TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/01198

N° Portalis 352J-W-B7G-CV433

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 17 Juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Fabienne L’HERMINIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0410

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [C] [Z] [V] [O] [J] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1704

***********

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 17 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/01198 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV433

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Sylvie CAVALIE, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

____________

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 4 avril 2019, [K] [D] a consenti au bénéfice d'[P] [S] et de [C] [J] épouse [S] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n°87 et 88, à savoir deux chambres de service de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 1] à [Localité 6], le délai de la promesse de vente expirant le 24 juillet 2019.

La promesse était consentie sous la condition suspensive d’obtention par le bénéficiaire d’un prêt bancaire.

Elle était aussi consentie sous la condition suspensive suivante, ainsi libellée :

« 8.2.4 Réunion des lots numéros 87 et 88 et suppression du mur séparant les deux lots que le » bénéficiaire obtienne dans le délai des présentes une autorisation définitive de l’assemblée générale des copropriétaires lui permettant de :

— Réunir les lots numéro 87 et 88 objets des présentes,

— Supprimer le mur séparant lesdits lots 87 et 88

— Création de sanitaire avec raccordement des WC sur les parties communes "

Une indemnité d’immobilisation de 18.715 euros était fixée, et devait être ainsi versée :

—  9.358 euros dans les dix jours de la signature de la promesse unilatérale de vente,

—  9.357 euros dans le délai de huit jours à compter de l’expiration du délai de réalisation de la promesse unilatérale de vente.

Se prévalant de la non levée de l’option par les bénéficiaires et par courrier adressé via son conseil le 30 mars 2021 [K] [D] a mis en demeure les consorts [S] de lui payer l’indemnité d’immobilisation.

Par exploits d’huissier en date des 13 et 17 janvier 2022, [K] [D] a fait assigner [C] [J] épouse [S] et [P] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à lui payer la somme de 18.715 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure endate du 30 mars 2021.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, [K] [D] demande au tribunal de :

«  Vu la promesse de vente en date du 4 avril 2019 ;

Vu l’article 1304-3 du Code Civil ;

Vu l’article 1304-4 du Code Civil ;

Vu l’article 1112 du Code Civil ;

Condamner Monsieur et Madame [S] à payer à Monsieur [D] la somme de 18.715 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 30 mars 2021,

Subsidiairement, Condamner Monsieur et Madame [S] à payer à Monsieur [D] la somme de 26.600 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 30 mars 2021,

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à venir,

Condamner Monsieur et Madame [S] à payer à Monsieur [D] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 et en tous les dépens. "

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 février 2024, [C] [J] épouse [S] et [P] [S] demandent au tribunal de :

«  Vu les dispositions précitées

Vu la promesse de vente ;

Vu les pièces produites

A titre principal :

DEBOUTER Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel :

CONDAMNER Monsieur [D] à leur verser la somme de 5 000€ aux frais des frais irrépétibles ;

CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Béranger BOUDIGNON, avocat aux offres de droit ;

En tout état de cause :

ORDONNER que la somme de 9 358 € séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire de la promesse leur soit restituée ; "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 juin 2024.

A l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente du 5 mars 2020 est consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire et d’obtention par les bénéficiaires d’ " une autorisation définitive de l’assemblée générale des copropriétaires lui permettant de :

— Réunir les lots numéro 87 et 88 objets des présentes,

— Supprimer le mur séparant lesdits lots 87 et 88

— Création de sanitaire avec raccordement des WC sur les parties communes "

Il est observé que les moyens des parties ne portent pas sur l’accomplissement ou la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, mais se concentrent sur la condition suspensive d’obtention de l’autorisation précitée.

Si [K] [D] se prévaut du renoncement de [C] [J] épouse [S] et d'[P] [S] aux conditions suspensives dans deux courriels des 13 janvier et 25 février 2020, force est de constater que ces courriels sont postérieurs à la date d’expiration de la promesse de vente, le 24 juillet 2019. A défaut de prorogation, même tacite, de la promesse unilatérale de vente, ces deux courriels ne peuvent démontrer que les époux [S] ont renoncé aux conditions suspensives pendant la durée de validité de la promesse unilatérale de vente.

[C] [J] épouse [S] et [P] [S] justifient que celle-ci a, par courriel du 17 avril 2019 demandé au Syndic de porter leur projet de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 13 mai 2019, et que le Syndic leur a répondu que le projet de création d’un sanitaire serait évoqué « sans aucun problème en AG ». Ils justifient par ailleurs que le président du conseil syndical, [M] [X], en copie du courriel de [C] [J] épouse [S] leur a indiqué en retour :

«  Chère Madame,

Je vois que le syndic a déjà réagi, mais je voudrais vous rassurer, ces assemblées ne sont pas très formalistes et tous les sujets peuvent y être abordés, même s’ils ne sont pas formellement à l’ordre du jour. Je n’envisage pas de difficultés sur le dossier que vous présentez. La seule question qui, à mes yeux, pourrait se poser serait une d’une gêne possible d’un raccordement des WC qui passeraient chez un autre copropriétaire… ".

Enfin, les défendeurs démontrent avoir adressé le 12 mai 2019 un courriel au président du conseil syndical et au Syndic, auquel était joint un plan et une explication des travaux projetés.

Il s’ensuit que les défendeurs démontrent suffisamment avoir tenté d’obtenir de l’assemblée générale l’autorisation d’accomplir les travaux utiles à leur projet. Le fait que cette résolution n’ait, finalement, et malgré leur demande, pas été portée à l’ordre du jour, n’est au regard des éléments précités pas de leur fait. Le fait de ne pas avoir, à nouveau, demandé à ce qu’un vote soit effectivement soumis à l’assemblée générale ne signifie pas pour autant que la condition suspensive a défailli de leur fait, dès lors que l’attestation d'[M] [X], président du conseil syndical, indique, « Lors de l’AG un possible raccordement des sanitaires a été discuté. Les propriétaires présents ont indiqué ne pas voir de solutions pour permettre le raccordement », de sorte qu’il n’est pas démontré qu’un vote effectif aurait permis la non défaillance de la condition suspensive.

L’une des conditions suspensives ayant défailli, conformément à la promesse unilatérale de vente, et sans qu’il n’y ait lieu de répondre aux autres moyens des parties quant à l’exactitude ou non des déclarations à l’acte du promettant, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due à celui-ci. Par conséquent, la demande de [K] [D] en paiement d’une somme de 18.715 euros au titre l’indemnité d’immobilisation avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure sera rejetée.

Le notaire séquestre n’étant pas dans la cause, il ne peut au regard de l’article 14 du code de procédure civile lui être ordonné quoique ce soit, de sorte qu’il y a lieu de l’autoriser à libérer auprès des consorts [S] toute somme séquestrée entre ses mains au titre de la promesse unilatérale de vente du 4 avril 2019.

Sur la demande de [K] [D] en paiement de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers.

Selon les termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En l’espèce, [K] [D] soutient tout à la fois qu’il y avait accord sur la chose et le prix, et l’existence d’une rupture des pourparlers, ce qui est contradictoire puisqu’en cas d’accord sur la chose et le prix, la vente est parfaite.

Il se prévaut d’abord du courriel suivant des défendeurs, intervenu après l’expiration de la promesse unilatérale de vente, le 13 janvier 2020 :

«  Concernant notre transaction, après avoir perdu pas mal de temps avec nos chers colocataires que vous connaissez, nous avons donc décidé d’avancer et ce malgré le fait que les conditions suspensives ne sont pas réunies.

J’ai relancé notre banque qui doit… relancer le dossier. Je tente d’avoir une date et je pousse pour aller le plus vite possible. Je suis désolé du délai de toute cette histoire mais je pense qu’on doit pouvoir aller vite maintenant.

J’ai informé notre notaire qui doit se coordonner avec le vôtre."

En réalité, ce courriel traduit l’existence de pourparlers après l’expiration de la promesse unilatérale de vente, aucun accord sur la chose n’étant démontré puisque les défendeurs discutent des modalités de la vente et notamment de la nécessité de relancer leur banque.

[K] [D] reproche aux époux [S] d’avoir tenté de faire baisser le prix.

[P] [S] a effectivement écrit à [K] [D] dans un courriel du 3 avril 2020 :

«  Je me permets de revenir vers vous concernant notre transaction relative aux deux chambres de service. Nous avons en effet obtenu deux informations sur le sujet :

— Nous avons bien obtenu notre offre de financement de la part de l’une de nos banques, nous pouvons la signer des aujourd’hui et les fonds pourraient être disponibles dans les 10 – 15 jours.

— Nous n’avons pas obtenu de la part de la copropriété le droit de mener des travaux de raccordement ni de continuer à utiliser des pompes de relevage (dispositif actuel) pour installer des sanitaires, ni même continuer à utiliser les douches en place. Nous n’avons donc pas réussi à lever les conditions suspensives définies dans la promesse de vente. Cette promesse de vente est d’ailleurs caduque mais notre notaire m’a confirmé que nous pourrions effectuer une vente directe sans nouvelle promesse.

Je pense que nous avons deux possibilités :

— annuler la transaction sur le constat que nous n’avons pas pu lever les conditions suspensives

— adapter le prix pour tenir compte du fait qu’il sera très compliqué de réaliser des travaux permettant de mettre les chambres aux normes sanitaires désirées. Je vous laisse donc revenir vers moi pour savoir si vous souhaitez ajuster votre prix de vente ou annuler la vente ".

Il apparaît que la promesse unilatérale de vente étant expirée, et la vente n’étant pas parfaite, les parties demeurent libre de discuter du prix dans le cadre de pourparlers, a fortiori alors que l’une des conditions suspensives qu’elles avaient envisagée à l’occasion de la promesse tenant à l’autorisation de réaliser différents travaux a défailli, et qu’existait un débat entre les parties sur la légalité du raccordement de l’appartement aux réseaux de l’immeuble.

Le fait d’avoir négocié le prix n’est donc pas caractéristique d’une faute et d’une rupture abusive des pourparlers, de sorte que la demande de dommages et intérêts formée par [K] [D] à ce titre sera, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner plus avant le préjudice allégué, rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [K] [D], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens au profit de Maître Béranger BOUDIGNON sera ordonnée.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter toutes les demandes formées à ce titre.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de [K] [D] de condamner [C] [J] épouse [S] et [P] [S] à lui payer la somme de 18.715 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 30 mars 2021 au titre de la promesse unilatérale de vente du 4 avril 2019 ;

Autorise tout notaire détenteur d’une somme séquestrée, et notamment la somme de 9.358 euros au titre de la promesse unilatérale de vente du 4 avril 2019 portant sur les lots n°87 et 88, à savoir deux chambres de service de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 2] [Localité 5] entre [K] [D] d’une part et [C] [J] épouse [S] et [P] [S] d’autre part, à libérer cette somme entre les mains de [C] [J] épouse [S] et [P] [S] ;

Rejette la demande de [K] [D] de condamner [C] [J] épouse [S] et [P] [S] au paiement d’une somme de 26.600 euros de dommages et intérêts au titre de la rupture abusive des pourparlers ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne [K] [D] aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Béranger BOUDIGNON ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 5] le 17 Juin 2025

La Greffière Le Président

Sylvie CAVALIE Robin VIRGILE