TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07996 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W2X

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 3], Madame [L] [Y], demeurant [Adresse 3], représentés par Maître Joël ROUACH avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque D0577

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [P], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière,

DATE DES DÉBATS : 10 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 mars 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 18 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07996 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W2X

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2019, les époux [Y] ont consenti un bail d’habitation à M. [H] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] 5ème étage droite, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1011,57 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3600,79 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [P] le 18 avril 2024.

Par assignation du 14 août 2024, les époux [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-3199,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 janvier 2025, les époux [Y], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2025, s’élève désormais à 6530,26 euros. Les époux [Y] considèrent qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’en rapportent quant au plan d’apurement proposé par le défendeur.

M. [H] [P] expose qu’il exerçait une activité professionnelle en qualité de directeur de production rémunéré à hauteur de 4500 euros par mois, qu’il a du cessé de travailler en raison d’une longue maladie et qu’il a perçu avec beaucoup de retard les indemnités journalières de la CPAM. Il ajoute qu’il devrait reprendre une activité professionnelle d’ici deux mois.

M. [H] [P] sollicite un échéancier de 20 mois avec versement de 300 euros en sus du loyer et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [P] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 15 avril 2024 et la somme de 3600,79 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, dûment autorisé, M. [H] [P] justifie, en cours de délibéré, être en arrêt de travail longue durée, indemnisé tardivement par les services de CPAM en raison de difficultés administratives.

Compte tenu des éléments produits et des propos tenus à l’audience, il apparaît que le rétablissement de la situation financière de M. [H] [P], à la suite de ses problèmes de santé, lui permettront raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette pendant une période de 6 mois puis de 500 euros pendant une période de 6 mois, le solde à la dernière échéance.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [H] [P] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les époux [Y] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2025, M. [H] [P] leur devait la somme de 6530,26 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1213,76 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de les époux [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 12 juin 2019 entre les époux [Y], d’une part, et M. [H] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] 5ème étage droite est résilié depuis le 16 juin 2024,

CONDAMNE M. [H] [P] à payer à M. [Y] [U] et [L] la somme de 6530,26 euros (six mille cinq cent trente euros et vingt-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025,

AUTORISE M. [H] [P] à se libérer de sa dette dans un délai d’un an, en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros, puis pendant les 6 mois suivants une somme minimale de 500 euros (cinq cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 juin 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [H] [P] sera condamné à verser à M. [Y] [U] et [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [H] [P] à payer à M. [Y] [U] et [L] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2024 et celui de l’assignation du 14 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge