TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/53716 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73JM

N° : 3-CH

Assignation du :

19 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 01 octobre 2025

par Marie-Charlotte DREUX, 1ère vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSES

La société LES HÔTELS DE [Localité 7], société anonyme

[Adresse 3]

[Localité 5]

La SCP d’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES [S] & [W], représentée par Maître [P] [S] en sa qualité d’administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la société LES HOTELS DE [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentées par Maître Solène BERNARD de la SELEURL Cabinet Bernard, avocats au barreau de PARIS – #E0112

DEFENDERESSE

La société SWISSLIFE ESG DYNAPIERRE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS – #B0119

DÉBATS

A l’audience du 27 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Charlotte DREUX, 1ère vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 décembre 2022, la société Swisslife Dynapierre a accepté le renouvellement du bail commercial consenti le 9 juillet 2013 à la société Les Hôtels de [Localité 7] et portant sur des locaux situés [Adresse 2], exploités en hôtel restaurant.

Par jugement du 29 avril 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société les Hôtels de [Localité 7] et désigné la SCP [S] et [W], prise en la personne de Me [P] [S] en qualité d’administrateur judiciaire.

Invoquant l’apparition de fissures sur la façade et le refus de la bailleresse de procéder aux travaux de sécurisation nécessaires, la société les Hôtels de [Localité 7] et la SCP [S] et [W] en sa qualité d’administrateur judiciaire ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, la société Swisslife Dynapierre devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation de cette dernière à lui payer la somme provisionnelle de 4.800 euros au titre du remboursement des travaux de sécurisation de la façade et de condamnation à faire réaliser les travaux de réfection des façades.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 août 2025.

A cette audience, le conseil de la société Hôtels de [Localité 7] a sollicité que les écritures signifiées par la défenderesse le jour de l’audience à 12 heures 45 soit écartées des débats comme étant trop tardives.

Par conclusions déposées et soutenues oralement, la société Hôtels de [Localité 7] sollicite du juge des référés, au visa des articles 835, alinéa 2, du code de procédure civile, 1719, 606, 1221 et 1222 du code civil de :

— CONDAMNER la société SWISSLIFE ESG DYNAPIERRE à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4 800 euros au titre du remboursement du prix des travaux de sécurisation des façades effectués par la société Les Cordistes Savoyard ;

— CONDAMNER la société SWISSLIFE ESG DYNAPIERRE à réaliser les travaux de réfection des façades de l’immeuble donné à bail et à entreprendre ces travaux dans un délai de deux semaines à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard, ou à payer à la société HDP, à titre provisionnel, la somme de 14 479,30 euros, à parfaire, au titre du coût de réalisation de ces mêmes travaux, que la société HDP sera autorisée à réaliser en ses lieu et place ;

— CONDAMNER la société SWISSLIFE ESG DYNAPIERRE à verser à la société Les Hôtels de [Localité 7] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise s’il y a lieu.

La société Swisslife Dynapierre s’est opposé au rejet de ses écritures en indiquant avoir été contraint de conclure en réponse aux écritures notifiées la veille de l’audience par la demanderesse, dans lesquelles les demandes avaient été intégralement modifiées.

Par conclusions déposées et soutenues oralement, la société Swisslife Dynapierre sollicite du juge des référés :

— A TITRE PRINCIPAL, DIRE n’y avoir lieu à référé.

— A titre principal, dire n’y avoir lieu à référé

— A titre subsidiaire, en cas de condamnation à réaliser les travaux, dire que les travaux ne pourront commencer qu’à compter d’un délai de six mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, une astreinte n’étant ni nécessaire ni justifiée

— débouter la société les Hôtels de [Localité 7] et la société [S] [W] de toutes leurs demandes fins et conclusions

— condamner la société les Hôtels de [Localité 7] et la société [S] [W] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, l’avocat soussigné étant autorisé à recouvrer les dépens dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de rejet des conclusions signifiées par la défenderesse le 27 août 2025

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Au cas présent, la demanderesse sollicite le rejet des dernières conclusions notifiées par la demanderesse au motif qu’elles ont été transmises quelques minutes avant l’audience.

Il est constant que la société Swisslife Dynapierre a notifié ses conclusions par RPVA le 27 août 2025 à 12h45 soit une heure avant l’audience. Toutefois, il apparait que ces écritures ont été notifiées en réponse aux conclusions notifiées par la demanderesse elle-même la veille de l’audience à 19 heures, impliquant un délai de réponse pour son contradicteur.

La demanderesse a par ailleurs pu prendre connaissance de ces conclusions avant l’audience et, la procédure étant orale, a été en mesure d’en débattre contradictoirement à l’audience du 27 août 2025 et de faire valoir ses observations en réponse, de sorte qu’elle ne justifie pas d’un grief justifiant d’écarter des débats les conclusions litigieuses. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Dès lors, la société Les Hôtels de [Localité 7] et la SCP [W] et [S] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de provision

La société Les Hôtels de [Localité 7] et la SCP [S] et [W], administrateur judiciaire, soutiennent, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que l’obligation de la bailleresse de procéder aux travaux de réfection de la façade, qui ne sont pas des travaux de ravalement mais des travaux affectant la structure de l’immeuble entrant dans le champ de l’article 606 du code civil est incontestable, et qu’elle doit à ce titre être condamnée à lui rembourser le coût des travaux de sécurisation qu’elle a été contrainte de faire réaliser et à faire réaliser les travaux de réfection préconisés.

La société Swisslife Dynapierre soutient pour sa part qu’il existe une contestation sérieuse sur la charge de ses travaux qui incombent selon elle au preneur dès lors qu’il ne s’agit pas de gros travaux au sens de l’article 606 du code civil. Elle invoque par ailleurs un défaut d’entretien par le preneur qui a laissé perdurer des fissures dans les traiter et sans en informer le bailleur.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, invoquées par la demanderesse, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient aux demandeurs de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse substituer un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 606 du code civil qualifie de grosses réparations celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Il ajoute que toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, les parties s’opposent sur le caractère renouvelé ou non du bail commercial les liant. En effet, la demanderesse soutient que le principe du renouvellement a été accepté par le bailleur et que bail a dès lors été renouvelé le 1er janvier 2023. Le bailleur soutient pour sa part que le bail n’a pas été renouvelé dès lors qu’une procédure de fixation du loyer du bail commercial a été initiée faute d’accord des parties sur le montant du loyer, qui constitue un élément déterminant du contrat de bail.

De la date de renouvellement effective de ce bail dépend l’application ou non des dispositions issues du décret n°201-1317 du 3 novembre 2014 mettant à la charge du bailleur les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.

Par ailleurs, il résulte du contrat de bail du 9 juillet 2013 produit aux débats que celui-ci prévoit, en son article 9.2.1. que le preneur effectuera à ses frais toutes les réparations nécessaires, en ce compris celles prévues par les articles 605 et 606 du code civil.

Il ressort par ailleurs des éléments produits aux débats par la demanderesse qu’elle a sollicité des devis auprès de l’entreprise Lorillard Façades en janvier 2025, portant sur « la mise en sécurité par purge de maçonneries menaçantes sur façades rue » et la « reprise du bandeau vertical sur 5 niveaux côté cpir de Rome à gauche » et auprès de la société les Cordistes Savoyards, qui est intervenue pour la sécurisation de la façade le 20 mai 2025.

Il résulte du rapport établi par les Cordistes Savoyards que cette intervention a consisté en le « piochage des éléments de maçonnerie manquant d’adhérence ou menaçant de chuter. […] notamment au niveau de l’encastrement d’une descente d’eau pluviale en fonte au niveau des scellements des garde-corps des fenêtres. Ces dégradations étaient profondes et leur piochage a rendu apparente la structure en brique des parois sur plusieurs zones, ce représente un défaut d’étanchéité considérable pour ces façades. ». Le rapport conclut « nous vous conseillons de prévoir dans les plus brefs délais, la réfection définitive des ouvrages de maçonnerie piochés par nos soins. Ces travaux devront inclure le scellement des pattes d fixation des garde-corps et le rejointement des briques de structure mises à nu à la purge. » Un devis de 14.479,30 euros TTC pour la réalisation de ces travaux est également joint.

Ces éléments, s’ils établissent la nécessité de procéder à des travaux, sont toutefois insuffisants à déterminer la portée exacte des travaux et le fait qu’ils consistent ou non en des réparations relevant de l’article 606 du code civil. Par ailleurs, la portée des stipulations contractuelles prévues dans le bail commercial, la question de son renouvellement et la charge des travaux en question excèdent l’office du juge des référés de sorte que les obligations invoquées par la société Les Hôtels de [Localité 7] à l’encontre de la société Swisslife Dynapierre se heurtent à une contestation sérieuse.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande de provision comme sur celle tendant à la condamnation de la défenderesse à effectuer les travaux, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond éventuellement saisi d’apprécier. Sur les demandes annexes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société les Hôtels de [Localité 7] et la SCP [S] et [W], administrateur judiciaire, parties perdantes, seront condamnées aux dépens. Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Me [U] [N] qui en fait la demande.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande tendant à écarter les conclusions notifiées par la société Swisslife Dynapierre le 27 août 2025 à 12 heures 45 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société les Hôtels de [Localité 7] et la SCP [S] et [W], administrateur judiciaire ;

Condamnons la société les Hôtels de [Localité 7] et la SCP [S] et [W], administrateur judiciaire aux dépens.

Autorisons M^e Christophe Denizot, avocat au Barreau de Paris, à recouvrer ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutons les parties de leurs demandes respectives à ce titre.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 01 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Marie-Charlotte DREUX