N° RG 24/06115 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3YE

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/06115 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3YE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David FRANCK

M^e Jacques MARZOLF

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

ORDONNANCE DU 24 JUILLET 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [G]

né le 10 Février 1974 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jacques MARZOLF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 67

Madame [O] [G]

née le 20 Août 1975 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Jacques MARZOLF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 67

Madame [W] [G]

née le 08 Novembre 1976 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 12] (ESPAGNE)

représentée par M^e Jacques MARZOLF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 67

Monsieur [I] [G]

né le 25 Novembre 1978 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 3] (USA)

représenté par M^e Jacques MARZOLF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 67

Monsieur [X] [G]

né le 19 Janvier 1980 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jacques MARZOLF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 67

Madame [A] [G]

née le 19 Novembre 1983 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Jacques MARZOLF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 67

DEFENDERESSE :

Madame [Y] [S]

née le 27 Juin 1964 à [Localité 11] (NIGERIA)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 155

Juge de la mise en état : Anne MOUSTY, Juge

Greffier : Aude MULLER,

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience du 22 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Juge de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 24 Juillet 2025.

ORDONNANCE :

Contradictoire

Rendue par mise à disposition au greffe

Signée par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER,greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [G] et Mme [V] [G] épouse [C], sont respectivement propriétaires d’une moitié indivise de l’immeuble sis [Adresse 7].

Par acte en date du 28 février 2005, M. [D] [G] et Mme [V] [G] épouse [C], ont consenti un bail commercial à Mme [Y] [S], ayant pour objet des locaux à usage commercial sis [Adresse 5] à [Localité 10] et pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2005.

Par acte notarié en date du 24 décembre 2005, M. [D] [G] a fait donation à ses six enfants, M. [F] [G], Mme [O] [G], Mme [W] [G], M. [I] [G], M. [X] [G] et Mme [A] [G] (ci-après les consorts [G]), de la nue-propriété de sa moitié indivise de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], avec réserve d’usufruit.

Par acte notarié en date du 4 décembre 2006, Mme [V] [G] épouse [C], a fait donation à M. [F] [G], Mme [O] [G], Mme [W] [G], M. [I] [G], M. [X] [G] et Mme [A] [G] de la propriété de sa moitié indivise de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 10].

Par acte en date du 12 mars 2014, modifié par un avenant en date du 4 juillet 2015, Monsieur [D] [G], usufruitier pour moitié, et les consorts [G], propriétaires pour moitié et nus-propriétaires pour moitié, ont consenti un bail commercial à Mme [Y] [S], ayant pour objet les mêmes locaux pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2014, moyennant un loyer mensuel de 650 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, les consorts [G] ont délivré à Mme [Y] [S] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail commercial, de la somme de 15 323,52 € au titre notamment de loyers et charges impayés entre septembre 2021 et juin 2023.

Les consorts [G] et M. [D] [G] ont, par assignation signifiée le 12 avril 2024, fait attraire Mme [Y] [S] devant la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg en demandent de :

CONSTATER qu’en application de la clause résolutoire, la défenderesse ne peut plus se revendiquer du bail du 12 avril 2014 et de son avenant du 4 juillet 2015 ;

ORDONNER son expulsion ;

La CONDAMNER à payer 21 823,52 € avec intérêts légaux à compter du juger ;

La CONDAMNER au paiement de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

METTRE tous les frais et dépens de la procédure à sa charge, ainsi qu’un montant de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mention au dossier en date du 2 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée devant la chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2025, le juge de la mise en état a donné acte à M. [D] [G] de son désistement d’instance et d’action.

Par requête sur incident déposée le 25 février 2025, Mme [Y] [S] a sollicité que soient déclarées irrecevables les demandes des consorts [G].

Dans ses dernières conclusions sur incident notifiées le 23 avril 2025, Mme [Y] [S] demande au tribunal de :

DÉCLARER les demandes, fins et prétentions des consorts [G] irrecevables ;

CONDAMNER solidairement ou in solidum, les consorts [G] à verser à Mme [Y] [S] une indemnité de procédure de 1.500 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER les consorts [G] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Y] [S] avance que la résolution d’un bail commercial est un acte de disposition qui requiert le consentement de tous les coindivisaires, or, il existe une indivision de jouissance entre les consorts [G] et M. [D] [G]. Elle en déduit que M. [D] [G], coindivisaire pour moitié de l’immeuble litigieux, s’étant désisté de l’instance, les consorts [G] n’ont pas qualité à agir en résolution du bail commercial au sens des articles 122 du code de procédure civile et 815-3 du code civil.

Elle avance encore que, conformément aux articles 578, 579, 595 et 599 du code civil, les consorts [G] ne peuvent être investis de la qualité de bailleur en raison de leur statut de nus-propriétaires, estimant que seuls les usufruitiers sont habilités à percevoir les fruits de la location. Elle en déduit, à nouveau, que les consorts [G] n’ont pas qualité à agir pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions sur incident notifiées le 15 mai 2025, les consorts [G] demandent au tribunal de :

DEBOUTER la partie défenderesse de ses conclusions ;

CONSTATER que les conclusions des demandes sont parfaitement recevables ;

METTRE A LA CHARGE de la défenderesse une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [G] font valoir qu’ils sont propriétaires du bien litigieux pour moitié et nus-propriétaires pour la seconde moitié, et qu’en outre, il ne peut y avoir d’indivision entre un nu-propriétaire et un usufruitier, car leurs droits sont de nature différente. Ils précisent en outre qu’il existe un accord total entre tous les membres de l’indivision et l’usufruitier. Il en résulte qu’ils ont qualité à agir en résolution du bail, en expulsion et en paiement des loyers.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

Les parties ont pu faire leurs observations à l’audience du 22 mai 2025 et l’incident a été mis en délibéré au 24 juillet 2025.

SUR LES MOTIFS

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I – Sur la recevabilité de la demande des consorts [G] tendant à la constatation de la résolution du bail commercial

En application des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

a- Sur la qualité de bailleur des consorts [G]

L’article 578 du code civil dispose que l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Ainsi, aux termes de l’article 595 du code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Cependant, l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

Le nu-propriétaire ne peut, quant à lui, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier, au sens de l’article 599 du code civil.

Il en résulte que la conclusion d’un bail commercial, étant de nature à entraîner une dépréciation de l’immeuble loué, et donc une perte de capital, est un acte de disposition pouvant être réalisé par l’usufruitier avec le consentement du nu-propriétaire, sans que ce dernier n’ait la qualité de bailleur.

Il ressort des pièces produites que le contrat de bail commercial en date du 12 mars 2014, et modifié par un avenant du 4 juillet 2015, a été conclu entre, d’une part, les consorts [G] et M. [D] [G] et, d’autre part, Mme [Y] [S].

S’agissant des consorts [G], il résulte des actes de donation-partage et de cession en date, respectivement, du 24 décembre 2005 et du 4 décembre 2006 qu’ils sont tous, à parts égales, pleins propriétaires de la moitié de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], et nus-propriétaires de la seconde moitié.

Partant, M. [D] [G], usufruitier ayant obtenu le consentement des nus-propriétaires, a qualité pour conclure un tel bail.

Les consorts [G], quant à eux, disposent de la pleine propriété d’une moitié du bien et donc d’un droit d’usage sur le bien, raison pour laquelle ils ont qualité pour conclure un contrat de bail commercial.

Par conséquent, les consorts [G], pleins propriétaires pour partie, disposent de la qualité de bailleurs et peuvent valablement agir aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial.

b- Sur la qualité à agir résultant d’une indivision de jouissance

L’article 815-3 du code civil dispose que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

De jurisprudence constante, lorsque le droit de l’usufruitier porte sur une quote-part d’un bien, il y a une indivision entre lui et le plein propriétaire du surplus quant à la jouissance (Cass. 1re civ., 28 janv. 2015, n° 14-10.040 ; Cass. 1re civ., 10 févr. 2016, n°14-24.759).

En outre, également de jurisprudence constante, en cas de démembrement, l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail sans l’accord du nu-propriétaire (Cass., 3e civ., 29 janvier 1974, n° 72-13.968 ; Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-20.512 ; Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-26.162).

En l’espèce, il existe une indivision de jouissance entre M. [D] [G], usufruitier, et les consorts [G] en leur seule qualité de pleins propriétaires de la moitié indivise du bien immobilier.

Si la conclusion d’un bail commercial constitue un acte de disposition, l’action visant à voir constater la résiliation d’un bail commercial par le jeu d’une clause résolutoire est sans risque et de l’intérêt des indivisaires dès lors qu’ils ne perçoivent plus de loyers. Dès lors, cette action est, du point de vue de l’indivision, un acte normal de préservation de son patrimoine et s’analyse comme un acte d’administration.

Les consorts [G] sollicitent la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et le paiement des loyers. Au soutien de cette demande, ils font valoir que le preneur à bail ne paye plus ses loyers. Dès lors, et sans préjuger du fond, leur action constitue un acte d’administration.

Or, selon l’article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

En l’espèce, si les consorts [G] ne disposent que de 50% des droits indivis sur l’immeuble, il est apprécié qu’indépendamment de son désistement d’instance et d’action pour des motifs autres, M. [D] [G] a consenti lors de l’introduction de la présente procédure, à la demande de constatation judiciaire de la résiliation du contrat de bail commercial et ne s’est pas dédit par la suite.

En outre, il ressort des différents échanges tenus entre la défenderesse et M. [D] [G] en son nom propre qu’il existe un accord total entre tous les membres de l’indivision sur ce point.

Dès lors, les consorts [G] disposent du consentement des titulaires de l’unanimité des droits indivis, et a fortiori des deux tiers des droits indivis, et ont donc qualité à agir aux fins de constatation de la résiliation du bail commercial en date du 12 mars 2014.

Mme [Y] [S] sera, en conséquence, déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes des consorts [G].

II – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

La présente ordonnance ne mettant pas fin à la procédure, il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de condamner Mme [Y] [S] à payer aux consorts [G] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Statuant par ordonnance contradictoire, susceptible de la voie de recours prévue à l’article 795 du code de procédure civile,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée ;

DECLARE les demandes formées par M. [F] [G], Mme [O] [G], Mme [W] [G], M. [I] [G], M. [X] [G] et Mme [A] [G] recevables ;

CONDAMNE Mme [Y] [S] à payer à M. [F] [G], Mme. [O] [G], Mme. [W] [G], M. [I] [G], M. [X] [G] et Mme. [A] [G] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre du présent incident ;

DEBOUTE Mme [Y] [S] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre du présent incident ;

DIT que les dépens suivront le sort de ceux de l’instance principale ;

RESERVE les autres droits et prétentions des parties ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 9 octobre 2025 à 9h pour conclusions du défendeur avec injonction de conclure sous peine de clôture et établissement d’un calendrier de procédure au fond ;

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Aude MULLER Anne MOUSTY