TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elie SULTAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10013 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FYV

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 28 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [V] [H], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129

DÉFENDERESSE

Madame [L] [T], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10013 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FYV

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [V] [H] a donné à bail à Madame [L] [T] suivant acte sous seing privé du 11 octobre 2020 des locaux de 12 m2 situés [Adresse 2] pour un loyer de 650 € par mois, une provision sur charges de 50 € par mois et une somme de 30 € par mois pour l’électricité.

Par lettre recommandée réceptionnée par Madame [L] [T] le 19 juin 2023, Madame [X] [V] [H] a donné congé à Madame [L] [T] pour le 10 octobre 2023 afin de reprendre les lieux pour permettre à sa fille [Z] [V] [H] de les occuper.

Suivant ordonnance du 18 avril 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Madame [X] [V] [H] en validation de congé, expulsion et paiement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 octobre 2024, Madame [X] [V] [H] a fait assigner Madame [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— la validation du congé pour reprise et l’expulsion de Madame [L] [T] et de tout occupant de son chef, sous astreinte,

— la condamnation de Madame [L] [T] à lui payer un arriéré locatif de 2000 €, et un arriéré d’indemnités d’occupation de 3840 €,

— sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation de 730 € par mois, indexée comme le loyer, à compter du mois de novembre 2024,

— sa condamnation à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 mars 2025, Madame [X] [V] [H] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant la demande au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation à la somme de 7390 € terme de mars 2025 inclus, tenant compte d’une indemnité d’occupation de 730 € par mois à compter du terme de novembre 2023.

Elle expose que sa fille bien que mariée et vivant avec son conjoint a besoin d’un lieu pour s’isoler régulièrement.

Elle indique avoir porté le loyer de Madame [L] [T] à la somme de 370 € par mois pour lui permettre de financer des travaux dans les lieux.

En défense, Madame [L] [T] indique ne plus contester la validité du congé et demande :

le bénéfice de délais de 12 mois pour quitter les lieux,la remise de quittances de loyerla condamnation de Madame [X] [V] [H] à lui payer la somme de 14350 € à titre de dommages et intérêts en réparation de l’absence de perception de l’aide au logement, et la somme de 10000 € en réparation du trouble de jouissance subi dans les lieux.Elle fait valoir que son logement est insalubre, qu’elle a déduit du paiement de son loyer des frais de meubles et de travaux, et qu’elle ne règle pas la somme de 30 € par mois destinée à un accès internet dont elle ne dispose pas.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par la bailleresse

En application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [L] [T] pour une durée d’un an renouvelable expirait le 10 octobre 2023.

Le congé du bailleur adressé par lettre recommandée avec avis de réception dûment réceptionnée par Madame [L] [T] le 19 juin 2023 a donc été délivré dans les formes requises plus de trois mois avant l’échéance précitée. Il rappelle que le congé est donné pour permettre au bailleur de reprendre les lieux pour les faire occuper par sa fille.

Madame [L] [T] indique à l’audience ne pas contester le motif du congé.

En conséquence, il sera retenu que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 10 octobre 2023.

Madame [L] [T] étant ainsi occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis 11 octobre 2023, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion dans les conditions du dispositif.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion et que l’établissement de l’état des lieux de sortie doit se faire dans les conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989.

La demande d’astreinte, prématurée, est rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. »

Suivant l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »

En l’espèce, Madame [L] [T] qui ne justifie pas de sa situation financière n’établit pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En conséquence, sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est rejetée.

Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif et au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [T] est tenue au paiement du loyer et des charges jusqu’à la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’occupation des lieux postérieurement à la résiliation du bail constitue une faute civile qui crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien et justifie de lui allouer une indemnité d’occupation.

En l’espèce, les parties conviennent que le loyer mensuel fixé au bail à 650 € hors charges a été diminué à 370 € hors charges, sans que le motif de cette réduction ne soit justifié.

Il n’est pas établi non plus que des remises de loyers supplémentaires ont été consenties en contrepartie de l’achat de meubles ou de la réalisation de travaux, le locataire n’étant pas dispensé de son obligation en paiement dans l’hypothèse du manquement du bailleur à ses propres obligations mais devant solliciter le cas échéant des dommages et intérêts pouvant se compenser avec le paiement du loyer.

La provision sur charges de 50 € prévue au contrat de bail s’ajoute au loyer mensuel de 370 € dû jusqu’à la résiliation du bail.

En revanche, la clause du bail prévoyant le paiement d’une somme de 30 € pour l’électricité, dont l’application est contestée par Madame [L] [T], ne peut trouver effet dès lors qu’un bailleur ne peut ni priver le locataire du choix de son fournisseur d’électricité ni ne peut en tant que client refacturer de l’électricité à un tiers, l’électricité utilisée dans les parties privatives ne relevant pas par ailleurs des charges récupérables sur le locataire.

L’indemnité d’occupation mensuelle sera ainsi fixée au montant du loyer actuel et de la provision sur charges soit 420 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [L] [T] au paiement de la somme de (420 -200 =) 220 x 9 = 1980 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er mars 2025, terme de mars inclus, et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 420 € par mois à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [L] [T]

Suivant l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [L] [T] qui, au terme du décompte locatif susvisé n’a pas réglé l’intégralité du loyer et des charges de mars à novembre 2023, ne justifie pas précisément des aides perçues depuis la conclusion du bail mois par mois, ne justifie pas de ses demandes à la CAF pour en bénéficier et ne justifie pas d’un refus de la CAF au motif de l’absence de production de quittances de loyer. Elle n’établit ainsi pas avoir été privée du versement de ses aides par la faute de Madame [X] [V] [H].

En conséquence, la demande d’indemnisation à ce titre est rejetée.

S’agissant de la demande d’indemnisation faite au motif de l’état du logement, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.

En l’espèce, Madame [L] [T] n’est titulaire de ces obligations du bailleur que jusqu’à la résiliation du bail soit le 10 octobre 2023.

Selon le constat du service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 3], qui a visité le logement le 21 avril 2023, la seule fenêtre du logement est un châssis de toit vétuste qui ne s’ouvre plus.

Cette situation persiste depuis au moins novembre 2022 au regard des échanges de SMS entre les parties à cette date, et le mécanisme d’ouverture de la fenêtre ne relève pas des réparations locatives.

Madame [X] [V] [H] n’établit pas par ailleurs par la seule production de l’attestation d’un artisan, alors que diverses demandes de réparations lui ont été faites, que Madame [L] [T] s’est opposée à la réalisation de cette réparation.

L’impossibilité d’ouvrir la fenêtre caractérise un manquement de Madame [X] [V] [H] à son obligation de délivrer un logement décent et justifie d’allouer à Madame [L] [T], en réparation du trouble de jouissance correpsondant, compte tenu de la nature du désordre et du montant du loyer, la somme de 50 € par mois durant 11 mois soit la somme de 550 €.

Madame [X] [V] [H] sera condamnée à payer cette somme à Madame [L] [T].

En revanche, s’agissant du second désordre invoqué par Madame [L] [T] à l’audience, soit l’état du plancher consécutif à l’enlèvement de la douche, celui-ci, contesté par Madame [X] [V] [H], n’est pas suffisamment établi par la seule photographie versée au débat dont le lieu et la date ne peuvent être vérifiés.

La demande d’indemnisation à ce titre est donc rejetée.

Sur la demande de quittances

Suivant l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés suivant l’article 25-3, « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (…). Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

En l’espèce, Madame [X] [V] [H] ne justifie pas de la remise de quittances à sa locataire. Or les paiements réalisés par Madame [L] [T] depuis mars 2023 couvrent l’intégralité des loyers et charges échus avant la résiliation du bail, ce après imputation des versements sur la dette la plus ancienne.

En conséquence, Madame [X] [V] [H] sera tenue de remettre des quittances à Madame [X] [V] [H] pour la période courant de la conclusion du bail jusqu’à la résiliation du bail, dans un délai d’un mois à compter du prononcé du jugement. S’agissant des paiements réalisés pour la période postérieure à la résiliation du bail, Madame [X] [V] [H] sera condamnée à remettre à Madame [L] [T] des reçus de ses paiements, ce dans le même délai, tenant compte des paiements imputés sur la dette de loyers et charges.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [T], qui succombe à titre principal, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande de Madame [X] [V] [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail du 11 octobre 2020 conclu entre Madame [L] [T] d’une part et Madame [X] [V] [H] d’autre part portant sur des locaux situés [Adresse 2] par l’effet du congé pour reprise,

Constate que Madame [L] [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 11 octobre 2023,

Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la présente décision,

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande d’astreinte de Madame [X] [V] [H],

Rejette la demande de Madame [L] [T] de délais supplémentaires pour quitter les lieux,

Condamne Madame [L] [T] à payer à Madame [X] [V] [H] la somme de 1980 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er mars 2025, terme de mars inclus,

Condamne Madame [L] [T] à payer à Madame [X] [V] [H] une indemnité d’occupation mensuelle de 420 € par mois, ce du 1er avril 2025 jusqu’à la libération des lieux,

Condamne Madame [X] [V] [H] à payer à Madame [L] [T] la somme de 550 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne Madame [X] [V] [H] à remettre à Madame [L] [T] des quittances de loyers pour la période courant de la conclusion du bail à la résiliation du bail, et à lui remettre pour la période postérieure à la résiliation du bail des reçus de ses paiements déduction faite des paiements imputés sur les loyers et charges dus avant la résiliation du bail, ce dans le délai d’un mois à compter du présent jugement,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Rejette la demande de Madame [X] [V] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [L] [T] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection