TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02820 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74VI

N° MINUTE :

2025/7

JUGEMENT

rendu le mardi 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [8] 4) [Adresse 3], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SA LE CABINET JOURDAN – [Adresse 5]

représentée par M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSE

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02820 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74VI

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [S] est propriétaire du lot n°4032 au sein de la résidence [9] 4) située [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet JOURDAN, a fait assigner M. [I] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

8024.14 euros au titre des appels de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,270 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages et intérêts, 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [I] [S], bien que régulièrement assigné à comparaître en étude, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [I] [S] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°4032,un extrait de compte propriétaire inséré dans l’acte introductif d’instance portant sur la période allant du 1er janvier 2022 au 1er avril 2025,l’extrait du grand livre des comptes concernant la période courant du 1er janvier 2022 au 1er avril 2022 avant changement de syndic,les appels de charges et fonds travaux portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025 ainsi que la répartition de charges des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, les procès-verbaux des assemblées générales des 14/12/2021, 16/06/2022, 13/02/202325/01/2024, 20/03/2025 et les attestations de non-recours afférentes, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant présente un solde débiteur de 8024.14 euros hors frais, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

Cette créance est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant notamment :

approuvé les comptes des exercices des années 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023adopté les budgets prévisionnels des années 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025voté les provisions sur les frais de procédures initiées à l’encontre du cabinet LAMBERT, des copropriétaires Mme [U] et M. [H], de [Localité 6] HABITAT OPH ; voté la mise en conformité du règlement de copropriété

Elle résulte également de la déduction d’une partie des versements effectués par M. [I] [S], le principal ayant été imputé sur les causes des précédents jugements qui ont ainsi été soldées, selon les déclarations du requérant.

Par conséquent, M. [I] [S] sera condamné à verser la somme de 8024.14 euros au syndicat des copropriétaires, au titre des charges de copropriété et travaux impayés au cours de la période allant du 1er janvier 2022 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

Faute pour le syndicat de copropriétaires de préciser la date du commandement de payer à compter de laquelle il demande que la somme due produise intérêt, il sera dit, en application de l’article 1231-6 que cette somme de 8024.14 euros produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 270 euros au titre :

d’une mise en demeure du 23 mars 2022 non produite et d’une mise en demeure du 18 novembre 2022 dont il n’est pas justifié de l’envoi selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 de la même loi, lesquelles ne sauraient ainsi donner lieu à remboursement,des frais d’une sommation de payer en date du 21 décembre 2022 qui donnera lieu à remboursement à hauteur du seul coût de l’acte soit, 160 euros.

Par conséquent, M. [I] [S] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 160 euros au titre des frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [I] [S] ne paye pas régulièrement ses charges depuis plusieurs années et qu’il s’agit de la troisième procédure intentée à son encontre. Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, il sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût de la sommation de payer en date du 21 décembre 2022 inclus dans les frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’équité commande de le condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] 4) située [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet JOURDAN, les sommes suivantes :

8024.14 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés au cours de la période allant du 1er janvier 2022 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, 160 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,800 euros à titre de dommages et intérêts, 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [S] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente