TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e JAMI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à Me [Localité 9]

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/09242 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2LIE

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 04 Novembre 2025

DEMANDERESSE

Société SCI OMFAJA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0290

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. WALCH, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

Décision du 04 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/09242 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LIE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 13ème, la SCI OMFAJA est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée, auquel sont rattachés deux parkings, correspondant aux lots n°1, 15 et 16, ainsi que des bureaux situés au 5ème étage, auxquels sont rattachés des parkings, correspondant aux lots n°6, 17, 19, 20, 23, et 24, l’immeuble étant soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 22 mai 2023, des travaux d’installation d’une porte sas ont été soumis aux votes des copropriétaires.

Par acte en date du 17 juillet 2023, la SCI OMFAJA a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, la SCI OMFAJA demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

« A titre principal,

ANNULER les résolutions n° 12 et 12A de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], en date du 22 mai 2023, pour violation des dispositions de l’article 25 de la loi du 10juillet 1965, la majorité requise n’ayant pas été atteinte.

A titre subsidiaire,

ANNULER les résolutions n° 12 et 12A de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] a [Localité 8], en date du 22 mai 2023, pour abus de majorité.

En toutes hypothèses,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à PARIS 13éme à payer à la SCI OMFAJA la somme de 5.000 € en vertu de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’assignation, ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir.

ORDONNER, sauf si elle est de droit, l’exécution provisoire du Jugement à intervenir au titre de l’ensemble des condamnations, nonobstant l’appel, en application de l’article 515 du CPC ».

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande de :

« – débouter la société SCI OMFAJA de toutes ses demandes,

— dire et juger que la résolution n°12 de l’assemblée du 22.05.2023 a été régulièrement approuvée avec une majorité de 544/1000 selon la clé charges escalier,

— à défaut dire et juger que la résolution n°12 a été approuvée avec une majorité de 506/1000ème selon la clé charges communes générales.

Condamner la société SCI OMFAJA à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  5.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la société SCI OMFAJA aux dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 3 septembre 2025 et mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’annulation des résolutions n°12 et 12A

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, notamment les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.

Décision du 04 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/09242 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LIE

Aux termes de l’article 13 du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots.

Les articles 14 et 15 du même règlement prévoient que les charges d’entretien des escaliers, tapis et ascenseurs, qui comprennent les dépenses de ravalement intérieur des cages d’escalier et paliers, les réparations et remplacements, les frais de consommation d’électricité de l’ascenseur, le coût de location des compteurs et d’assurance, et que ces dépenses sont réparties entre les propriétaires dans les proportions du tableau en annexe.

En l’espèce, la SCI OMFAJA demande l’annulation des résolutions n°12 et 12A portant sur les travaux de sécurisation de l’immeuble et prévoyant notamment la création d’une porte sas d’entrée, située après la batterie de boîtes aux lettres, résolution qui aurait dû être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La société soutient que le calcul des voix des copropriétaires votants est erroné dans la mesure où la majorité de tous les copropriétaires n’a pas été atteinte, compte tenu de l’absence de trois copropriétaires et de l’opposition de la SCI OMFAJA.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble s’oppose à cette demande indiquant que la résolution n°12 a été votée en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, selon la clé de répartition des « charges escaliers » et non des « charges communes »; que cette clé a été retenue dans la mesure où les travaux envisagés visaient à sécuriser l’accès aux étages ; et que le local commercial appartenant à la SCI OMFAJA étant situé au rez-de-chaussée, elle n’était pas concernée par le vote, raison pour laquelle la clé « charge escaliers » a été retenue ; et qu’en tout état de cause, quelle que soit la clé de répartition retenue, la majorité des voix a été atteinte.

A la lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 22 mai 2023, il apparait que des travaux d’installation d’une porte sas ont été envisagés pour sécuriser l’accès aux étages et aux sous-sols, en lien avec l’activité du centre de santé de la Croix rouge installé dans le local du rez-de-chaussée appartenant à la SCI OMFAJA. Les points n°12 et 12A du procès-verbal listent l’ensemble des mesures de sécurisation soumises aux votes des copropriétaires, selon les modalités de vote de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la création de la porte sas, mais également, notamment la fixation de modalités d’ouverture de la porte côté rue, partie qui concerne l’ensemble des copropriétaires.

Il résulte par ailleurs des devis et photographies versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que la porte sas d’entrée serait installée juste après les boîtes aux lettres, et avant les ascenseurs et escaliers permettant l’accès aux étages et parkings.

Il n’est pas contesté que la porte sas serait située après le local occupé par le centre de santé de la [Localité 6] rouge, de sorte que son utilisation ne serait pas nécessaire pour que les occupants du centre de santé et ses usagers accèdent au site de la [Localité 6] rouge implanté dans l’immeuble.

Pour autant, il résulte de l’extrait de l’acte de vente et des appels de fonds concernant l’ensemble immobilier acquis par la SCI OMFAJA au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 13ème, qu’au local commercial situé au rez-de-chaussée, sont rattachés deux parkings, correspondant aux lots n° 15 et 16 ; et il n’est pas contesté que le personnel du centre de santé de la [Localité 6] rouge utilise ces deux parkings. Autant d’éléments permettant de considérer que la porte sas sera utilisée tant par les occupants de l’immeuble situés dans les étages que par les occupants du centre de santé, et correspondrait davantage à une partie commune de l’ensemble des copropriétaires.

Aussi, aucun élément ne permet de justifier, pour procéder au calcul des voix des copropriétaires, dans le cadre du vote des points n°12 et 12A, de retenir la clé de répartition prévue à l’article 15 du règlement de copropriété concernant les « charges escaliers » plutôt que les « charges courantes », le copropriétaire du local situé au rez-de-chaussée étant tout autant concerné par les différentes mesures envisagées aux points 12 et 12A et soumises aux votes.

A l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2023, il apparait que ce sont les voix des copropriétaires opposants qui ont été comptabilisées, et non celles des copropriétaires favorables aux résolutions, à savoir : l’indivision [F], propriétaire des lots 28 et 41 correspondant à un total de 14 tantièmes ; Mme [F] [Y] propriétaire du lot 44 correspondant à 13 tantièmes ; l’indivision [M] propriétaire des lots 27 et 40 correspondant à un total de 38 tantièmes ; et la SCI OMFAJA, propriétaire des lors 1, 6, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 23 et 24, correspondant à un total de 264 tantièmes. L’ensemble des voix des opposants, selon la clé de répartition des charges communes et la feuille de présence de l’assemblée générale du 22 mai 2023 versée aux débats, correspond donc à un total de 329 tantièmes sur 1.000 , auquel doivent s’ajouter les voix des absents non représentés, qui ne se sont donc pas exprimés conformément aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de l’assemblée du 22 mai 2023, étaient absents Monsieur [S], propriétaire du lot 42 correspondant à 15 tantièmes ; et la SCI Ponscarme 5 , propriétaire du lots 2, 29, 30, 31, 32 correspondant à 150 tantièmes, soit un total de 165 tantièmes.

La lecture de la feuille de présence ainsi que le procès-verbal en sa page 6 établissent de manière suffisante que le copropriétaire SCI NALA est arrivée en cours de séance, juste avant l’examen du point n°7, de sorte que ce copropriétaire ne saurait être considéré comme absent au moment du vote des résolutions n°12 et 12A.

Dès lors, il apparait que les copropriétaires qui se sont exprimés en faveur des résolutions n°12 et 12A correspondent à un total de 506 tantièmes [ 1.000-( 14+13+38+264+15+150)], soit à la majorité des copropriétaires.

En conséquence, le vote des résolutions n°12 et 12A ne saurait être valablement remis en cause, et la SCI OMFAJA sera déboutée de sa demande principale sur ce point.

2- Sur l’abus de majorité

Toute décision votée conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 peut être annulée en cas d’abus de majorité.

L’abus de majorité est caractérisé dès lors que la majorité des copropriétaires utilise ses droits dans l’intention de nuire ou dans un but contraire à l’intérêt commun des copropriétaires ou pour rompre l’égalité entre les copropriétaires.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui invoque un abus de majorité d’en apporter la preuve.

Décision du 04 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/09242 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LIE

La SCI OMFAJA considère que les résolutions n°12 et 12 A ont été votées pour exclure le centre de santé de la Croix rouge de l’usage des parties communes, pour des raisons de sécurité, faisant un lien injustifié entre pauvreté et délinquance ; et que ce vote conduit à empêcher indûment au personnel de la [Localité 6] rouge les accès au local-poubelle et aux parkings, ces éléments constituant un abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires conteste cette demande soutenant qu’aucun élément ne permet de considérer que l’installation de la porte sas aurait une incidence sur le fonctionnement du centre de santé ; que cette installation vise un objectif de sécurisation des parties communes, souhaité par les copropriétaires ; et que le personnel du centre de santé disposera d’un accès aux parties communes par la porte nouvellement créée, aucune restriction sur ce point n’ayant été votée.

S’il ne fait pas débat que les travaux de sécurisation soumis au vote des résolutions n°12 et 12A vise à assurer la sécurité de l’immeuble en limitant l’accès aux parties communes, aucun élément n’établit qu’il était envisagé de limiter cet accès à la SCI OMFAJA ou aux occupants du local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, à savoir le personnel de la Croix rouge.

Force est donc de relever que la SCI OMFAJA ne produit aucun élément suffisant établissant que les résolutions n°12 et 12A auraient été votées afin de servir l’intérêt exclusif d’une groupe majoritaire de copropriétaires au détriment d’un groupe minoritaire ou afin de rompre l’égalité entre les copropriétaires ou encore avec une intention de nuire.

En conséquence, la SCI OMFAJA sera déboutée de sa demande sur ce point.

3- Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble considère que la SCI OMFAJA a agi dans le seul but de lui nuire et d’empêcher l’installation de la porte sas, ne permettant pas d’assurer leur sécurité pourtant évoquée en assemblée générale.

La SCI OMFAJA s’oppose à cette demande

Il convient de souligner que le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de ce que l’action du demandeur aurait dégénéré en abus du droit de contester les décisions de l’assemblée générale, ni de l’existence d’un préjudice en lien avec une faute.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande.

Décision du 04 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

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4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI OMFAJA, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, en conformité avec les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, la SCI OMFAJA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI OMFAJA de l’ensemble de leurs demandes ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI OMFAJA au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI OMFAJA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 04 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente