TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/07671

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7UY

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 1er Juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [E] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0594 et Maître Stanislas CREUSAT, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Léon AZANCOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1273

*******

Décision du 01 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/07671 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7UY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Diane FARIN, greffière, lors des débats et de Adélie LERESTIF, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 mai 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

______________

EXPOSE DES FAITS

Par acte notarié du 12 juillet 2020 reçu par Maître [G] [K], notaire à [Localité 7] (Marne), [E] [W] et [Y] [I] ont consenti au bénéfice de [O] [U] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 7] (Marne), moyennant un prix de 339.200 euros, le délai de la promesse unilatérale de vente expirant le 12 octobre 2022 à seize heures.

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire aux caractéristiques suivantes :

— Montant maximal : 308.000,00 euros ;

— Durée maximale de l’emprunt : 20 ans ;

— Taux nominal : 1.9 %.

Une indemnité d’immobilisation de 33.920 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 16.960 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Maître [G] [K], notaire rédacteur de l’acte, en qualité de séquestre.

L’option n’a pas été levée par [O] [U].

Par exploit d’huissier en date du 5 juin 2023, [E] [W] et [Y] [I] ont fait assigner [O] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir condamner celui-ci à leur payer la somme de 16.960 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et à des dommages et intérêts.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 février 2024, [E] [W] et [Y] [I] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 1304 et suivant du code civil,

Vu l’article 1231 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

CONSTATER le manquement contractuel de [O] [U]

En conséquence,

ORDONNER la remise de la somme consignée auprès du Notaire entre les mains de Madame [W] et Monsieur [I]

CONDAMNER Monsieur [O] [U] au versement de la somme de 16 960 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation à Madame [W] et Monsieur [I] indexé au taux légal

CONDAMNER Monsieur [O] [U] au versement de la somme de la somme de 84 949,60 euros au titre du préjudice financier

CONDAMNER Monsieur [O] [U] au versement de la somme de 5 000 euros au titre de la perte de chance d’emprunter à un taux plus favorable

CONDAMNER Monsieur [O] [U] au versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Madame [W] et Monsieur [I]

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER Monsieur [O] [U], aux dépens "

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 mars 2024, [O] [U] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 1304 et suivants du Code Civil :

Débouter Monsieur [Y] [I] et Madame [E] [W] de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [O] [U].

Recevoir ce dernier en sa demande reconventionnelle.

Autoriser Maître [G] [K], Notaire demeurant à [Adresse 1], à se libérer entre les mains de Monsieur [O] [U] de la somme de 16.960 € détenue par lui en exécution de la promesse de vente du 11 juillet 2022.

Condamner par ailleurs solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [E] [W] à régler à Monsieur [O] [U] la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts.

Décision du 01 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/07671 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7UY

Condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [E] [W] à régler à Monsieur [O] [U] la somme de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Constater que l’exécution provisoire est de droit.

Condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [E] [W] aux dépens de la présente instance "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 juillet 2024.

A l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes concernant la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation

[E] [W] et [Y] [I] demandent au tribunal de condamner [O] [U] à leur payer la totalité de l’indemnité d’immobilisation. Ils soutiennent que la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire a défailli du fait du bénéficiaire, qui ne justifie pas d’avoir respecté ses obligations pour obtenir un prêt.

Ils soulignent que [O] [U] n’a pas respecté les conditions suspensives d’obtention du prêt de 308 000 euros, telles que définies dans la promesse de vente. Ils exposent ainsi qu’il a sollicité un prêt d’un montant supérieur, de 324.585 euros, en violation des stipulations de la promesse unilatérale de vente. Ils exposent que [O] [U] n’a pas notifié aux promettants ni au notaire les démarches entreprises pour obtenir le prêt, ni les éventuels refus opposés, et qu’ainsi la notification du refus de prêt n’a été faite que le 18 octobre 2022, bien après la date limite du 12 octobre 2022 prévue à la promesse unilatérale de vente. Ils rappellent que la promesse de vente prévoit explicitement que la somme de 33.920 euros, dont les 16 960 euros séquestrés serait conservée par les promettants en cas d’inexécution contractuelle de la part du bénéficiaire.

[O] [U] s’oppose à la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, et sollicite que la somme actuellement séquestrée lui soit restituée.

Il soutient qu’il a respecté les stipulations de la promesse de vente du 11 juillet 2022 en sollicitant un prêt conforme aux caractéristiques définies, soit un montant de 308.000 euros avec un remboursement sur 20 ans. Il produit une lettre de refus de financement de la BNP Paribas datée du 8 septembre 2022, démontrant qu’il a bien effectué les démarches nécessaires pour obtenir le prêt. [U] affirme également avoir tenté d’obtenir le financement par d’autres modalités, notamment en intégrant sa compagne dans l’opération, et en sollicitant l’aide d’un courtier, ce qui témoigne de sa volonté de réaliser l’acquisition. Il argue que les demandeurs, [E] [W] et [Y] [I], n’ont pas respecté la procédure prévue dans la promesse de vente, qui stipulait qu’ils devaient le mettre en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive sous huitaine, ce qu’ils n’ont pas fait. [O] [U] souligne que les demandeurs n’ont jamais accompli cette formalité, ce qui aurait pu leur permettre de récupérer la disposition de leur bien dès le 13 septembre 2022.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient à l’acquéreur, débiteur obligé sous la condition suspensive, de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse,faute de quoi la condition devait être réputée accomplie. Toutefois, dans l’hypothèse où cette preuve ne serait pas rapportée, il peut, pour échapper à l’application de l’article 1304-3 du code civil, démontrer que la condition suspensive n’a pas défailli de son fait en prouvant qu’en tout état de cause un prêt conforme aux stipulations du contrat lui aurait été refusé pour des motifs indépendants de sa volonté.

En l’espèce, les demandes de [E] [W] et [Y] [I] d’ordonner d’une part que leur soit remise la somme de 16.960 euros séquestrée entre les mains de Maître [G] [K] et d’autre part de condamner [O] [U] à leur payer la somme de 16.960 euros euros s’analysent nécessairement en des demandes de condamner [O] [U] à leur payer la totalité de l’indemnité d’immobilisation et d’autoriser le notaire à leur remettre la somme séquestrée. En effet, la remise de la somme de 16.960 euros par le notaire séquestre aux promettants en plus de la moitié non séquestrée de l’indemnité d’immobilisation ne peut que découler de la condamnation du bénéficiaire à en payer la totalité. Par ailleurs au visa de l’article 14 du code de procédure civile, il ne peut être ordonné quoique ce soit au notaire lequel n’est pas dans la cause, mais il peut uniquement être autorisé à remettre des fonds séquestrés, ainsi que le sollicite d’ailleurs [O] [U].

La promesse de vente du 12 juillet 2020 est consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt aux caractéristiques suivantes :

— Montant maximal : 308.000,00 euros ;

— Durée maximale de l’emprunt : 20 ans ;

— Taux nominal : 1.9 %.

D’abord, il est précisé que même à la supposer avérée, l’argumentation de [E] [W] et [Y] [I] selon laquelle ils n’ont pas été informés par [O] [U] du refus de sa demande de prêt ne peut prospérer au regard de l’article L 313-41 du code de la consommation.

Les dispositions de ce texte d’ordre public, édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, ne peuvent être affectées par la stipulation d’obligations contractuelles de nature à accroître les exigences de ce texte et notamment par des stipulations tendant à enfermer le dépôt de demandes de prêt dans un délai ou à mettre à la charge du bénéficiaire une obligation d’information quant à l’obtention ou la non obtention du prêt. Il en résulte que les moyens des demandeurs quant à l’absence d’information qu’ils imputent aux demandeurs sont inopérants.

Par ailleurs, il apparaît que [O] [U] se prévaut du fait que les demandeurs n’ont pas respecté la procédure prévue dans la promesse de vente, qui stipulait qu’ils devaient le mettre en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive sous huitaine.

Cette clause stipule notamment que :

« L’obtention ou non obtention de l’offre de prêt demandée aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au Notaire.

A défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus (12 septembre 2022), la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le Notaire".

Cependant la promesse de vente n’édicte à cet égard qu’une « faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition », et que cette clause a pour objet de permettre aux promettants de se délier la promesse de vente avant son expiration, mais après la date prévue pour l’obtention du prêt, et qu’elle ne conditionne pas à cette formalité l’octroi aux promettants de l’indemnité d’immobilisation en cas de réalisation fictive de la condition suspensive, ni ne prévoit en l’absence de cette formalité de déchéance du droit de demander l’indemnité d’immobilisation.

Il y a donc lieu uniquement d’apprécier si [O] [U] a formé une demande de prêt conforme au stipulations de la promesse unilatérale de vente, et si à défaut il démontre que la condition suspensive n’a pas défailli de son fait puisqu’une demande conforme aurait nécessairement été rejetée.

[O] [U] produit une lettre de refus de financement de la BNP PARIBAS en date du 8 septembre 2022, laquelle indique refuser une demande de prêt " d’un montant de 308 000 € sur 240 mois ". Si les demandeurs soutiennent que le demandeur n’aurait pas effectué une demande conforme au regard du montant, ils font référence à une autre correspondance de la BNP PARIBAS faisant état d’un montant de 324 585 euros, portant manifestement sur une autre demande, cette fois effectué pour un montant non conforme. En tout cas, la lettre de refus de la BNP PARIBAS en date du 8 septembre 2022 prouve que [O] [U] a formé, uniquement s’agissant du montant et de la durée, une demande de prêt correspondante aux stipulations de la promesse sur ces aspects. Toutefois, à défaut de toute mention sur ce courrier quant au taux, [O] [U] ne prouve pas que sa demande était conforme aux stipulations de la promesse à cet égard. Ces critères étant cumulatifs, [O] [U] ne prouve donc pas avoir formé une demande conforme aux stipulations de la promesse unilatérale de vente.

[O] [U] justifie par ailleurs d’un courriel de la BNP PARIBAS en date du 16 septembre 2022, dans lequel il est indiqué que sur la base des éléments transmis, " le crédit ressort à 2,58% quand le taux d’usure est 2,60%. Cela veut donc signifier que le taux d’usure sera atteint lorsque nous impacterons la tarification à venir de l’assurance (…) L’endettement ressort à +35%, soit au dessus de la réglementation.". Il ressort de ce courriel, adressé par la même banque que celle auteur du refus du 8 septembre 2022, que la demande de prêt à un taux de 1,9% tel que prévu à la promesse n’avait donc aucune chance d’aboutir, ceci d’autant que ces nouvelles démarches ont été entamées par le demandeur en prévoyant désormais son épouse comme co-emprunteur. Le fait que la banque refuse de l’accompagner dans son projet avec un débiteur supplémentaire, en ce que le taux prévu hors assurance serait déjà de 2,58% démontre, là encore sans équivoque, qu’une demande au taux de 1,9% prévu à la promesse de vente n’avait aucune chance d’aboutir. Il s’ensuit que si [O] [U] ne démontre pas avoir effectué une demande conforme aux stipulations de la promesse unilatérale de vente, il démontre en revanche que la condition suspensive n’a pas défailli de son fait, de sorte qu’il n’est pas redevable de l’indemnité d’immobilisation à l’égard des promettants.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par [E] [W] et [Y] [I]

Au soutien de leur demande en paiement de dommages et intérêts, [E] [W] et [Y] [I] expliquent que, suite à l’échec de la vente du bien objet de la promesse unilatérale de vente par la faute de [O] [U], ils ont dû engager des dépenses supplémentaires et ont subi des pertes financières.

Premièrement, ils soutiennent qu’ils ont eu recours à une prestation de home staging pour un montant de 2 280 euros afin de rendre la maison plus attractive pour de nouveaux acheteurs. Deuxièmement, ils font valoir qu’ils ont été contraints d’entreposer leurs meubles dans un garde-meubles, ce qui leur a coûté 379 euros.

Troisièmement, ils exposent qu’ils ont trouvé un nouvel acquéreur pour la maison en mars 2023, mais à un prix inférieur de 11.300 euros par rapport à celui convenu avec [O] [U].

Ils ajoutent qu’ils ont dû louer un bien meublé en attendant de pouvoir acheter une nouvelle maison, ce qui leur a coûté 950 euros, et que les conditions de crédit se sont détériorées entre septembre 2022 et avril 2023, augmentant le coût de leur projet immobilier de 70 040,60 euros en raison de la hausse des taux d’intérêt et des conditions de prêt moins favorables.

[O] [U] s’oppose à la demande de [E] [W] et [Y] [I] en paiement de dommages et intérêts, qu’il estime incohérentes et non fondées. Il conteste le préjudice financier invoqué par les demandeurs, soulignant que certaines dépenses, comme le « home staging » et les frais de garde-meubles, ont été engagées bien après qu’il ait informé de son impossibilité d’obtenir un financement. De plus, il observe que les demandeurs ont trouvé un nouvel acquéreur dès le 3 mars 2023, et que la différence de prix de vente ne justifie pas un préjudice, car l’acceptation de ce nouveau prix relève de leur décision personnelle.

[O] [U] fait valoir aussi que la promesse de vente était sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt et n’était donc pas ferme et définitive.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par la promesse unilatérale de vente du 11 juillet 2022, [E] [W] et [Y] [I] ont conféré à [O] [U] la faculté d’acquérir leur bien, ces derniers se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

Dès lors, le contrat était affecté d’un aléa, de sorte que les promettants n’avaient aucune certitude quant à la réalisation de la vente de leur bien jusqu’à l’expiration du délai de la promesse et ne peuvent se prévaloir d’un préjudice résultant de cette absence de réalisation de la vente.

Leur demande en paiement de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par [O] [U]

[O] [U] demande la condamnation des demandeurs à lui verser une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, et fait valoir que l’indisponibilité injustifiée de la somme de 16.960 euros séquestrée l’a empêché de poursuivre sa recherche d’un bien immobilier, causant un préjudice considérable.

[E] [W] et [Y] [I] s’opposent à la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts de [O] [U]. Ils rappellent que [O] [U] n’a selon eux pas respecté les conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente, et estiment que le préjudice allégué par le défendeur n’est soutenu par aucun élément probant.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, [O] [U] ne produit aucune pièce de nature à prouver l’existence du préjudice financier qu’il allègue. Par conséquent, sa demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner in solidum [E] [W] et [Y] [I], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de [E] [W] et [Y] [I] de condamner [O] [U] à leur payer la somme de 33.920 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 11 juillet 2022 ;

Rejette la demande de [E] [W] et [Y] [I] d’autoriser Maître [G] [K] à libérer entre leurs mains la somme de 16.960 euros qu’il détient au titre de la promesse unilatérale de vente du 11 juillet 2022 ;

Autorise Maître [G] [K], notaire à [Localité 7] (Marne) à libérer auprès de [O] [U] la somme de 16.960 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 11 juillet 2022 ;

Rejette la demande de [E] [W] et [Y] [I] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [O] [U] ;

Rejette la demande de [O] [U] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [E] [W] et [Y] [I] ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne [E] [W] et [Y] [I] in solidum aux dépens ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à Paris le 1er Juillet 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Robin VIRGILE