TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître SMADJA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître HOCINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10474 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4I

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [S] [N],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître HOCINI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1383

( aide juridictionnelle totale n°2024-000227 du 27/03/2024)

DÉFENDERESSE

S.A.S. LA SOCIETE 11 BEAUMARCHAIS,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître SMADJA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1434

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 26 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10474 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4I

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14/05/1982 à effet au 15/05/1982, M . [H] [D] a donné à bail à usage d’habitation à M. [Z] [O], pour M. [N] [S] [W], un appartement situé au [Adresse 2] , pour un loyer de 6600 francs par trimestre et 90 francs de provision sur charges, à l’expiration d’un bail conclu en application de l’article 3 sexies de la loi du 01/09/1948.Au mois de mai 2024, le loyer est de 2716.22 euros et la provision sur charges de 182.69 euros.

L’administrateur de biens du propriétaire a écrit le 28/12/2020 au conseil du locataire sur des travaux à poursuivre dans son logement , portant notamment sur le remplacement de la porte d’entrée.

La commission départementale de conciliation des baux saisie par M. [N] [S] [W] a constaté le 18/10/2022 la conciliation entre EURIPAR et M. [N] [S] [W] pour un rendez-vous le 03/11/2022 avec Mme [F] et M. [J] avec une entreprise de travaux pour constater les travaux réalisés et ceux restant à faire avec planification des interventions le même jour.

M. [N] [S] [W] a sollicité par courrier du 03/03/2022 des travaux dans son logement pour le plafond du salon, la porte d’entrée et les robinets de salle de bain.

La SAS 11 BEAUMARCHAIS a acquis l’immeuble le 12/07/2023, vendu par la SAS BERTIE ALBRECHT.

Le 10/08/2023 Me [U] a constaté l’état du logement loué à M. [N] [S] [W], en mentionnant que des travaux avait été effectué par l’ancien propriétaire qui seraient mal effectués , et le fait que deux appartements seulement étaient encore occupés. Il a noté que la porte entre séjour et chambre ne ferme pas , et n’est pas peinte, qu’il existe plusieurs cm entre le bas de la porte palière et le seuil laissant passer l’air, une baguette en bois étant posée pour combler le jour, installée par M. [N] [S] [W], les finitions de la plinthe à gauche en entrant dans l’appartement et du parquet sur le seuil étant grossiers, les finitions grossières au pied du mur gauche en entrant dans la cuisine à l’encoignure du mur de façade, des fissures au-dessus de la porte de la salle de bain donnant sur la chambre, l’absence de coffrage de la chaudière, et une fissure à la cueillie du plafond de cuisine, la peinture du plafond reprise.

Par LRAR du 07/03/2024, le locataire a sollicité une intervention pour la porte palière, n’ayant pas été recontacté depuis le 15/01/2024 après venue de l’entreprise mandatée par le gestionnaire locatif.

Par acte de commissaire de justice du 04/11/2024, M. [N] [S] [W] a assigné la SAS 11 BEAUMARCHAIS sur le fondement de l’article 1719, 1721 du code civil, 6 de la loi du 06/07/89, 1231-1 du code civil aux fins de :

Voir déclarer et bien fondées les demandes de M. [N] [S] [W] Voir condamner la SAS 11 BEAUMARCHAIS à payer à M. [N] [S] [W] la somme de 4074.33 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pendant 18 mois Voir condamner la SAS 11 BEAUMARCHAIS à réaliser les travaux de la porte palière chez M. [N] [S] [W] , sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugementVoir condamner la SAS 11 BEAUMARCHAIS à payer à M. [N] [S] [W] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi Voir condamner la SAS 11 BEAUMARCHAIS à payer à M. [N] [S] [W] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10/07/1991 ainsi qu’aux dépens à recouvrer par M^e HOCINIVoir juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire L’affaire a été retenue le 24/03/2025.

M. [N] [S] [W] maintient l’ensemble de ses demandes formées par assignation, sa porte d’entrée n’étant pas refaite après les travaux effectués dans l’immeuble. Il conteste être à l’origine des désordres , compte-tenu des constats réalisés et courriers échangés avec l’ancien bailleur.

La SAS 11 BEAUMARCHAIS soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— voir débouter M. [N] [S] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— voir condamner M. [N] [S] [W] à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande de M. [N] [S] [W] de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et de travaux sous astreinte:

Le bail de 1982 était un bail de sortie de 6 ans de la loi du 01/09/48 , pour M. [N] [S] [W] . Les parties ne contestent pas que M. [N] [S] [W] soit le locataire de la SAS 11 BEAUMARCHAIS à ce jour.

Le bail est désormais soumis à la loi du 06/07/89, par application des dispositions de la loi du 23/12/1986, article 26 II, qui ont abrogé cet article.

Le bailleur doit entretenir les lieux conformément à leur usage en application de l’article 6 de la loi du 06/07/89. Il doit également dans le cadre de l’obligation de délivrance d’un logement décent de l’article 6 de la loi du 06/07/89 et du décret du 30/01/2002 assurer que le gros œuvre des accès du logement soit en bon état d’entretien et de solidité.

En application de l’article 1353 du code civil , le créancier doit apporter la preuve de sa créance et le débiteur son paiement ou la preuve du fait qui a éteint son obligation.

M. [N] [S] [W] produit le courrier du 28/12/2020 de l’administrateur de bien de l’ancien propriétaire qui a prévu notamment le remplacement de la porte d’entrée. Le constat de commissaire de justice du 10/08/2023 mentionne un jour entre le bas de la porte palière et le seuil laissant passer l’air .

La SAS 11 BEAUMARCHAIS fait valoir que M. [N] [S] [W] a effectué des travaux dans son logement , notamment en posant du parquet et que rien ne démontre que l’état de la porte palière lui incombe, alors qu’elle ne peut être tenu de la remplacer qu’en cas d’usure normale et utilisation normale du bien , et un usage sans faute du locataire. Elle relève que le locataire a indiqué ne pas avoir entretenu le bien depuis 40 ans.

Si le locataire ne peut solliciter des travaux résultant de son usage non conforme à ses obligations, le contrat de bail doit être exécuté de bonne foi par le bailleur.

La SAS 11 BEAUMARCHAIS n’a apporté aucune preuve du remplacement de la porte palière convenu en 2020, dans le courrier de l’administrateur de bien de l’époque . M. [N] [S] [W] a produit un courrier de rappel de demande de ce changement de porte du 03/03/2022. Dès lors, le bailleur n’apporte pas la preuve de l’exécution de ses propres obligations, et du fait que l’état actuel de la porte résulterait des travaux de pose de parquet par le locataire , qui ne conteste pas avoir effectué ces travaux.

La demande de dommages et intérêts porte sur 25% du loyer mensuel su 18 mois depuis août 2023, date du constat du commissaire de justice.

En l’absence de preuve du préjudice lié à des frais de chauffage supplémentaires notamment, ou pour les plinthes mal refaites, le préjudice de jouissance n’est pas égal à 25% du montant du loyer . Il convient de l’évaluer à 10% du montant du loyer soit 1620 euros sur 18 mois, pour les désagréments de confort subis.

Il convient de condamner la SAS 11 BEAUMARCHAIS à réaliser le changement de la porte palière et les travaux les finitions de la plinthe à gauche en entrant dans l’appartement , sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de 20 jours suivant la signification de la présente décision, sur une période de trois mois , le bailleur devant prévenir le locataire par LRAR et lettre suivie de la date d’intervention 8 jours avant celle-ci.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

M. [N] [S] [W] ne rapporte pas de preuve d’un préjudice moral en sus du préjudice de jouissance réparé , et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef , sur le fondement de la responsabilité contractuelle des articles 1231-1 et suivants du code civil .

Sur l’exécution provisoire :

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, alors que les travaux sollicités sont prévus depuis plusieurs années.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SAS 11 BEAUMARCHAIS sera condamnée aux dépens et à payer à M. [N] [S] [W] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10/07/91, M. [N] [S] [W] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision du 27/03/2024.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection , statuant publiquement par jugement contradictoire , en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SAS 11 BEAUMARCHAIS à payer à M. [N] [S] [W] la somme de 1620 euros de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi,

CONDAMNE la SAS 11 BEAUMARCHAIS à réaliser le changement de la porte palière et les travaux les finitions de la plinthe à gauche en entrant dans l’appartement , sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de 20 jours suivant la signification de la présente décision, sur une période de trois mois , le bailleur devant prévenir le locataire par LRAR et lettre suivie de la date d’intervention 8 jours avant celle-ci,

DEBOUTE M. [N] [S] [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNE la SAS 11 BEAUMARCHAIS aux dépens,

CONDAMNE la SAS 11 BEAUMARCHAIS à payer à M. [N] [S] [W] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10/07/91.

Fait à [Localité 4], le 26 juin 2025.

La Greffière La Présidente