TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/07432

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ25H

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

23 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. DFDMY

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Carole MESSECA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1157

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Charlotte BRUNET de la SELASU CABINET BEGUIN BRUNET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0254

Décision du 12 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 23/07432 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ25H

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Madame Diane FARIN, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

Rédacteur :Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte authentique du 18 avril 1995, M. [Z] [X] et Mme [Y] [K] (ci-après, " les consorts [G] ") ont donné à bail commercial à feu [F] [P], des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] dans le [Localité 3], pour une durée de dix années, à compter du 1er novembre 1994.

La destination est la suivante : fabrication et la vente de vêtements en tous genres (homme, femme, enfant).

Par acte authentique du 19 janvier 1996, les héritiers de feu [F] [P] ont cédé le droit au bail à M. [C] [O] (ci-après dénommé " M. [O] "). Les bailleurs sont intervenus à l’acte.

Le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er novembre 2004.

En 2005, le fils de M. [O] et la conjointe de M. [O] ont constitué la SARL Retouche 2005 pour exploiter les locaux pris à bail, M.[O] en étant initialement l’unique salarié avant d’en prendre la gérance ultérieurement. A compter de sa constitution, la SARL Retouche 2005 s’est acquittée du loyer et des charges des locaux pris à bail.

Par acte authentique du 12 février 2020 les consorts [G] ont cédé à la SCI DFDMY les locaux dont dépendent le bail commercial litigieux. L’acte de vente mentionne que : " L’activité n’est plus à ce jour exercée par Monsieur [O] [C] mais par la société dénommée RETOUCHES 2005 […] Le changement d’exploitant n’a jamais fait l’objet d 'un acte ni d’une information au VENDEUR et ce en contravention des dispositions du bail commercial.".

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2022, la SCI DFDMY a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction à M. [O] pour la date du 31 mars 2023 aux motifs d’une absence d’immatriculation de M. [O] auprès du registre du commerce et des sociétés ou du répertoire des métiers, en violation de l’article L.145-1 du code de commerce d’une part, et pour paraître avoir consenti une sous-location à une société dénommée « Retouche 2005 » en violation des dispositions du bail commercial interdisant la sous-location.

Par exploit de commissaire de justice du 23 mai 2023, la SCI DFDMY a fait assigner M. [O], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’obtenir son expulsion et une indemnité d’occupation.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 19 juillet 2024, la SCI DFDMY demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger que le congé qu’elle a délivré à M. [O] pour le 31 mars 2023 est régulier ;

— juger que M. [O] occupe sans droit, ni titre et ce depuis le 1er avril 2023, les locaux situés [Adresse 2] ;

— ordonner l’expulsion de M. [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef desdits locaux, avec, au besoin, l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— assortir l’expulsion d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;

— l’autoriser à faire transférer dans telle remise ou garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des occupants, le matériel, les meubles, objets mobiliers et autres pouvant garnir les lieux, ce à titre de garantie de toutes sommes dues, notamment des indemnités d’occupation ou des réparations locatives et autres ;

— condamner M. [O] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 444,52 euros, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner M. [O] à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DFDMY énonce:

— que si M. [O] a constitué une société pour exercer son activité de façon dissimulée, cela ne lui est aucunement opposable ;

— que le changement d’activité et de locataire suppose l’acceptation préalable par le bailleur d’une cession de bail ; qu’il ne peut y avoir d’acceptation tacite alors que le bail stipule que la cession doit prendre la forme d’un acte authentique et que le bailleur doit avoir été appelé à l’acte ; qu’il est constant que la seule perception par le propriétaire de loyers versés par le cessionnaire ne peut valoir acceptation d’une cession frauduleuse ;

— que constituent des motifs graves et légitimes : le défaut d’immatriculation de M. [O], en violation des dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce ; ainsi que la cession frauduleuse du bail ; qu’en outre, la destination du bail n’est pas respectée, en ce que l’activité exercée exclusivement dans les lieux est une activité de retoucherie non incluse dans la destination, comme cela a été constaté par voie de commissaire de justice ;

— que s’agissant de l’indemnité d’occupation, compte tenu du risque d’insolvabilité de M. [O], il n’y a pas lieu de désigner un expert aux fins d’estimer la valeur locative des locaux; qu’ une indemnité d’occupation équivalente au loyer payé avant la date d’expiration du bail en ce, inclus la provision sur charges, soit la somme de 444,52 euros par mois paraît justifiée.

Par conclusions notifiées le 13 septembre 2024, M. [O] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger que la société Retouche 2005 est titulaire du bail ;

— juger nul le congé délivré le 28 septembre 2022 ;

En conséquence,

— débouter la SCI DFMY de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

— condamner la SCI DFMY à lui verser 20.000 euros pour exécution déloyale du contrat de bail ;

A titre subsidiaire,

— condamner la SCI DFMY à lui payer une indemnité d’éviction de 200.000 euros ;

A titre infiniment subsidiaire,

— lui octroyer un délai de grâce de 2 années pour restituer les locaux ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI DFMY à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [O] énonce :

— que le bailleur initial, aux droits duquel se trouve la SCI DFMY, a accepté tacitement qu’il constitue une société pour exploiter le fonds de commerce se trouvant dans les locaux pris à bail ; qu’en atteste l’acceptation pendant 15 ans du règlement des loyers par la société constituée à cette fin, ainsi que l’absence de délivrance d’un congé visant la clause résolutoire à ce titre ; qu’en outre, le bailleur initial a informé l’actuel bailleur de cette situation avant l’acquisition ; que cette acceptation tacite s’impose désormais à la SCI DFMY ; que le congé est donc nul et de nul effet, faute d’avoir été délivré à la société qui loue les locaux litigieux depuis 2005 ;

— que compte tenu de ce qu’il était informé de la situation, le bailleur n’a pas agi de bonne foi en lui délivrant un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction; qu’il convient dès lors de l’indemniser à hauteur de 20.000 euros pour le préjudice causé par ce manquement ;

— que s’agissant de la clause de destination, la fabrication de vêtements inclut « ipso facto » l’activité de retoucherie ; que dès lors, le motif tiré du non-respect de la clause de destination est infondé ;

— qu’en l’absence de motifs graves et légitimes, il y a lieu de constater son droit à indemnité d’éviction ;

— qu’à titre infiniment subsidiaire, il est demandé un délai de deux années avant la mise en œuvre de l’expulsion.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 16 septembre 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 novembre 2025 devant le juge rapporteur de la 18ème chambre- section 1, sur renvoi du juge rapporteur de la 18ème chambre- section 2, empêché.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la validité du congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-17, I, 1° du même code précise que le bailleur peut néanmoins refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 145-17.

A ce titre, le preneur d’un bail commercial non immatriculé au registre des commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers au jour de la délivrance de congé, ne peut pas se prévaloir du droit au renouvellement. La condition d’immatriculation doit donc être remplie au moment du congé. Le défaut d’immatriculation, prive non seulement du droit au renouvellement mais également de l’indemnité d’éviction.

Il est également admis que le tribunal n’est pas tenu de prendre en considération uniquement la situation au jour du congé et peut tenir compte de l’exécution en cours d’instance des obligations des parties ; en outre, le bailleur peut compléter les motifs invoqués dans le congé par des faits postérieurs à sa signification.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2022, la SCI DFDMY a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction à M. [O] pour la date du 31 mars 2023 aux motifs d’une absence d’immatriculation de M. [O] auprès du registre du commerce et des sociétés ou du répertoire des métiers, en violation de l’article L.145-1 du code de commerce d’une part, et parce que celui-ci paraît avoir consenti une sous-location à une société dénommée « Retouche 2005 », en violation des dispositions du bail commercial interdisant la sous-location.

Les parties s’entendent sur le fait que M. [O] n’exploite pas personnellement les lieux pris à bail, en ce qu’ils sont exploités par la SARL Retouche 2005 qui n’est pas dans la cause.

Il est rappelé que les infractions invoquées au soutien du congé refus doivent être antérieures au congé, sauf si le bailleur prouve qu’il n’en avait pas connaissance au moment de la délivrance du congé ou si les infractions sont commises par le preneur au cours de la procédure.

Postérieurement au congé, la SCI DFDMY invoque le fait que M. [O] a procédé à une cession irrégulière du droit au bail au profit de la SARL Retouche 2005 et que celle-ci ne respecte pas la destination du bail. Le fait qu’au moment du congé cela semblait être au bailleur une sous-location et qu’il a eu connaissance de l’exacte qualification en cours de procédure entre dans le champ des exceptions admissibles au principe d’antériorité des infractions au congé.

Le bail stipule en son article 11 : « Aucune sous-location n’est possible sans l’accord du propriétaire. Aucune mise en gérance n’est possible sans l’accord du propriétaire. En outre, la cession ne sera valable qu’autant qu’elle sera réalisée par acte authentique auquel le » [B] « aura été appelé ».

M. [O] fait valoir que le bailleur initial aurait accepté la cession au profit de la SARL Retouche 2005 et produit une attestation de M. [X] du 20 mars 2024, co-bailleur initial, qui relate : « En 2005, le titulaire du bail, sans objection de ma part, a constitué une société retouche 2005 pour exploiter son fonds de commerce et c’est cette société qui a dès lors payé le loyer. L’acquéreur des murs était parfaitement informé de la situation par mes soins ».

L’acte authentique de vente du 12 février 2020 mentionne que : " L’activité n’est plus à ce jour exercée par Monsieur [O] [C] mais par la société dénommée RETOUCHES 2005 […] Le changement d’exploitant n’a jamais fait l’objet d’un acte ni d’une information au VENDEUR et ce en contravention des dispositions du bail commercial. L’ACQUEREUR reconnait en conséquence être informé de cette situation et en faire son affaire personnelle sans recours contre le VENDEUR".

Il ressort de ce qui précède d’une part, que la cession intervenue n’a pas respecté les formalités prescrites par l’article 11 du bail, et d’autre part, que les bailleurs initiaux ont simplement toléré cette situation qu’ils considéraient irrégulière sans l’autoriser, étant relevé qu’ils souhaitaient se prémunir de cette irrégularité à l’égard de l’acquéreur, comme cela ressort de leurs déclarations dans l’acte authentique de vente du 12 février 2020 susmentionné.

Il importe peu, au demeurant, que la SCI DFDMY ait été informée de cette irrégularité au moment de la vente, en ce que cette information ne vaut ni acquiescement à la cession occulte, ni régularisation de celle-ci au regard des obligations du bail. Le fait que la SCI DFDMY ait été informée ab initio de la situation locative irrégulière au moment de l’acquisition n’est pas non plus de nature à caractériser une atteinte à la bonne foi dans la délivrance ultérieure du congé, en ce qu’il lui était loisible en sa qualité de nouveau bailleur de mettre un terme à l’irrégularité portée à sa connaissance.

Il s’ensuit que la cession est irrégulière et qu’en conséquence, l’exploitation des locaux pris à bail par la SARL Retouche 2005 a été réalisée en violation du bail. Ce motif tiré de la cession irrégulière est grave et légitime et fonde la régularité du congé.

Surabondamment, s’agissant du motif tiré du défaut d’immatriculation, il n’est pas contesté que M. [O], seul titulaire du bail, ne justifie pas d’une immatriculation personnelle au registre des commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers au jour de la délivrance du congé, et il importe peu à cet égard qu’il soit devenu gérant de la SARL Retouche 2005, en ce que celle-ci est immatriculée pour son compte propre. Cette irrégularité est insusceptible d’être couverte puisque l’immatriculation doit être régulière au moment de la délivrance du congé. Ce motif tiré du défaut d’immatriculation est également grave et légitime et fonde également la régularité du congé.

Il s’en évince que par l’effet du congé du 28 septembre 2022 délivré à M. [O] le bail est résilié au 31 mars 2023 à minuit et en raison de ses motifs graves et légitimes, M. [O] n’a ni droit à l’indemnité d’éviction, ni droit au maintien dans les lieux, sans qu’il soit besoin d’examiner le surplus des motifs invoqués au soutien de la régularité du congé.

M. [O] sera donc débouté de sa demande d’indemnité d’éviction.

Sur la demande de délai avant mise en œuvre de l’expulsion

Il ressort de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, au regard de l’âge du preneur (70 ans), du constat de l’usage de la chose louée de façon raisonnable et de la durée d’occupation (depuis le 19 janvier 1996, soit un peu de plus de 30 ans), un délai de six mois sera ordonné avant la mise en œuvre de l’expulsion selon les modalités spécifiées au dispositif, modalités qui n’incluront pas d’astreintes, les circonstances n’en faisant pas apparaître la nécessité, au regard des motifs précités.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, la SCI DFDMY sollicite que soit fixée une indemnité d’occupation équivalente au loyer payé avant la date d’expiration du bail en ce, inclus, la provision sur charges, soit la somme de 444,52 euros par mois. M. [O] n’oppose aucune contestation sur ce point.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI DFDMY en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle dont est redevable M. [O] à compter du 1er avril 2023 à la somme de 444,52 euros en ce, inclus, la provision sur charges et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

M. [O] sera donc condamné à verser à la SCI DFDMY ladite indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [O]

Il résulte de l’article 1134. al.3 ancien du code civil, applicable en l’espèce, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver, principe qui a été codifié à l’article 2274 du code civil, entré en vigueur le 19 juin 2008, soit postérieurement à l’entrée en vigueur du bail.

En l’espèce, comme indiqué précédemment, le fait que la SCI DFDMY a été informée de la situation locative irrégulière au moment de l’acquisition ne saurait suffire à caractériser une atteinte à l’obligation de bonne foi dans la délivrance ultérieure d’un congé. M. [O] n’apportant pas la preuve de l’atteinte à l’obligation de bonne foi, il sera débouté de sa demande de réparation au titre de l’atteinte alléguée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ce texte M. [O] sera condamné aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, M. [O] sera condamné à payer à la SCI DFDMY la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

CONSTATE que par l’effet du congé du 28 septembre 2022 le bail du 18 avril 1995 qui lie la SCI DFDMY à M. [C] [O] portant sur les locaux sis [Adresse 1] à Paris dans le 11ème arrondissement, est résilié au 31 mars 2023 à minuit ;

CONSTATE que le congé du 28 septembre 2022 justifie de motifs graves et légitime et prive M. [C] [O] du droit à indemnité d’éviction et du droit au maintien dans les lieux ;

DEBOUTE M. [C] [O] de sa demande indemnité d’éviction ;

DEBOUTE M. [C] [O] de sa demande de délais avant la mise en œuvre de l’expulsion ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1] dans le [Localité 3], dans le délai de six mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de M. [C] [O] et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par M. [C] [O] à la somme mensuelle de 444,52 euros en ce, inclus, la provision sur charges, à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ;

CONDAMNE M. [C] [O] à payer à la SCI DFDMY ladite indemnité d’occupation ;

DEBOUTE M. [C] [O] de sa demande de dommages-intérêts au titre de l’atteinte à l’obligation de bonne foi ;

CONDAMNE M. [C] [O] aux entiers dépens;

CONDAMNE M. [C] [O] à payer à la SCI DFDMY la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME