TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/03631 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UTOO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

[P] [C] épouse [L]

C/

[T] [U]

[F] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à Mme [P] [C]

épouse [L]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des référés assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [P] [C] épouse [L], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

ET

DÉFENDEURS

Mme [T] [U], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

M. [F] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 octobre 2024, Madame [P] [C] épouse [L] a donné à bail à Madame [T] [U] un appartement à usage d’habitation B1 situé [Adresse 6] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 635 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Par acte du 5 novembre 2024, Monsieur [F] [X] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Madame [T] [U].

Le 13 juin 2025, Madame [P] [C] épouse [L] a fait signifier à Madame [T] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, dénoncé à la caution par acte du 24 juin 2025.

Madame [P] [C] épouse [L] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, Madame [P] [C] épouse [L] a ensuite fait assigner Madame [T] [U] et Monsieur [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [U] [T] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par Madame [U] [T] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Madame [T] [U] et Monsieur [X] [F] au paiement :

* à titre provisionnel, de la somme de 1.497 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* à titre provisionnel, des loyers et des charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux de Madame [T] [U], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

* de la somme de 800 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

* de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile)

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 septembre 2025.

A l’audience du 5 décembre 2025, Madame [P] [C] épouse [L], comparante, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.230,36 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. Elle ajoute que cinq plaintes ont été déposées par la copropriété pour dégradations et nuisances. Enfin, elle indique qu’elle n’a pas de justificatifs des frais engagés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 2 septembre 2025, Madame [T] [U] n’est ni présente ni représentée.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à personne le 2 septembre 2025, Monsieur [F] [X], n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [P] [C] épouse [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 14 octobre 2024 contient une clause résolutoire (clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, mentionne un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.400 euros a été signifiée le 13 juin 2025 conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [T] [U] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2025.

La ésiliation est intervenue le 14 août 2025 et Madame [T] [U] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [T] [U] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [P] [C] épouse [L] produit outre le contrat de bail, l’acte de cautionnement et un décompte du 5 décembre 2025 démontrant que Madame [T] [U] reste devoir la somme de 4.297 euros mensualité de décembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (254,56 + 678,70 = 933,36).

Madame [T] [U] et Monsieur [F] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [T] [U] et Monsieur [F] [X], en sa qualité de caution seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.297 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Madame [T] [U] et Monsieur [F] [X], en sa qualité de caution, seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 14 août 2025 au 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [U] et Monsieur [F] [X], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Toutefois, Madame [P] [C] épouse [L] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’absence de frais d’avocat et de justificatifs produits sur les frais engagés dans le cadre de la présente procédure en dehors des dépens, Madame [P] [C] épouse [L] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2024 entre Madame [P] [C] épouse [L] et Madame [T] [U] concernant un appartement à usage d’habitation B1 situé [Adresse 6] à [Localité 10] sont réunies à la date du 14 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [P] [C] épouse [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [U] et Monsieur [F] [X], à verser à Madame [P] [C] épouse [L] à titre provisionnel la somme de 4.297 euros (décompte arrêté au 5 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [U] et Monsieur [F] [X] à payer à Madame [P] [C] épouse [L] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS Madame [P] [C] épouse [L] de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [P] [C] épouse [L] de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [U] et Monsieur [F] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,