Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr référé, 10 octobre 2025, n° 25/04464

TJ Paris 10 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a estimé que l'action du bailleur était recevable au regard des dispositions légales.
Accepté
Inexécution de l'obligation de paiement
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Existence d'une dette locative
La cour a constaté que la locataire devait effectivement la somme demandée, rendant la demande fondée.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était justifiée en raison du maintien de la locataire dans les lieux malgré la résiliation du bail.
Accepté
Succombance de la défenderesse
La cour a constaté que la locataire avait succombé à la cause, justifiant la demande de dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr référé, 10 oct. 2025, n° 25/04464
Numéro(s) :	25/04464
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Karim BOUANANE
Cabinet(s) :	CABINET DE MAITRE PARR
Parties :	Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04464 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YC4

N° MINUTE :

11/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDERESSE

Madame [L] [T]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04464 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YC4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2020, l’EPIC [Localité 5] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à M. [T] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6].

A la suite de l’abandon du domicile par le locataire, le bail a été transféré à Mme [L] [T] par avenant du 31 mai 2024 à effet au 29 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1973,22 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [T] le 2 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a assigné Mme [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 1er mars 2025, ordonner l’expulsion de Mme [L] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3536,38 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 11 juillet 2025 l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 juin 2025, s’élève désormais à 4349,25 euros. Il considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et déclare accepter le plan d’apurement de la dette proposé par la défenderesse.

Mme [L] [T] reconnaît le montant de la dette locative sous réserve de la prise en compte d’un règlement récent. Elle indique avoir repris le paiement du loyer. Elle sollicite des délais de paiement, à hauteur de 130 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle déclare travailler en contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire de 1440 euros environ.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé en ce sens à l’audience, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a produit en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1973,22 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er mars 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juillet 2025, Mme [L] [T] lui devait la somme de 4349,25 euros, soustraction faite des frais de procédure et après paiement de la somme de 495,86 euros le 30 juin 2025.

Mme [L] [T] sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 sur la somme de 1973,22 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1563,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [L] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juillet 2020 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [Z] [T] aux droits duquel est venue Mme [L] [T] par avenant du 31 mai 2024 à effet au 29 février 2024, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 1er mars 2025,

CONDAMNE Mme [L] [T] à payer à l’ EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 4349,25 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 sur la somme de 1973,22 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1563,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [L] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 130 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er mars 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [L] [T] sera condamnée à verser à titre de provision à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [L] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024 ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Le Greffier Le Juge