TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Harald INGOLD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07833 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VMD

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABIAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0788

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024027384 du 19/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Madame [V] [M], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0788

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07833 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VMD

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 02/11/2016 à effet à la même date, [Localité 5] HABITAT – OPH, a donné à bail à Madame [V] [M] et son neuveu Monsieur [Y] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 6], pour un loyer initial mensuel de 387,09 euros, outre les provisions sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] le 21/12/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 6550,85 euros en principal, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

Suite à la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] transmise en date du 23 novembre 2023, la dette locative déclarée de 2837,02 euros a été effacée et le bailleur a procédé à son retrait du décompte le 16 janvier 2024.

Néanmoins, par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, [Localité 5] HABITAT – OPH a fait assigner Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— voir ordonner l’expulsion de Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— voir condamner solidairement Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] au paiement d’une somme de 5276,50 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— voir condamner in solidum Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, tous deux révisables, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

— voir condamner in solidum Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

A l’audience du 5 décembre 2024, le conseil du bailleur a abaissé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 4470,85 euros, octobre 2024 inclus. En précisant que le versement du loyer courant avait repris avant l’audience, celui-ci a déclaré qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoqués, Madame [V] [M] a été assistée par son conseil et Monsieur [Y] [M] a été représenté par le même conseil qui a déposé des conclusions en défense. Il a été souligné que la dette locative, dont le montant ni le principe n’ont été contestés, serait née de la difficulté au renouvellement du titre de séjour de Madame [M] et aux difficultés à obtenir des aides sociales. En déclarant qu’une demande de FLS avait été déposée en juillet 2024, ils ont sollicité la suspension des effets de la clause réoslutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 120 euros par mois pendant 36 mois.

Il a été fait lecture à l’audience des conclusions du diagnostic social.

Suite à prorogation, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023 pour la somme en principal de 6550,85 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Les locataires ayant effectué un seul règlement de 600 euros chacun pendant le délai imparti (le 17 janvier 2024), il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 février 2024 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé produit que Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] Madame [G] [J] sont redevables de la somme de 4283,74 euros (hors frais de contentieux de 187,11 euros imputés le 11 janvier 2024), échéance du mois d’octobre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés.

Il en résulte que Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] seront condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité de l’article 10 du contrat de bail, à payer la somme de 4283,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, en précisant que le bailleur a accepté des délais de paiement et ne s’est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire, et alors que les locataires semblent en situation de régler la dette locative (FSL en attente, aides financières), ceux-ci seront autorisés à se libérer de la dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, au regard des éléments produits et des débats à l’audience établissant que la condition de reprise du loyer avant l’audience a été respectée, la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée leur sera accordée.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M].

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La clause de solidarité (article 10) au bail ne porte que sur « les loyers et les charges », mais ne comprend pas de clause de solidarité au titre des indemnités d’occupation pour des colocataires.

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner conjointement Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner solidairement Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] aux dépens incluant notamment les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter [Localité 5] HABITAT – OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [Localité 5] HABITAT OPH d’une part, et Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], porte n°0088, à [Localité 6], sont réunies à la date du 21 février 2024 à minuit,

CONDAMNE solidairement Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH, la somme de 4283,74 euros au titre des loyers et charges dus, octobre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 120 euros, puis 23 mensualités de 170 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 5] HABITAT OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] soit condamnés conjointement à verser à [Localité 5] HABITAT OPH, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement Madame [V] [M] et Monsieur [Y] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision,

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT – OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT