TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. HOANG

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Keltoum MESSAOUDEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01164 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GML

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société FRANCILIEN IMMOBILIER – RELAIS IMMO, société par actions simplifiée, dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par M^e Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0568

DÉFENDERESSE

S.C.I. HOANG

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01164 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GML

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI HOANG est propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à PARIS (75010), soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, le société FRANCILIEN IMMOBILIER – RELAIS IMMO, a fait assigner la SCI HOANG devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

6 173,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 pour la somme de 4 596,61 euros, à compter de la même date pour la somme de 5 203,51 euros et de la présente assignation pour le surplus, 1 500 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile

A l’audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI HOANG, bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de rappeler que l 'article 12 du code de procédure civile fait obligation au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande en paiement de la somme de 6 173,73 euros inclus les appels de charges et fonds travaux impayés d’une part et les frais de recouvrement d’autre part. Elle doit donc s’analyser en deux demandes distinctes et seront ainsi étudiées successivement.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI HOANG tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°1,le relevé de compte propriétaire arrêté au 13 février 2025 portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 13 février 2025,les extrait du grand livre pour les exercices des années 2020 à 2022,les appels de fonds pour la période allant du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2025,les répartitions annuelles de charges pour les exercices des années 2019 à 2023,les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 6/10/2020, 4/3/2021, 11/5/2022, 30/5/2023, 1er/7/2024le contrat de syndic.

Le relevé compte de propriétaire versé au dossier mentionne un solde débiteur, au 13 février 2025 de 6 173,73 euros, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

Cependant, il ressort des extraits de grand livre s’agissant de la reprise de solde antérieure au 1er janvier 2023 et de l’extrait de compte arrêté au 13 février 2025 que ce montant inclus les frais qui feront l’objet d’un examen à part comme déjà mentionné.

En outre, la reprise de solde antérieure au 1er janvier 2020 pour un montant de 2 903,269 euros n’est justifiée qu’à hauteur de 191,75 euros correspondant au 4ème appel de charges 2019.

Par conséquent, la créance du syndicat des copropriétaires, arrêtée au 13 février 2025 peut être calculée ainsi :

Sommes au débit :

—  191,75 euros au titre du 4ème appel de charges 2019,

—  767 euros au titre des appels de charges 2020,

—  767 euros au titre des appels de charges 2021,

—  30,97 euros au titre du solde des charges pour l’année 2020,

—  780 euros au titre des appels de charges 2022,

—  66,49 euros au titre de la régularisation de charge 2021,

—  928,20 euros au titre des appels de charges 2023 et du fonds de travaux ALUR,

—  3,76 euros au titre de la régularisation de charges 2022,

—  928,20 euros au titre des appels de charges 2024 et du fonds de travaux ALUR,

—  264 euros au titre de la facture SECURISYSTEM,

—  232,05 euros au titre du 1er appel de charges 2025 et du fonds de travaux ALUR,

Soit un montant total de 4 959,42 euros, lequel est justifié par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées au cours desquelles les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 ont été voté et les comptes d’exercices des années 2019 à 2023 ont été approuvés.

Sommes au crédit :

— la somme totale de 2557,22 euros issue des chèques faits par la SCI HOANG et des régularisations de charges à son profit pour les années 2019 (82,40 euros) et 2023 (65,08 euros).

Le compte de la SCI HOANG apparaît ainsi débiteur d’un montant de 2 402,20 euros qu’elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées et de travaux pour la période allant du 4ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025, date de l’assignation, la relance du 7 février 2024 n’ayant pas été envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception et ne valant donc pas interpellation suffisante.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il ressort des extraits des grands livres des années 2020, 2021 et 2022 et du relevé de compte propriétaire arrêté au 13 février 2025 que le syndicat des copropriétaires demande remboursement des frais engagés à hauteur, au total, de 1 060 euros, au titre de l’envoi de mises en demeure, de relances, et de la transmission du dossier à l’avocat.

Cependant, il n’est justifié de l’envoi d’aucune des mises en demeure et des relances dont il est demandé le remboursement selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

En outre, les frais de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice ne correspondent à aucune diligence exceptionnelle de la part du syndicat de copropriétaires.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que le compte propriétaire de la SCI HOANG est débiteur depuis le 1er janvier 2020. Elle s’est, en outre, abstenue de tout versement volontaire depuis le 9 février 2023, soit depuis un an au moment où elle a été assignée.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI HOANG, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI HOANG à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la société FRANCILIEN IMMOBILIER – RELAIS IMMO, les sommes suivantes :

2 402,20 euros, arrêtée au 13 février 2025, au titre des charges de copropriétés impayées entre le 4ème trimestre 2019 et le 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025,200 euros à titre de dommages-et-intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la société FRANCILIEN IMMOBILIER – RELAIS IMMO, de sa demande au titre des frais,

CONDAMNE la SCI HOANG à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la société FRANCILIEN IMMOBILIER – RELAIS IMMO, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI HOANG aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente