TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02782 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7375

N° MINUTE :

2025/6

JUGEMENT

rendu le mardi 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] représenté par son Syndic la SAS le Cabinet ROUMILHAC, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Mme [K] [Y] munie d’un pouvoir écrit.

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. P&P IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02782 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7375

EXPOSE DU LITIGE

La SARL P&P IMMOBILIER est propriétaire du lot n°8 correspondant à une cave au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet ROUMILHAC, a fait assigner la SARL P&P IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

140.24 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er octobre 2018 au 5 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts de droit sur la somme de 239.35 euros à compter du 21 mars 2024 et sur le tout à compter de l’assignation,132 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,800 euros à titre de dommages et intérêts, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et a indiqué qu’il justifiait d’une tentative préalable de conciliation.

La SARL P&P IMMOBILIER, bien que régulièrement assignée à comparaître en étude, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

l’extrait KBIS de la SARL P&P IMMOBILIER en date du 5 mai 2025,le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SARL P&P IMMOBILIER tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°8,le relevé de compte propriétaire arrêté au 5 juin 2025 portant sur la période allant du 1er octobre 2018 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus,les appels de charges et fonds travaux afférents ainsi que la répartition de charges et l’apurement des comptes de travaux pour les exercices 2018 à 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 31/05/2017, 12/04/2018, 16/04/2019, 8/10/2020, 25/06/2021, 14/04/2022, 23/05/2023, 16/05/2024 et les attestations de non-recours afférentes, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire arrêté au 5 juin 2025 présente un solde débiteur de 140.24 euros hors frais.

Cette créance est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant notamment :

adopté les budgets prévisionnels des années 2018 à 2025,approuvé les comptes des exercices des années 2018 à 2023,voté les travaux de remplacement des blocs de secours, régularisé les travaux de plomberie dans les parkings, voté les travaux de remplacement des néons des parkings, de remplacement du caisson VMC, voté la réalisation d’un plan pluri-annuel de travaux et voté les travaux de réfection des armoires électriques.

Par conséquent, la SARL P&P IMMOBILIER sera condamnée à verser la somme de 140.24 euros au syndicat des copropriétaires, au titre des charges de copropriété et travaux impayés au cours de la période allant du 1er octobre 2018 au 1er avril 2025 (selon décompte arrêté au 5 juin

2025), appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

En application des articles 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 107.35 euros (somme visée dans la mise en demeure, après déduction des frais) et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 132 euros au titre de l’envoi de deux mises en demeure (54 euros chacune) et une relance (24 euros).

Il sera rappelé que les stipulations du contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n’en sont pas signataires.

Par conséquent, les deux mises en demeure des 24 novembre 2021 et 27 octobre 2023, envoyées selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 de la même loi, donneront lieu à remboursement à hauteur du coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé, à savoir, 5,74 euros chacune. En revanche, l’envoi de la relance du 17 novembre 2023, dont il est n’est pas justifié conformément aux modalités rappelées ci-dessus, ne donnera pas lieu à remboursement.

Par conséquent, la SARL P&P IMMOBILIER sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 11.48 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SARL P&P IMMOBILIER ne paye pas régulièrement ses charges depuis 2018. Toutefois le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le préjudice qui en découle et notamment le déséquilibre dans la trésorerie que l’impayé de charges de 140,24 euros aurait créé.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SARL P&P IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL P&P IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet ROUMILHAC, les sommes suivantes :

140.24 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés au cours de la période allant du 1er octobre 2018 au 1er avril 2025 (selon décompte arrêté au 5 juin 2025), appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 107.35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,11.48 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet ROUMILHAC de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL P&P IMMOBILIER aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente