TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 01/10/25

à : Monsieur [D] [S]

Copie exécutoire délivrée

le : 01/10/25

à : Maître Fabrice [Localité 6]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/07170

N° Portalis 352J-W-B7J-DARMP

N° MINUTE : 6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 octobre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 octobre 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 01 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/07170 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARMP

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mars 2015, [Localité 5] HABITAT-OPH, a donné à bail à Monsieur [D] [S] un logement sis [Adresse 4].

[Localité 5] HABITAT-OPH souhaitant réaliser des travaux de réhabilitation importants du logement a demandé à plusieurs reprises à son locataire de bien vouloir laisser l’accès à son logement, en vain.

Or, l’absence d’accès à l’appartement loué par Monsieur [S] bloque l’ensemble du chantier de réhabilitation car le remplacement des menuiseries de la façade est un préalable au flocage du pignon entier.

C’est dans cet état que par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait citer Monsieur [D] [S], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins :

— d’autoriser [Localité 5] HABITAT et les entreprises mandatées par lui, à pénétrer dans le logement de Monsieur [D] [S] sis [Adresse 4], avec le concours de la SAS ID FACTO, commissaire de justice demeurant [Adresse 1], lequel pourra se faire assister d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, afin de permettre la réalisation des travaux de réhabilitation à l’intérieur dudit logement à savoir :

* diagnostics techniques (notamment amiante) avant travaux,

* réfection complète des salles d’eau (cuisine, salle de bain, wc),

* mise en conformité électrique des logements,

* mise en conformité du gaz des logement,

* remplacement des menuiseries et installation d’occultations,

* condamnation de la pelle vide ordures,

* remplacement des réseaux de distributions et pose de robinets thermostatiques sur radiateurs,

* remplacement des portes palières,

* création d’une ventilation mécanique avec détalonnage des portes,

* proposition d’aménagement des fenêtres dans les logements,

* reprise au cas par cas des parties dégradées dans les salons et dans les chambres (murs, sols),

— condamner Monsieur [D] [S] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [D] [S] aux entiers dépens

A l’audience du 4 septembre 2025, [Localité 5] HABITAT – OPH, représenté par son Conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [D] [S], bien que régulièrement cité à l’étude n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

A l’issue des débats, le demandeur a été avisé de la mise en délibéré de l’affaire au 1er octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur les demandes du bailleur

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des référés peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :« Le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat »

Ces dispositions sont rappelées à l’article 5 des conditions générales du contrat de bail.

Enfin l’article 1724 du code civil dispose que :

« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail".

En l’espèce, l’urgence à faire exécuter les travaux de nature à réhabiliter l’appartement donné à bail est établi par le dossier de consultation en date du 25 mai 2022 versé aux débats dont il ressort que [Localité 5] HABITAT s’inscrit dans une démarche de développement durable dans le cadre du “Plan Climat” de la Ville de [Localité 5] dans le cadre duquel il améliore les performances thermiques des bâtiments et améliore le confort des logements ; les travaux ayant été votés en juin 2022, devant débuter au mois de janvier 2023 et prendre fin en décembre 2026.

[Localité 5] HABITAT-OPH verse également aux débats un courrier simple et en LRAR en date du 28 mars 2025 aux termes duquel il indique à Monsieur [D] [S] avoir mandaté la société SOCOTEC Diagnostics laquelle n’a pu depuis le mois de janvier 2023 avoir accès à son appartement aux fins de réaliser cette mission obligatoire de diagnostics amiante avant travaux et lui fixe un nouveau rendez-vous le 11 avril 2025 à cette fin.

Sans réponse de Monsieur [D] [S], [Localité 5] HABITAT lui a fait signifier ce courrier par voie de commissaire de justice le 8 avril 2025, le commissaire n’ayant pas réussi à voir le locataire lequel était absent et n’a pas répondu à ses appels.

De même, le 11 avril 2025, [U] [T], commissaire de Justice a à nouveau tenté de rentrer en contact avec le locataire, accompagné du chargé de programme du bailleur et d’un membre de l’entreprise SOCOTEC, chargée de réaliser les diagnostics en vain, Monsieur [S] n’ayant pas ouvert sa porte malgré trois tentatives à 9h27, 12 h00 et 12h37, en vain.

Enfin, le 26 mai 2025, par un nouveau courrier, [Localité 5]-HABITAT a une dernière fois pris contact avec son locataire, lequel ne s’est pas manifesté.

Or, le respect par le bailleur de son obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage convenu suppose une possibilité d’accès au local et en application des articles 1724 du code civil et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et le locataire est tenu de supporter les désagréments causés par les réparations urgentes effectuées en cours de bail par le bailleur.

Il s’ensuit que le caractère nécessaire des travaux étant établi, Monsieur [D] [S] n’est pas fondé à s’opposer à l’accès de son bailleur au local loué et son obstruction – largement établie au vu des pièces versées aux débats- à permettre leur exécution, alors qu’il s’agit de travaux urgents puisque destinés à procéder à la réhabilitation totale de son logement, n’apparaît pas justifée ce qui caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Il sera donc fait droit aux demandes de [Localité 5] HABITAT-OPH tendant à être autorisé à défaut d’accès à pénétrer avec les entreprises mandatées par ses soins dans le logement loué pour y faire procéder aux travaux de réhabilitation.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [D] [S], partie perdante sera condamnée à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne COTTY, juge des contentieux de la protection assistée d’Alexandrine PIERROT, Greffier, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] à laisser l’accès au logement dont il est locataire situé [Adresse 4] et les entreprises mandatées par ses soins ;

A défaut, AUTORISONS [Localité 5] HABITAT et les entreprises mandatées par lui, à pénétrer dans le logement de Monsieur [D] [S] sis [Adresse 4], avec le concours de la SAS ID FACTO, commissaire de justice demeurant [Adresse 1], lequel pourra se faire assister d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, afin de permettre la réalisation des travaux de réhabilitation à l’intérieur dudit logement à savoir :

* diagnostics techniques (notamment amiante) avant travaux,

* réfection complète des salles d’eau (cuisine, salle de bain, wc),

* mise en conformité électrique des logements,

* mise en conformité du gaz des logements,

* remplacement des menuiseries et installation d’occultations,

* condamnation de la pelle vide ordures,

* remplacement des réseaux de distributions et pose de robinets thermostatiques sur radiateurs,

* remplacement des portes palières,

* création d’une ventilation mécanique avec détalonnage des portes,

* proposition d’aménagement des fenêtres dans les logements,

* reprise au cas par cas des parties dégradées dans les salons et dans les chambres (murs, sols),

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge,