Du 13 décembre 2024

70C

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00809 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZETO

S.C.I. CHATEAU DE GAJAC

C/

[V] [G], [M] [G]

— Expéditions délivrées à

Mme [M] [G]

— FE délivrée à

M^e David LARRAT

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. CHATEAU DE GAJAC

RCS [Localité 9] N° 417 919 297

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Maître David LARRAT, Avocat au barreau de BERGERAC, membre de la SELARL H.L. CONSEILS & CONTENTIEUX

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [G]

né le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 13] (GEORGIE)

[Adresse 8]

[Localité 6]

Absent

Madame [M] [G]

née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 13] (GEORGIE)

[Adresse 8]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux en date du 16 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes introductifs d’instance en date du 16 avril 2024, la SCI DU CHATEAU DE GAJAC a fait assigner en référé Monsieur [V] [G] et Madame [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 juin 2024 aux fins de :

— constater que Monsieur et Madame [G] occupent sans droit ni titre la maison sise [Adresse 8] sur la commune de [Localité 11]

— ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [G] et de tout occupant de leur chef de la maison sise [Adresse 8] sur la commune de [Localité 11] et ce, avec le concours de la force publique si nécessaire et ce, dès la signification de la décision à intervenir

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 100€ par jour de retard, laquelle commencera à courir à compter de la signification de la décision à intervenir

— condamner in solidum Monsieur et Madame [G] à payer à la SCI DU CHATEAU DE [Adresse 10] la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Monsieur et Madame [G] aux entiers dépens.

A l’audience du 21 juin 2024, l’affaire a été renvoyée au 13 septembre 2024 puis au 18 octobre 2024.

A cette audience, la SCI DU CHATEAU DE [Adresse 10], représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale en expliquant que le bien lui appartenant est occupé illégalement par les défendeurs lesquels ne disposent d’aucun droit ni titre leur permettant de justifier cette occupation. Elle soutient qu’elle est recevable à recouvrer son droit de propriété sur cette maison. Elle précise aux termes de ses écritures qu’il conviendra d’ordonner l’expulsion immédiate, les occupants ne pouvant se prévaloir des délais de deux mois institués à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Elle ne maintient en revanche plus sa demande de suppression de la trêve hivernale et indique que la voie de fait pour entrer dans les lieux n’est pas caractérisée.

En défense, Madame [M] [G] comparaît et expose avoir versé de l’argent au départ ; qu’elle n’était pas au courant.

En défense, assigné au lieu de résidence avec remise de l’acte à une personne présente, Monsieur [V] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de comparution de Monsieur [V] [G]

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [V] [G] non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

De plus, l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.

Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants.

En l’espèce, la SCI DU CHATEAU DE GAJAC justifie être propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 8] à SAINT MEDARD EN JALLES (33160).

Elle produit aux débats :

— un procès-verbal de constat dressé le 26 décembre 2023 par Maître [J] [Y], Commissaire de justice lequel indique avoir constaté à l’adresse sise [Adresse 8] à [Localité 11] la présence de deux véhicules dans la cour ; que les deux portails sont ouverts et qu’il a rencontré sur place un homme qui parle et comprend relativement bien le français qui indique être géorgien. Le Commissaire de justice a indiqué que, sur ses interrogations, il lui a déclaré être entré dans les lieux il y a environ un an par l’intermédiaire de quelqu’un et qu’il verse mensuellement un loyer à quelqu’un d’autre que la personne qui l’a installé dans les lieux ;

qu’il a déclaré vivre à 5 dans la maison à savoir deux adultes et 3 enfants. Le commissaire de justice a constaté que la maison était alimentée en eau et électricité.

— un procès-verbal de constat dressé le 8 mars 2024 par Maître [J] [Y], Commissaire de justice aux termes duquel il indique s’être rendu à l’adresse sise [Adresse 8] à [Localité 11] et qu’il a procédé aux constatations suivantes : que l’occupant lui a déclaré s’appeler Monsieur [V] [G] ; occuper le logement avec sa femme portant le même nom et se prénommant [M] et qu’il occupait ce logement avec leurs trois enfants. Il mentionne que l’homme lui a également déclaré avoir été mis dans les lieux et payer un loyer en espèces initialement convenu à 1.200€ par mois ; que la personne l’ayant fait rentrer dans les lieux et venant récupérer le loyer serait une personne de sexe masculin d’origine maghrébine et travaillant pour une société de sécurité.

Si lors des débats, Madame [G] indique avoir versé des sommes d’argent, les défendeurs n’en rapportent pas la preuve.

Il est ainsi établi que Monsieur [V] [G] et Madame [M] [G] occupent les lieux et qu’ils n’ont ni droit ni titre.

Par suite, la SCI DU CHATEAU DE [Adresse 10] est fondée à faire ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [G] et Madame [M] [G] et de tous occupants de leur chef.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution en sa version applicable à compter du 29 juillet 2023 prévoit que l’expulsion lorsqu’elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement mais que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En premier lieu, la SCI DU CHATEAU DE [Adresse 10] ne caractérise ni la mauvaise foi des occupants ni une entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres ou de contrainte.

En outre, la voie de fait, qui ne saurait résulter de la seule occupation sans droit ni titre d’un bien, suppose la démonstration par son propriétaire d’actes matériels positifs, tels que des actes de violence ou d’effraction imputables aux occupants. Aucun élément versé aux débats ne permet de caractériser une voie de fait, les procès-verbaux de constat reprenant uniquement les déclarations des occupants selon lesquels ils auraient été introduits dans les lieux par un tiers sans aucune autre explication ou constatation faite sur l’immeuble. Aucune trace d’effraction n’a été constatée par le commissaire de justice lors de ses deux transports sur les lieux.

Rien ne permet d’établir que les défendeurs attraits à la présente procédure soient entrés par effraction ou dégradation de sorte que la voie de fait n’est pas caractérisée. La SCI DU CHATEAU DE [Adresse 10] indique d’ailleurs à l’audience qu’il n’y a pas de voie de fait.

Dès lors, la SCI DU CHATEAU DE [Adresse 10] sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion immédiate et ce, dès la signification de la décision à intervenir dans la mesure où rien ne justifie de supprimer ou réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux.

De même, dans la mesure où rien ne permet d’établir que les défendeurs soient entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, les dispositions de l’alinéa 1er de l’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution leur sont applicables.

Cet article prévoit que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Sur la demande d’astreinte

La demande visant à voir ordonner l’expulsion sous astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux n’apparaît pas nécessaire en ce que la SCI DU CHATEAU DE GAJAC peut, avec l’ordonnance entreprise constituant un titre exécutoire, requérir l’aide de la force publique afin de procéder à l’ expulsion de Monsieur [V] [G] et Madame [M] [G]. Il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur le sort des meubles

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront mis à la charge des défendeurs qui succombent.

Monsieur [V] [G] et Madame [M] [G] seront également condamnés in solidum sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement d’une indemnité de 300€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS que Monsieur [V] [G] et Madame [M] [G] sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 12];

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] et Madame [M] [G] à quitter cet immeuble ;

REJETONS la demande de la SCI DU CHATEAU DE GAJAC tendant à dire que l’expulsion pourra être réalisée dès la signification de la décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [G] et Madame [M] [G] de libérer volontairement ces lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] et Madame [M] [G] aux dépens ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [G] et Madame [M] [G] à verser à la SCI DU CHATEAU DE GAJAC la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION