TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 17 Mars 2026

N° RG 23/01190 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HXQO

DEMANDEURS

Monsieur [P], [I], [Y] [A]

né le 02 Juillet 1946 à [Localité 1] (72)

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [U], [O] [A]

né le 09 Décembre 1976 à [Localité 2] (72)

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [K], [P], [E] [A]

né le 15 Juin 1978 à [Localité 2] (72)

demeurant [Adresse 3]

Madame [S], [H], [X] [A] épouse [C]

née le 16 Mai 1981 à [Localité 3] (72)

demeurant [Adresse 4]

Madame [D],[N], [Q] [A] [J]

née le 08 Août 1984 à [Localité 2] (72)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Sylvie MOREAU, avocate au Barreau du MANS

DEFENDEURS au principal

Monsieur [G], [Z] [B]

né le 03 Mars 1966 à [Localité 3] (72)

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Jean-Baptiste VIGIN, membre de la SCP PIGEAU – CONTE – MURILLO – VIGIN, avocat au Barreau du MANS

Madame [W] [M]

née le 08 Août 1960 à [Localité 4] (92)

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 72181-2024-000185 du 26/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentée par Maître Jean-Baptiste VIGIN, membre de la SCP PIGEAU – CONTE – MURILLO – VIGIN, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Marie-Michèle BELLET, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

copie exécutoire à M^e Sylvie MOREAU – 18, Maître [Z]-baptiste VIGIN de la SCP PIGEAU CONTE MURILLO VIGIN GAZEAU – 15 le

N° RG 23/01190 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HXQO

DEBATS

A l’audience publique du : 06 Janvier 2026

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 17 Mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame FONTAINE, Vice-Présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

Jugement du 17 Mars 2026

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 23 avril 2005, Monsieur [P] [A] et son épouse Madame [X] [J] épouse [A] ont vendu à Monsieur [G] [B] et à Madame [W] [M] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] cadastré Section ZC N° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], au prix de 90 000 € payable moyennant un versement comptant de 15 000 €, le solde du prix étant converti en une rente annuelle et viagère de 2 244 €, payable d’avance en douze termes égaux d’un montant de 187 € pendant la vie et jusqu’au décès du survivant des vendeurs et révisable annuellement sur la base de la variation de l’indice national du coût de la construction, la rente indexée étant désormais d’un montant mensuel de 280,36 €.

Madame [X] [J] épouse [A] est décédée le 24 mai 2015 laissant pour lui succéder son époux et ses 4 enfants, Monsieur [U] [A], Monsieur [K] [A], Madame [S] [A] épouse [C], Madame [D] [V].

Les Consorts [B]/[M] ont cessé de régler la rente viagère mensuelle à compter du 12 mars 2021.

Aux termes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, les Consorts [A] ont mis en demeure les Consorts [B]/[M] de régler l’arriéré s’élevant à cette date à la somme de 1 116,30 €, comprenant le terme du mois d’avril 2022.

Par assignation délivrée le 28 avril 2023, les Consorts [A] ont fait citer les Consorts [B]/[M] à comparaître devant la présente juridiction.

Par ordonnance du 27 juin 2024, le Juge de la mise en état a rejeté les exceptions de nullité du commandement de payer soulevées par les Consorts [B]/[M] et rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formulée par les Consorts [A] au motif que cette demande relevait de la compétence du Juge du fond.

Aux termes de leurs conclusions N°2 régulièrement signifiées par voie électronique le 27 mai 2025, et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, les Consorts [A] demandent au tribunal de :

— constater la résolution de plein droit du contrat de vente en rente viagère par acquisition de la clause résolutoire avec effet au 19 juin 2022,

— à défaut subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire,

— à défaut à titre infiniment subsidiaire, la résiliation judiciaire de la vente viagère pour défaut de paiement des arrérages de la rente viagère,

N° RG 23/01190 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HXQO

— condamner solidairement Monsieur [B] et Madame [M] à leur payer les intérêts des arriérés de rente impayée du 23 octobre 2021 au 23 juin 2022, date de la résolution du contrat au 19 juin 2022, soit les intérêts au taux légal de la somme de 851,48 €, ainsi que les intérêts des arriérés de rente impayée du 23 juin 2022 jusqu’au jour de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur [B] et Madame [M] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 700 € et charge en sus et notamment taxe des ordures ménagères, jusqu’à la libération des lieux,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] et Madame [M], occupants sans droit ni titre depuis le 22 juin 2022,

— condamner solidairement Monsieur [B] et Madame [M] à payer aux consorts [A] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive dans le cadre de la saisine du juge de la mise en état,

— condamner solidairement Monsieur [B] et Madame [M] à leur payer la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’incident et 3.000 € pour la procédure au fond, soit au total 4.500 €,

— condamner solidairement Monsieur [B] et Madame [M] aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, les Consorts [A], sur le fondement des dispositions de l’article 1978 du code civil, et invoquant le libellé de l’acte de vente outre le commandement de payer visant la clause résolutoire, font valoir en substance que le contrat est résolu de plein droit à la date du 20 juin 2022, soit un mois après la délivrance du commandement de payer, le délai pour régulariser les arriérés étant bien mentionné sur le commandement. A défaut, en raison des arriérés impayés au titre des rentes annuelles, ils estiment que la résolution judiciaire, ou encore à défaut la résiliation judiciaire de la vente viagère peut être prononcée pour défaut de paiement. Au titre des conséquences de cette résolution de la vente, les Consorts [A] rappellent que l’acte notarié prévoyaient que le crédirentier conserverait toutes les sommes reçues y compris le prix payé comptant. Ils ajoutent qu’à compter de la résolution, les Consorts [B]/[M] sont occupants sans droit ni titre et considèrent qu’ils sont redevables à leur égard d’une indemnité pour occupation des lieux dont ils fixent le montant mensuel à 700 € outre les charges, notamment la taxe des ordures ménagères. Ils font valoir que cette somme correspond à la valeur locative estimée par un notaire sur la base des données immobilières du marché, précisant que ledit notaire a fixé un seuil plancher à hauteur de 600 €, montant auquel ils sollicitent subsidiairement que soit fixée l’indemnité d’occupation. Au titre des sommes dues, ils demandent également que les Consorts [B]/[M] soient condamnés à payer les intérêts des arriérés de rente impayée du 23 octobre 2021 au 23 juin 2022, pour une somme de 851,48 €, ainsi que les intérêts des arriérés de rente impayée à compter du 23 juin 2022 jusqu’au jour de la décision à intervenir. Enfin, les Consorts [A] prétendent que l’incident soulevé par Monsieur [B] et Madame [M] devant le Juge de la mise en état relève d’un comportement abusif dans le déroulement de la procédure, soutenu uniquement à des fins dilatoires, ce qui justifie l’allocation de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

Aux termes de leurs conclusions, signifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Monsieur [B] et Madame [M] demandent au tribunal de :

— débouter les Consorts [A] de leur demande de les voir solidairement condamnés au versement de la somme de 851,48 € au titre des arriérés, avec intérêts calculés au taux légal à compter du commandement de payer,

— débouter les Consorts [A] de leur demande de les voir solidairement condamnés au versement d’une indemnité d’occupation de 700 € par mois, jusqu’à complète libération des lieux, ou à tout le moins, d’en réduire le montant,

— débouter les Consorts [A] de leur demande de les voir solidairement condamnés au versement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [B] et Madame [M] ne forment aucune observation sur la demande principale en résolution de la vente viagère. Ils s’opposent en revanche à la demande de condamnation aux arriérés de rente viagère avec intérêts, en ce que cette faculté n’est pas prévue par l’acte notarié, une telle demande ne pouvant se cumuler avec celle de résolution du contrat. S’agissant de l’indemnité d’occupation, ils prétendent que la demande en paiement formulée par les Consorts [A] n’est pas justifiée quant à son montant, alors même que l’avis de valeur produit qui vise une valeur locative à 600 € ne peut être rattaché de manière certaine à l’immeuble objet du litige.

Par jugement avant dire droit du 10 avril 2025, la présente juridiction a révoqué l’ordonnance de clôture du 19 décembre 2024, ordonné la réouverture des débats, inviter les Consorts [A] à justifier de leur qualité d’ayants-droit de Madame [X] [J] épouse [A] et renvoyé l’affaire et les parties à l’audience de la mise en état du 12 juin 2025.

Les débats ont été de nouveau clôturés par ordonnance du Juge de la mise en état du 13 novembre 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience collégiale du 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la demande principale en résolution de la vente viagère

1°) Sur la demande de constat de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1968 du code civil “la rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble”.

L’article 1183 du même code dans sa version applicable au litige énonce que “ la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé”.

L’article 1978 précise que “ le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné: il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages”.

Selon l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au présent litige “ la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”.

Il est constant que les clauses résolutoires dérogeant à l’article 1978 du code civil sont régulières et valables.

En l’espèce, l’acte notarié de vente dressé le 23 avril 2005 par Maître [R], Notaire à [Localité 2], stipule que les parties se sont accordées pour que le prix de vente de 90 000 € soit payable moyennant un paiement comptant de 15 000 €, et le versement d’une rente annuelle viagère de 2 244 € créée au profit et sur la tête de Madame et Monsieur [A], payable d’avance en douze termes égaux d’un montant de 187 €, le paiement devant avoir lieu tous les 23 de chaque mois et d’année en année pendant la vie et jusqu’au décès du survivant des vendeurs, époque à laquelle ladite rente sera éteinte et amortie.

L’acte mentionne page 6 que “par dérogation des dispositions de l’article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement de son exacte échéance, d’un seul terme de la rente viagère, la vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable , purement et simplement résolue, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par les crédirentier de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire. Dans ce cas, toutes les sommes reçues, y compris la partie de prix comptant, par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportés au bien vendu, seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours , ni répétition de la part du débirentier défaillant, et ce, à titre de dommages-intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés”.

Le 19 mai 2022, les Consorts [A] ont fait délivrer à Monsieur [B] et à Madame [M] un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire pour un montant de 1 116,30 €, au titre des arriérés de rente viagère des mois d’août 2021 à novembre 2021, du mois de février 2022 et du mois d’avril 2022.

Dans son ensemble, la procédure pour faire constater la résolution de plein droit du contrat de vente pour défaut de paiement des rentes viagères est conforme aux prescriptions légales et aux stipulations contractuelles.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

Il ressort des pièces contradictoires et régulièrement communiquées aux débats entre les parties, que Monsieur [B] et Madame [M] n’ont pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai d’un mois. Ces derniers ne justifient par ailleurs d’aucun paiement qui régulariserait la situation dans le délai laissé par le commandement de payer.

Il s’ensuit que cette situation est suffisamment grave pour que soit appliquée la clause résolutoire prévue au contrat et de constater que les conditions d’acquisition de ladite clause sont réunies à la date du 19 juin 2022.

2°) Sur les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

La condition résolutoire entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat et des restitutions réciproques qui en constituent les conséquences légales, de sorte que les parties doivent être placées dans la même situation que si le contrat n’avait pas existé.

En l’espèce, la clause résolutoire sus-visée détermine l’étendue des restitutions. Ainsi, cette clause contractuellement acceptée prévoit qu’en cas de résolution du contrat, seules toutes les sommes reçues par Monsieur et Madame [A], y compris la partie de prix comptant, et tous embellissements et améliorations apportés au bien vendu, leur seront de plein droit et définitivement acquis, sans recours, ni répétition de la part des Consorts [B]/[M], et ce, à titre de dommages-intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés.

Dès lors, s’agissant d’une clause prévoyant des dommages-intérêts, les Consorts [A] se verront accorder des intérêts au taux légal à compter du présent jugement sur toutes les rentes échues et impayées.

3°) Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] et Madame [M] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 20 juin 2022, ce qui constitue pour les Consorts [A] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] et Madame [M] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, précision étant faite que le sort des meubles meublants relève de la compétence du Juge de l’Exécution.

Il y a lieu de les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la rente, augmentée des charges, et notamment de la taxe des ordure ménagères, qui aurait été dû si le contrats’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, le loyer minimum visé dans le mail succinct du Notaire ne pouvant pas être retenu faute d’une estimation sérieuse portant mention de l’immeuble concerné, son adresse et ses références cadastrales, et des éléments de comparaison. Cette somme devra être payée avec indexation, tel que prévu si le contrat s’était poursuivi.

III/ Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile “celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés”.

En l’espèce, les Consorts [A] soutiennent que la saisine du Juge de la mise en état par les Consorts [B]/[M] l’a été à des fins dilatoires caractérisant un abus de droit et que cet abus du droit d’ester en justice leur a causé un préjudice moral et financier (coût financier de l’incident).

Cependant eu égard à la nature des demandes et moyens régularisés par les Consorts [A] devant le Juge de la mise en état (nullité du commandement) ne permet pas d’établir que l’action engagée présentait un caractère abusif et excédait le droit d’ester en justice, seul l’incident ayant permis aux Consorts [A] de verser aux débats les modalités de signification du commandement qui n’étaient pas produites dans le cadre de l’action au fond. La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée, étant précisé en tant que de besoin que d’une part, les frais financiers exposés dars le cadre de l’incident relèvent des frais irrépétibles, et que d’autre part la demande fondée sur le préjudice moral n’est étayé par aucune pièce justificative.

IV/ Sur les demandes accessoires

1°) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [B] et Madame [W] [M], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

2°) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [G] [B] et Madme [W] [M], condamnés in solidum aux dépens, devront payer aux Consorts [A], in solidum, au titre des frais exposés par eux dans le cadre de la procédure devant le Juge de la mise en état et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros et dans le cadre de l’instance au fond une somme de 3 000 € soit au total une somme de 4 500 €.

3°) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En conséquence, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit, par acquisition de la clause résolutoire, du contrat de vente viagère conclu le 23 avril 2005 entre d’une part, Monsieur [P] [A] et Madame [X] [J] épouse [A] décédée le 24 mai 2015, aux droits de la quelle viennent ses ayants-droits et d’autre part, Monsieur [G] [B] et Madame [W] [M], portant sur le bien situé [Adresse 7][Adresse 8] cadastré Section ZC N° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], et ce à compter du 19 juin 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [B] et Madame [W] [M] de libérer les lieux de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

A défaut, AUTORISE Monsieur [P] [A], Monsieur [U] [A], Monsieur [K] [A], Madame [S] [A] épouse [C] et Madame [D] [V] à faire procéder à leur expulsion des locaux et de toutes personnes s’y trouvant de leur chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des biens ;

RAPPELLE que la présente décision devra faire l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, à la charge de la partie la plus diligente, dans les conditions prévues au décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

JUGE que conformément à la clause résolutoire, toutes les sommes reçues par Monsieur [P] [A], Monsieur [U] [A], Monsieur [K] [A], Madame [S] [A] épouse [C] et Madame [D] [V], y compris la partie de prix comptant, et tous embellissements et améliorations apportés au bien vendu, leur seront de plein droit et définitivement acquis, et ce, à titre de dommages-intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [W] [M] à payer à Monsieur [P] [A], Monsieur [U] [A], Monsieur [K] [A], Madame [S] [A] épouse [C] et Madame [D] [V] les intérêts au taux légal sur les sommes reçues, y compris la partie de prix au comptant ;

FIXE l’indemnité d’occupation au montant de la rente viagère mensuelle actuelle soit 280,36 €, augmenté du montant des charges, notamment de la taxe des ordures ménagères avec indexation, tel que prévu si le contrat s’était poursuivi;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [W] [M] à payer cette somme à Monsieur [P] [A], Monsieur [U] [A], Monsieur [K] [A], Madame [S] [A] épouse [C] et Madame [D] [V] chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [A], Monsieur [U] [A], Monsieur [K] [A], Madame [S] [A] épouse [C] et Madame [D] [V] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidumMonsieur [G] [B] et Madame [W] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [W] [M] à payer à Monsieur [P] [A], Monsieur [U] [A], Monsieur [K] [A], Madame [S] [A] épouse [C] et Madame [D] [V] une indemnité de 4 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE