TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

18° chambre

1ère section

N° RG 22/02463

N° Portalis 352J-W-B7G-CWEUQ

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

15 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [X] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Muriel CADIOU de la SELARL CADIOU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #B0656,

et par Maître Christophe DAVID, de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocat au Barreau de RENNES, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

Société PV HOLDING

(société par actions simplifiée)

anciennement dénommée Société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0008

Décision du 10 Avril 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/02463 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWEUQ

INTERVENTION VOLONTAIRE

Société PV EXPLOITATION FRANCE

(société par actions simplifiée)

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0008

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 10 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2016, Mme [X] [S] et M. [Y] [S] ont donné à bail commercial à la SAS PV Résidences & Resorts France, devenue par modification de dénomination sociale la SAS PV Holding, des locaux portant sur un appartement de deux pièces correspondant au lot n°0077-01, situés au sein de la résidence “[Adresse 6]” à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 30 avril 2016, moyennant le versement d’un loyer annuel minimum garanti en principal de 4 080 euros hors taxes hors charges, augmenté de la TVA en vigueur.

Les lieux ont pour destination « une activité commerciale para hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle ».

Par un second acte sous seing privé du 14 mai 2016, Mme [X] [S] et M. [Y] [S] ont donné à bail commercial à la SAS PV Résidences & Resorts France, devenue par modification de dénomination sociale la SAS PVHolding, des locaux portant sur un appartement de deux pièces correspondant au lot n°0051-06, situés au sein de la résidence “[Adresse 7]” à [Localité 8].

Le bail a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 30 avril 2016, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 13 279 euros hors taxes hors charges, augmenté de la TVA en vigueur.

Les lieux ont pour destination « une activité commerciale para hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle ».

Par courrier électronique du 19 octobre 2020, la SAS PV Résidences & Resorts France a informé M. et Mme [S] de la suspension du paiement des loyers correspondant aux périodes de fermetures administratives engendrées par la crise sanitaire en 2020 et 2021. La SAS PV Résidences & Resorts France a également adressé aux bailleurs une proposition d’avenant au bail dénommé « Dispositif COVID19 » prévoyant, pour minorer les pertes financières des époux [S], un partage des fruits de performances futures de ses appartements, une fois la crise sanitaire passée.

Par traité d’apport partiel du 16 décembre 2020 et à effet rétroactif du 1er octobre de la même année, la SAS PV Résidences & Ressorts France a procédé à un apport partiel d’actif de sa branche d’activité relative à l’activité d’exploitation touristique de résidences « Pierre et Vacances » à la SAS Pierre et Vacances Investissement 60, devenue par modification de dénomination sociale la SAS PV Exploitation France et dont il résulte que cette dernière a pris la qualité de preneuse du local commercial litigieux.

Au cours des années 2020 et 2021, la preneuse a retenu une partie des loyers dus en émettant des “avoirs sur loyers covid”.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 février 2021, M. et Mme [S] ont mis en demeure le preneur de procéder au paiement de la somme de 3 113,99 euros outre les pénalités de retard dans un délai de quinze jours.

Par courrier recommandé du 9 mars 2021, le Groupe Pierre et Vacances a réitéré sa volonté de ne pas s’acquitter de ladite somme, invoquant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Par courrier en réponse du 1er avril 2021, l’avocat des époux [S] a adressé au Groupe Pierre et Vacances une proposition de règlement de la somme en plusieurs échéances.

Par ordonnances rendues par le tribunal de commerce de Paris le 2 février 2021 puis le 1er juin 2021, une procédure de conciliation a été ouverte et prorogée à la demande du preneur. Trois propositions en date du 30 juin et 2 juillet, du 9 septembre et du 15 novembre 2021 ont été faites afin d’appréhender les contreparties offertes aux bailleurs par le preneur ayant suspendu unilatéralement le paiement des loyers. La procédure de conciliation est venue à expiration le 31 décembre 2021.

N’ayant signé aucune proposition d’avenant, M. et Mme [S] ont fait assigner le preneur, par acte d’huissier du 15 février 2022, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, en substance, sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif.

Le 17 mai 2023, le preneur a réglé l’ensemble des loyers retenus en raison de la crise sanitaires pour 2020 et 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°4 notifiées par RPVA le 24 janvier 2024, M. et Mme [S] demandent au tribunal de :

— constater le paiement de la somme de 16 907,90 euros TTC, selon autofacture en date du 24 mai 2023, correspondant aux retenues unilatérales sur les loyers commerciaux échus dès 2020 pour les deux appartements donnés à bail par les demandeurs ;

En conséquence, condamner solidairement les SAS PVHolding et PV Exploitation France à leur payer des pénalités de retard à raison de 1 597,07 euros ;

— condamner solidairement les SAS PVHolding et PV Exploitation France à leur verser à la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Muriel Cadiou, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [S] font valoir en substance que le retard d’exécution constitue un manquement contractuel, peu importe le paiement tardif et toujours unilatéral survenu en cours de procédure judiciaire et qu’il est constant que depuis une décision de principe de la Cour de cassation du 16 septembre 2014, la force majeure ne s’applique pas à l’obligation de payer une somme d’argent.

Ils ajoutent qu’aucun manquement à l’obligation positive de délivrance des appartements ne peut leur être imputé de même qu’aucune perte de la chose louée.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, la SAS PVHolding et la société PV Exploitation France demandent au tribunal de :

A titre liminaire,

— constater la venue de la société PV Exploitation France aux droits de la société PVHolding anciennement dénommée PV Résidences & Resorts France,

En conséquence,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société PVHolding,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes au titre des loyers,

— débouter M. et Mme [S] de leurs demandes de résiliation des baux et de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement des loyers en l’absence de manquements graves de la société PV Exploitation France à ses obligations,

En tout état de cause,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PV Exploitation France,

— condamner les demandeurs à verser à la société PV Exploitation France la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la partie défenderesse fait valoir pour l’essentiel :

— sur la dette locative et l’exigibilité des loyers, que, dès lors que la perte de la chose peut être juridique et temporaire, les fermetures administratives et mesures restrictives prises pendant la crise sanitaire sont constitutives d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ; qu’elle est en outre fondée à invoquer la force majeure la perte de la chose louée laquelle ne doit pas être interprétée comme une perte définitive, ni une perte totale de la chose louée,

— qu’en retenant une conception élargie de la notion de « bien » et qu’en considérant que le bail constitue un intérêt patrimonial, la CEDH garantit la protection du droit de propriété d’un preneur lorsque le contrat dans lequel il s’est engagé présente un intérêt économique et condamne les privations de jouissance dudit bien, qu’elles soient définitives ou non ; que la position dégagée par la Cour de cassation entraîne une atteinte disproportionnée au droit de propriété en ce qu’elle fait porter sur un seul groupe la totalité des charges économiques de la fermeture des commerces durant la crise sanitaire,

— qu’il n’y pas lieu de résilier les baux liant les parties.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la mise hors de cause de la SAS PVHolding et sur l’intervention volontaire de la SAS PV Exploitation France

Aux termes de l’article 1165 du code civil devenu 1199 du code civil, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes. Elles ne nuisent point au tiers et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 du même code.

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il est établi qu’à la suite du traité d’apport partiel d’actif à effet du 1er octobre 2020, la SAS Pierre et Vacances Investissement 60 – renommée par modification de dénomination sociale la SAS PV Exploitation France – est devenue titulaire des baux commerciaux litigieux.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de mise hors de cause de la SAS PVHolding anciennement dénommée société PV exploitation France.

La SAS PV Exploitation France étant devenue titulaire des baux commerciaux litigieux, son intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la dette locative

Il est établi et non contesté que la dette locative a été soldée, M. et Mme [S] se désistant de leur demande formée de ce chef.

Dès lors le tribunal n’analysera pas plus en avant les nombreux moyens développés dans les conclusions de la partie défenderesse sur ce point.

Il sera uniquement rappelé à ce titre que l’exigibilité des loyers n’a pas été suspendue pendant le cours de la crise sanitaire, que la force majeure ne peut être retenue pour une obligation à paiement d’une somme d’argent et le preneur ne peut valablement exciper ni d’une perte de la chose louée ni d’une exception d’inexécution alors même que les mesures administratives prises pour faire face à la crise sanitaire n’ont aucun lien avec la destination du local dès lors qu’elles sont générales à tous les commerces non essentiels, l’interdiction de recevoir du public étant fondée sur la nature de l’activité exercée et non sur les locaux en eux-mêmes.

De même, la société preneuse ne peut valablement invoquer l’article 1 du protocole additionnel n°1 de la Convention européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme qui ne trouve à s’appliquer en l’espèce.

Sur la demande de résiliation des baux

M. et Mme [S] ne formant aucune demande de ce chef, il ne sera pas statué sur cette question.

Sur la demande de dommages et intérêts formée au titre des pénalités de retard

Aux termes de leurs écritures, M. et Mme [S] sollicitent des “dommages et intérêts” au titre de pénalités de retard selon un mode de calcul dont il n’est pas justifié du fondement légal ou contractuel hormis le visa de l’article 1231-1 du code civil.

Or il résulte de l’article 1231-6 in fine du code civil que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires d’une créance s’il justifie d’un préjudice distinct et indépendant du retard résultant de la mauvaise foi du débiteur.

Force est de constater qu’en l’espèce, M. et Mme [S] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un tel préjudice distinct

Leur demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La SAS PV Exploitation France qui a procédé au règlement de la dette locative postérieurement à l’introduction de la présente instance sera condamnée aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à M. et Mme [S], contraints d’exposer des frais dans le cadre de la présente instance pour faire valoir leurs droits, la somme de 5 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Met hors de cause la SAS PVHolding ;

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SAS PV Exploitation France ;

Constate que M. [Y] [S] et Mme [X] [S] se désistent de leur demande en paiement de l’arriéré locatif, devenue sans objet,

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [Y] [S] et Mme [X] [S],

Condamne la société PV Exploitation à payer à M. [Y] [S] et Mme [X] [S] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société PV Exploitation aux dépens dont distraction au profit de Maître Muriel Cadiou, avocate,

Rejette toutes autres demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 9] le 10 Avril 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME