Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 21 août 2025, n° 25/53184

TJ Paris 21 août 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de remise des documents par l'ancien syndic
La cour a constaté que la société FONCIA n'a pas respecté son obligation de remise des documents, justifiant ainsi la demande du syndicat.
Accepté
Astreinte en cas de non-remise des documents
La cour a jugé que l'astreinte était justifiée en raison de l'ancienneté de la désignation de l'administrateur provisoire et du non-respect des délais par la société FONCIA.
Accepté
Indemnité pour frais irrépétibles
La cour a estimé qu'il était inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais de la procédure, accordant ainsi l'indemnité demandée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 21 août 2025, n° 25/53184
Numéro(s) :	25/53184
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice MOULINFranck FISCHER
Parties :	Le syndicat des copropriétaires du [ Adresse 4 ] pris en la personne de la SELARL BPV, Maître [ C ] [ H ] c/ La société FONCIA [ Localité 6 ] RIVE GAUCHE S.A.S.

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/53184 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WJD

N° : 6

Assignation du :

02 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 août 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de la SELARL BPV représentée par Maître [C] [H], sise [Adresse 1] –ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat en vertu d’une ordonnance de la vice-Présidente du Tribunal judiciaire de Paris en date du 19 décembre 2024

représenté par M^e Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS – #G0750

DEFENDERESSE

La société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS – #G0837

DÉBATS

A l’audience du 23 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par ordonnance du 19 décembre 2024, la SELARL BPV, représentée par Maître [C] [H], a été désignée administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3], laquelle avait précédemment pour syndic la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE désigné par une assemblée générale du 20 septembre 2023 et dont le mandat avait pris fin le 30 septembre 2024.

Par exploit délivré le 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (ci-après : le syndicat des copropriétaires) a attrait la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins d’obtenir la remise de l’intégralité des archives afférentes à la copropriété.

A l’audience du 23 juillet 2025, la partie demanderesse s’est oralement référée aux prétentions et moyens formulés dans ses conclusions, aux termes desquelles elle entend voir :

ordonner à la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE de lui communiquer, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir :

* la situation de trésorerie

* les références des comptes bancaires du syndicat

* les coordonnées de la banque

* l’ensemble des documents et archives du syndicat

* l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable

* les archives du syndicat

* l’état des comptes des copropriétaires

* l’état des comptes du syndicat, après apurement et clôture

dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte ;

condamner la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 23 juillet 2025, la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE conclut au rejet des demandes adverses et à la condamnation du demandeur aux dépens.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande principale :

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

“ En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie,

les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.”

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.

En l’espèce, par ordonnance du 19 décembre 2024, la SELARL BPV, représentée par Maître [C] [H], a été désignée administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3], laquelle avait précédemment pour syndic la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE désigné par une assemblée générale du 20 septembre 2023 et dont le mandat avait pris fin le 30 septembre 2024.

Par plusieurs courriels puis lettre recommandée du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité la remise de la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et l’ensemble des documents et archives de la copropriété.

La société défenderesse conteste demeurer débitrice d’une quelconque obligation de transmission.

Les pièces versées aux débats établissent la transmission de la situation de trésorerie, des références des comptes bancaires du syndicat, des coordonnées de la banque, de l’état des comptes des copropriétaires et de l’état des comptes du syndicat, de sorte que les demandes à ce titre seront rejetées.

S’agissant du surplus des demandes, celles-ci portent d’une part sur la transmission physique de l’ensemble des documents et archives, d’autre part sur la transmission d’éléments dématérialisés.

Sur la transmission physique des documents et archives

La société défenderesse, qui supporte la charge de la preuve de la remise des documents qu’elle détient en qualité d’ancien syndic, ne fait état d’aucune remise physique de documents, pas plus qu’elle ne verse aux débats d’éléments établissant que les pièces qu’elle détient nécessairement en application des obligations qui lui incombaient en qualité de syndic de l’immeuble ne se trouvent pas en sa possession.

Aussi sera-t-elle condamnée à remettre au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives physiquement en sa possession.

Sur la transmission des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires sollicite la transmission des documents dématérialisés listés par l’article 33 du décret du 17 mars 1967, soient :

le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modificatifs le cas échéant ;

les plans de l’immeuble ;

les contrats passés avec les fournisseurs,

les correspondances échangées

les factures

les grands livres comptables

l’historique des comptes des copropriétaires

les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes

les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lots

un bordereau récapitulatif des pièces transmises.

En premier lieu, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modificatifs ont été transmis, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

En deuxième lieu, aucun élément versé aux débats ne corrobore l’existence de plans de l’immeuble, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

En troisième lieu, les correspondances échangées par la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE avec Maître [H], versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, établissent que si la communication des contrats avec les fournisseurs était réclamée par l’administratrice le 21 janvier 2025, elle ne l’est plus dans les courriels postérieurs, l’administratrice mentionnant en outre la situation débitrice de la copropriété envers certains fournisseurs. Il s’en déduit la communication des éléments demandés.

En quatrième lieu, l’existence de correspondances envoyées et reçues par la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE en qualité de syndic de l’immeuble ne fait aucun doute ; la défenderesse ne justifie d’aucune transmission à ce titre et devra en conséquence être condamnée à transmettre toutes correspondances au syndicat des copropriétaires.

En cinquième lieu, il est constant que les grands livres comptables afférents aux exercices postérieurs à l’année 2020 ont été transmis. Si la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE affirme ne pas être en possession de tels documents comptables relativement aux années 2019 et 2020, durant lesquelles la copropriété était administrée par une autre société en qualité de syndic, elle ne produit aucun élément de nature à établir que ces éléments ne lui ont pas été transmis par son prédécesseur, lequel les a nécessairement établis. Aussi sera-t-il fait droit à la demande de communication à ce titre. S’agissant des factures, la société défenderesse justifie de la transmission de factures reçues et non comptabilisées ainsi que des factures comptabilisées des exercices 2023 à 2025 ; faute pour le demandeur de préciser de quelles factures il sollicite la communication, il sera débouté de sa demande à ce titre.

En sixième lieu, la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE justifie de la transmission des appels de charges adressés aux copropriétaires à compter du deuxième trimestre 2024, ainsi que des appels de charges antérieurs concernant les sociétés KITSUNE et JWMB. Le demandeur ne formulant aucune observation sur ce point ni ne précisant sa demande, celle-ci sera rejetée.

En septième lieu, il ressort des pièces versées aux débats qu’ont été remis à l’administrateur provisoire les procès-verbaux d’assemblée générale afférents aux années 2016 à 2023 inclus. Par ailleurs, il n’est aucunement démontré que le registre des procès-verbaux soit dématérialisé au sens de l’article 17 du décret n°67-223. Ainsi, aucun élément n’établit que la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE soit en possession du registre des procès-verbaux d’assemblée générale en format numérique, ni qu’elle demeure en possession de procès-verbaux numérisés antérieurs à l’année 2016 et non transmis.

La demande sera rejetée.

En huitième lieu, la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE affirme avoir égaré le contrat d’assurance, de sorte qu’il ne saurait lui être enjoint de communiquer une pièce dont elle reconnaît avoir été en possession mais qui n’existerait plus. Aucun élément versé aux débats ne corrobore l’existence d’un dossier sinistre ni de mutation de lots dans les dernières décennies, de sorte que la demande de remise de tels dossiers sera rejetée.

En neuvième lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse à lui communiquer un bordereau de l’ensemble des pièces transmises. Toutefois, il est rappelé que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l 'ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier d’établir des documents qu’il n’a pas établis, même s’il le devait. Aussi la demande sera-t-elle rejetée.

Sur l’astreinte

En considération de l’ancienneté de la désignation de l’administrateur provisoire, la condamnation de la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE sera assortie d’une astreinte, selon des modalités précisées au dispositif. Aucune circonstance ne commande de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur les demandes accessoires :

Dès lors qu’il est partiellement fait droit aux prétentions de la partie demanderesse, il convient de condamner la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE aux dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse le montant des frais irrépétibles. Il y aura lieu de lui allouer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE de remettre à Maître [C] [H], en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], sous astreinte provisoire de cinquante euros (50 euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, l’astreinte ayant vocation à courir durant deux mois ;

l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires sous leur forme matérielle, incluant les moyens d’accès à l’immeuble ;

les éléments suivants, en format dématérialisé téléchargeable et imprimable :

* les correspondances ;

* les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, afférents aux années 2019 et 2020 ;

Disons n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de deux mille euros (2000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 21 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Marie-Hélène PENOT