TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Le : 19/06/25

Copie conforme délivrée

à : DEFENDEUR

Copie exécutoire délivrée

à : AVOCAT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/00953 – N° Portalis 352J-W-B7I-C646L

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [F] [K] [A], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier

Décision du 19 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00953 – N° Portalis 352J-W-B7I-C646L

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 juillet 2022, avec une prise d’effet au 4 juin 2022, la SAS HÉNÉO a signé avec Madame [F] [K] [A] un titre d’occupation temporaire sur un logement en résidence universitaire situé au [Adresse 2].

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, la SAS HÉNÉO a notifié par courrier avec accusé de réception la résiliation du contrat le 1er août 2024, à effet du 2 septembre 2024. La SAS HÉNÉO, en l’absence de restitution, a fait délivrer un congé le 9 septembre 2024, à effet du 31 octobre 2024. Elle a également transmis une mise en demeure visant la clause résolutoire de régler la dette, par courrier avec accusé de réception le 23 avril 2024, outre la signification d’un commandement de payer en date du 15 juillet 2024.

Par acte d’huissier en date du 17 septembre 2024, la SAS HÉNÉO a fait assigner Madame [F] [K] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater que le bail a pris fin le 3 juin 2023, valider le congé du 9 septembre 2024 à effet du 31 octobre 2024, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, et prononcer la résiliation judiciaire du bail au besoin,

ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

condamner Madame [F] [K] [A] à lui payer les redevances impayées au 12 novembre 2024, soit la somme de 1213, 86 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s’était poursuivi,

condamne le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais du congé.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HÉNÉO expose que la défenderesse a dépassé la durée maximale de séjour, qu’elle ne justifie pas de son statut d’étudiante, et que par ailleurs plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer délivré le 15 juillet 2024.

A l’audience du 28 avril 2025, la SAS HÉNÉO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1679 , 68 euros, selon décompte en date du 18 avril 2025.

Bien qu’assignée à étude, Madame [F] [K] [A] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [F] [K] [A] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 15 juillet 2022 prévoit la résiliation du contrat un mois à l’avance pour manquement, ou si la sous-locataire ne répond plus aux conditions permettant de bénéficier du logement, en particulier, en cas de perte du statut d’étudiant. Le bail ne peut être renouvelé que lorsque le statut d’étudiant est justifié, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Un congé, rappelant expressément ces conditions et que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation du titre d’occupation a été délivré à domicile le 9 septembre 2024, à effet du 31 octobre 2024, soit en dehors du délai légal de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat. Le commandement de payer vise un montant de 402, 58 euros, ce qui ne répond pas non plus aux conditions légales.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que les deux obligations essentielles du preneur, rappelées dans le contrat signé des parties, sont celles du paiement à l’échéance des redevances dues, et de présenter la preuve de son statut d’étudiant, conformément aux conditions énoncées dans le contrat.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte locatif produit montre une dette locative de 1679, 68 euros, les paiements effectués étant irréguliers depuis de nombreux mois. Mais, surtout, la défenderesse ne justifie pas de sa qualité essentielle d’étudiante pour bénéficier de la reconduction du contrat.

Il en résulte une violation importante des obligations du locataire.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée et Madame [F] [K] [A] devenant ainsi sans droit ni titre il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [K] [A] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HÉNÉO produit un décompte démontrant que Madame [F] [K] [A] reste lui devoir la somme de 1679, 68 euros à la date du 18 avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [F] [K] [A] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Madame [F] [K] [A] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [K] [A] , partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du congé, ne fondant pas le jugement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe en premier ressort et réputé contradictoire,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 juillet 2022 entre la SAS HÉNÉO et Madame [F] [K] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [K] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [K] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SAS HÉNÉO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [K] [A] à verser à la SAS HÉNÉO la somme de 1679, 68 euros (décompte arrêté au 18 avril 2025 incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré de loyers et charges ;

CONDAMNE Madame [F] [K] [A] à verser à la SAS HÉNÉO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [F] [K] [A] à verser à la SAS HÉNÉO une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [K] [A] aux dépens, hors coût du congé.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge