes avec les éléments transmis et notamment avec la photographie produite, faisant apparaître plusieurs barbecues à l’extérieur installés à proximité des balcons de l’immeuble.

Les différents témoignages des locataires sont parfaitement concordants. Ils indiquent notamment être régulièrement gênées par l’émanation de fumées, les nuisances sonores et les dégradations causés dans les parties communes lors des regroupements organisés autour de barbecues par la locataire.

Si les nuisances ne sont pas toutes le fait de Madame [E] [Y], elle reste néanmoins responsable de l’attitude des personnes qu’elle reçoit à son domicile.

Les nuisances rapportées par différents locataires, concentrées principalement sur la période estivale, se sont déroulées du mois de février 2024 au mois de juillet 2025, soit pendant plus d’une année et demie et les agissements n’ont pas cessés malgré quatre courriers de mise en garde du bailleur et la locataire ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé par le bailleur.

Ainsi, il est établi que des nuisances causées depuis le domicile de Madame [E] [Y] ou à ses abords, ont causé un trouble grave aux conditions d’hébergement des autres résidents de l’ensemble immobilier depuis le mois de février 2024. La réalisation de barbecue à proximité immédiate du bâtiment mais également sur un balcon ou dans la cave de celui-ci génère des risques et notamment un risque d’incendie pour l’ensemble des locataires.

Compte tenu de la gravité et de la réitération de ces troubles, il doit être conclu à des manquements graves à ses obligations de la locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de la locataire avec effet à la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion du preneur des lieux qu’il louait, et ce avec si besoin l’octroi de la force publique, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner Madame [E] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 503,02€, augmentée des charges contractuellement fixées par les parties afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l’ancienne locataire, ce jusqu’à la libération effective des lieux loués. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande d’un délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

Aux termes de l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, il ne ressort pas des éléments transmis une difficulté particulière qui justifierait l’octroi de délais à la locataire pour quitter les lieux. Le montant de ses ressources mensuelles ne fait pas obstacle à son relogement et elle va, de fait, bénéficier d’un délai pour quitter les lieux en raison de la période de trêve hivernale. Dès lors, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 20 décembre 2021 entre l’OPH SILENE et Madame [E] [Y] relatif au logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], ce aux torts exclusifs de la locataire, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, et ce, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer à l’OPH SILENE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer fixé dans le contrat de bail, soit la somme de 503,02€, augmenté des provisions mensuelles pour charges, due à compter de la présente décision et jusqu’à sa sortie effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

DÉBOUTE Madame [E] [Y] de sa demande d’octroi de délais pour quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par l’OPH SILENE ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] aux entiers dépens.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 17 DÉCEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

E. HAMON