TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BUNIAK

■

Charges de copropriété

N° RG 23/06343

N° Portalis 352J-W-B7H-CZVYM

N° MINUTE :

Assignation du :

26 avril 2023

JUGEMENT

rendu le 13 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet CRAUNOT, S.A.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 13 mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/06343 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZVYM

DÉBATS

A l’audience du 08 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [V] est propriétaire du lot n°205 au sein de l’immeuble du [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 26 avril 2023 afin d’obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 13 826,21 euros au titre des charges impayées pour la période du 01 juillet 2018 au 19 avril 2023, appel du 01 avril 2023 inclus.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation, notifiées par voie électronique le 11 avril 2024 et signifiées à M. [V] par voie d’huissier le 08 avril 2024, il sollicite, au visa des articles 10 et suivants, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965et 1240 du code civil, de :

« Recevoir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE Sis [Adresse 1] à [Localité 4] en ses demandes ;

Y faisant droit,

Constater, sur le fondement des documents produits, que Monsieur [D] [V] est redevable, à l’égard du syndicat des copropriétaires, de la somme de 16.688,46 euros, au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés au 3 avril 2024 et correspondant à la période allant du 01/07/2018 au 01/04/2024, appel de charges du 2ème trimestre 2024 inclus, cette somme venant aux lieu et place de celle de 13.826,21 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance;

En conséquence,

Condamner Monsieur [D] [V] au paiement de la somme de 16.688,46 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance ;

Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,

Le condamner au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, cette somme venant aux lieu et place de celle de 3.000 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner Monsieur [D] [V] aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par Commissaire de justice du commandement de payer en date du 13 avril 2023 à hauteur de la somme de 186,02 euros, de l’assignation à hauteur de la somme de 55,33 euros, des présentes conclusions d’actualisation de créance et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître BUNIAK, en application de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Cité à étude, M. [V] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 23 mai 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 08 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Décision du 13 mars 2025

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a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 16 688,46 euros au titre des charges impayées au 03 avril 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [V] est propriétaire du lot n°205 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse notamment à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

-04 octobre 2018 ayant voté plusieurs travaux ;

-27 mai 2019 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018, voté le budget prévisionnel du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019 ;

-10 mars 2020 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, voté le budget prévisionnel du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 ;

-14 septembre 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, voté le budget prévisionnel du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;

-25 octobre 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, voté le budget prévisionnel du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

-27 juin 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, voté le budget prévisionnel du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— l’attestation de non recours pour ces assemblées ;

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— la mise en demeure en date du 06 octobre 2022 revenue avec la mention « défaut d’adresse ou d’adressage » ;

— le décompte sur la période du 27 juin 2018 au 01 avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 16 688,46 euros, frais de recouvrement inclus.

Il ressort en effet de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes de :

-5,10 euros au titre d’un « affranchissement relance » facturés le 30 mai 2022,

-24,90 euros au titre de frais de relance, facturés le 30 mai 2022,

-5,10 euros au titre d’un « affranchissement relance » facturés le 12 juillet 2022,

-24,90 euros au titre de frais de relance, facturés le 12 juillet 2022,

-156 euros au titre de la mise en demeure par avocat, facturée le 06 octobre 2022,

soit un total de 216 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 25 octobre 2022 au 24 janvier 2024 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour ces frais, facturés avant la date de prise d’effet du contrat.

Ces frais ne sont donc pas retenus.

Le syndicat des copropriétaires justifie par conséquent d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 16 472,46 euros (16 688,46 – 216).

Par conséquent, M. [V] est condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 16 472,46 euros, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 13 826,21 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires explique que le comportement du défendeur, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, est constitutif d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée d’une somme nécessaire à la gestion et l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il explique que depuis 2018 les charges de copropriété ne sont pas réglées de façon spontanée et que l’inertie de M. [V] lui est naturellement préjudiciable dès lors qu’elle créé un déséquilibre évident dans la gestion et l’administration de l’immeuble et qu’elle ne permet pas au syndic d’assurer une comptabilité pérenne.

Il considère ainsi que la résistance de M. [V], qui se désintéresse des intérêts du syndicat des copropriétaires, est manifestement volontaire et rappelle qu’un compte de copropriété ne pouvant être débiteur, le comportement de M. [V] le conduit à devoir faire l’avance des sommes dues.

Décision du 13 mars 2025

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Il indique enfin que l’absence de règlement de ses charges par un copropriétaire accentue le risque de voir désigner un mandataire, ce qui engendrerait un coût supplémentaire pour les autres copropriétaires qui respectent cependant leurs engagements financiers personnels.

Il demande donc sa condamnation à lui régler la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Cependant, en l’espèce le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [V] dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. [V] est condamné aux dépens de l’instance, tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile.

Maître Nathalie Buniak, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner M. [V] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [D] [V] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 16 472,46 euros, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 13 826,21 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [D] [V] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître [X] à recouvrer ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE M. [D] [V] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 mars 2025

La greffière La présidente