TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/01106

N° Portalis 352J-W-B7H-CY4IK

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Mars 2025

DEMANDEURS

Madame [M] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Monsieur [S] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentés par Maître Mathilde EVENOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0064

DÉFENDERESSE

S.A.S. PATRIMONA

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Cédric LECOMTE-SWETCHINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0178

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Sarah KLINOWSKI, Juge

assistées de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 20 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01106 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4IK

DEBATS

A l’audience collégiale du 09 Janvier 2025 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 24 juin 2022, la société PATRIMONA a consenti au bénéfice de Madame [M] [Z] et de Monsieur [S] [T], ci-après les consorts [T], une promesse unilatérale de vente portant sur l’acquisition d’un appartement d’une superficie de 98 m² au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] moyennant le prix de 825 000 euros. Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 82 500 euros a été fixée, la moitié, soit la somme de 41 250 euros, devant être versée à la signature de la promesse par les bénéficiaires entre les mains du notaire rédacteur agissant en qualité de séquestre.

La promesse unilatérale de vente a été consentie sous conditions suspensives d’obtention par les bénéficiaires d’une offre définitive de prêt au plus tard le 10 septembre 2022, de régularisation par le promettant d’un modificatif à l’état descriptif de division du règlement de copropriété, et de réalisation par ce dernier de travaux conformément aux plans et à la notice descriptive annexés à la promesse avant l’expiration du terme de celle-ci, le 25 septembre 2022, une seule prorogation conventionnelle étant prévue par les parties jusqu’au 25 octobre 2022 dans l’hypothèse où l’intégralité des travaux ne serait pas réalisée à la date du 25 septembre 2022.

L’acte authentique de vente n’a pas été signé le 25 septembre 2022.

Par courrier du 15 octobre 2022, les consorts [T] ont proposé à la société PATRIMONA de fixer une date de rendez-vous de constatation d’achèvement des travaux et la signature d’un avenant de prorogation de la promesse prévoyant une indemnité de retard.

En réponse, par courriel du 25 octobre 2022, jour d’expiration de la promesse unilatérale de vente, la société PATRIMONA a indiqué que les travaux étaient « en bonne voie » mais que le retard était dû à la transmission tardive de l’offre de prêt reçue par les bénéficiaires ainsi qu’à leur choix tardif de matériaux. Elle a également consenti à leur verser une indemnisation en dédommagement des frais engagés pour la location d’un appartement et le stockage de leurs meubles.

Décision du 20 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01106 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4IK

Par courriel du 26 octobre 2022, les consorts [T] ont rappelé que la réception de leur offre de prêt le 22 septembre 2022 n’avait jamais été « évoquée comme bloquante au bon déroulement des travaux » et imputé le retard au « manque évident d’ouvriers sur le chantier », aux " défauts dans la réalisation des travaux (…) amenant les équipes à devoir refaire plusieurs fois le travail « et au » manque de suivi de l’entreprise de travaux ". Ils ont aussi proposé de nouvelles conditions de signature de l’avenant, notamment le report de la date de livraison au 16 décembre 2022, des indemnités de logement à hauteur de 4 200 euros par mois et de frais de stockage à hauteur de 1 000 euros, conditions acceptées par la société PATRIMONA par courriel du 29 octobre 2022, laquelle leur a transmis un projet d’avenant par courriel du 11 novembre 2022.

Par courriel du 13 novembre 2022, les consorts [T] ont transmis à leur notaire deux compléments relatifs au projet d’avenant.

En l’absence de retour du promettant quant à ces modifications du projet d’avenant, ils ont, par courriel du 27 novembre 2022, informé leur notaire de leur décision de ne pas lever l’option contenue dans la promesse unilatérale de vente.

Par courrier du 7 décembre 2022, par la voie de leur conseil, ils ont ensuite mis en demeure la promettante de leur restituer l’indemnité d’immobilisation.

En réponse, par lettre officielle de son conseil du 9 décembre 2022, la société PATRIMONA a refusé de restituer l’indemnité d’immobilisation et proposé aux consorts [T] de signer l’acte de vente du bien le 15 décembre 2022, demande réitérée par lettre officielle du 30 décembre 2022 et assortie d’une sommation à comparaître le 4 janvier 2023 en l’office notarial pour la signature de l’acte de vente.

En l’absence d’issue amiable du litige, considérant que leur consentement avait été vicié lors de la signature de la promesse au regard des situations préoccupantes dans lesquelles se trouvaient les familles s’étant portées acquéreurs d’autres biens composant l’ensemble immobilier détenu par la société PATRIMONA, situations que cette dernière leur avait cachées, les consorts [T] ont assigné cette dernière, par exploit d’huissier du 24 janvier 2023, devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité de la promesse unilatérale de vente et subsidiairement, en constatation de sa caducité depuis le 25 octobre 2022.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, les consorts [T] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1124, 1130 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

• DIRE ET JUGER que la société Patrimona a commis une réticence dolosive lors de la signature de la promesse de vente du 24 juin 2022,

En conséquence,

• ANNULER la promesse de vente du 24 juin 2022,

• ORDONNER à la société Patrimona la restitution de la somme de 42.250 euros, correspondant à l’indemnité d’immobilisation, à Madame [Z] et Monsieur [T],

A titre subsidiaire,

• CONSTATER que la promesse unilatérale de vente du 24 juin 2022 est caduque depuis le 25 octobre 2022,

• CONSTATER que les Demandeurs ont été dans l’impossibilité de lever l’option dont ils bénéficiaient du fait de la société Patrimona,

En conséquence,

• ORDONNER à la société Patrimona la restitution de la somme de 42.250 euros, correspondant à l’indemnité d’immobilisation, à Madame [Z] et Monsieur [T],

En tout état de cause,

• CONDAMNER la société Patrimona à verser aux Demandeurs la somme de 11.610 euros au titre de leur préjudice matériel,

• CONDAMNER la société Patrimona à verser à chacun des Demandeurs la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral,

• CONDAMNER la société Patrimona à verser aux Demandeurs la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• CONDAMNER la société Patrimona aux entiers dépens de l’instance,

• ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, la société PATRIMONA demande au tribunal, sur le fondement des articles 1124, 1130 et suivants du code civil, de :

• DÉBOUTER Monsieur [S] [T] et Madame [M] [Z] de l’intégralité de leurs demandes fin et conclusions,

• DONNER ACTE à la société PATRIMONA de sa renonciation et de son désistement aux demandes suivantes :

o JUGER la perfection de la vente,

o ORDONNER à Madame [M] [Z] et Monsieur [S] [T] de se présenter en l’étude de Maître [C] [G], Notaire à [Localité 7], à l’effet de signer l’acte authentique conformément à la promesse unilatérale de vente, du 24 juin 2022, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

o A défaut et passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, JUGER que le jugement à intervenir vaudra vente au profit de la société PATRIMONA du bien immobilier suivant : Un bien situé à [Adresse 1], cadastré Section : o [Cadastre 4] pour 14 ares et 80 centiares o [Cadastre 5] pour 1 are et 84 centiares (…),

o CONDAMNER Madame [M] [Z] et Monsieur [S] [T] à verser l’intégralité du prix de vente à la société PATRIMONA à savoir la somme de 825 000 euros,

o ORDONNER la publication de cette vente au service de la publicité foncière de [Localité 6],

A titre reconventionnel,

Vu les articles 1103, 1583 et 1589 du Code civil,

Vu l’article 515 du Code de procédure civile,

• JUGER la société PATRIMONA bien fondée à solliciter la condamnation de Madame [M] [Z] et Monsieur [S] [T] à lui verser la somme de 82 500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation de 10% du prix, visée à la promesse unilatérale de vente,

En conséquence,

• ORDONNER la libération de la somme de 41 500 € séquestrée, au titre de l’indemnité d’immobilisation, entre les mains de [C] [G], Notaire à [Localité 7], et ce au profit de la société PATRIMONA,

• CONDAMNER Madame [M] [Z] et Monsieur [S] [T] solidairement à payer à la société PATRIMONA la somme de 41 500 €au titre du solde de 5 % de l’indemnité d’immobilisation,

En tout état de cause,

• CONDAMNER Madame [M] [Z] et Monsieur [S] [T] solidairement à verser à la société PATRIMONA la somme de 43 903,20 € au titre des travaux supplémentaires réalisés et dus,

• CONDAMNER Madame [M] [Z] et Monsieur [S] [T] solidairement à verser à la société PATRIMONA la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 de Code de procédure civile,

• CONDAMNER Madame [M] [Z] et Monsieur [S] [T] solidairement aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par Maître Cédric LECOMTE-SWETCHINE en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 octobre 2024 puis renvoyée au 9 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger », « donner acte » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Il en est ainsi de la demande de la société PATRIMONA de lui donner acte de son désistement de ses demandes tendant à la perfection de la vente, lesquelles s’analysent en réalité, à la lumière de ses conclusions, en un simple abandon de ces demandes.

Sur la demande principale de nullité de la promesse unilatérale de vente pour réticence dolosive

Les consorts [T] soutiennent, au visa des articles 1112-1 et 1130 et suivants du code civil, que leur consentement a été vicié lors de la signature de la promesse unilatérale de vente en ce qu’ils ont été privés d’une information déterminante de leur consentement, à savoir le fait que les quatre familles, qui avaient acquis un bien de la société PATRIMONA dans le même ensemble immobilier, se trouvaient dans une situation extrêmement préjudiciable du fait de la négligence de cette dernière. Ils relèvent notamment que la famille [B] a signé un acte de vente bien que l’appartement ne soit pas habitable du fait des travaux restant à accomplir et qu’elle a porté son différend devant la présente juridiction (RG n°23/52359), que la famille [H] a résidé une année entière à l’hôtel dans l’attente de son bien, ou encore que la famille [U] a assigné la société PATRIMONA devant le tribunal de céans en raison de nombreuses malfaçons affectant son bien. Les consorts [T] affirment qu’ils n’auraient pas signé la promesse unilatérale de vente s’ils avaient été informés de la situation de chacun des biens de l’ensemble immobilier vendu par la société PATRIMONA, ayant été victimes précisément des mêmes négligences de la part de cette dernière que les autres acquéreurs.

Ils sollicitent la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire rédacteur, outre la condamnation de la venderesse à leur verser les sommes de 11 610 euros en réparation de leur préjudice financier et de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

En défense, la société PATRIMONA, après avoir souligné l’absence de pièces versées par les consorts [T] au soutien de leurs allégations, hormis une lettre de l’association du quartier largement postérieure à la signature de la promesse unilatérale de vente, soutient que l’agent immobilier a loyalement présenté les consorts [B] et [H] aux demandeurs, en amont de la signature de la promesse, de sorte qu’ils se sont régulièrement côtoyés comme le font des futurs copropriétaires et voisins concernés par des chantiers distincts mais menés en parallèle et qu’ainsi, les consorts [T] avaient parfaitement connaissance des situations respectives de chaque acquéreur avant de signer l’avant-contrat. Précisant que les consorts [H] et [U] ont emménagé dans leurs biens respectivement les 16 février 2022 et 20 juillet 2022, la société PATRIMONA conclut qu’aucune information particulière n’aurait dû être transmise aux bénéficiaires, qu’ils ont bien signé la promesse en toute connaissance de cause et que leur consentement ne dépendait de toute façon pas de la situation des autres acquéreurs.

Sur ce,

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1130 du code civil énonce que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1137 dispose enfin que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, pour démontrer qu’une information déterminante de leur consentement à la vente a été intentionnellement omise par leur venderesse au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente, à savoir la situation préjudiciable dans laquelle se trouvaient les familles ayant acquis auprès de cette dernière des biens dans le même ensemble immobilier, les consorts [T] versent aux débats une lettre de l’association des Galvents, réunissant les différents acquéreurs et les habitants du quartier, en date du 17 octobre 2022, déplorant « la situation générale du chantier » et exhortant la société PATRIMONA à respecter ses engagements « afin que les acquéreurs puissent intégrer leurs appartements dans les délais négociés avec eux (fin novembre) et que les voisins, que nous représentons, puissent voir les accords pris de longue date, enfin respectés ». Ils citent en outre le numéro de l’affaire portée par les consorts [B] devant notre juridiction.

Si la connaissance de négligences de la société PATRIMONA à l’égard de leurs futurs copropriétaires pouvait en effet constituer une information déterminante du consentement à la vente des consorts [T], l’unique pièce susvisée est insuffisante pour démontrer l’existence de graves négligences de la venderesse sur des chantiers parallèles au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente du 24 juin 2022 et partant, sa dissimulation intentionnelle d’une information primordiale susceptible de rendre nul l’avant-contrat.

En effet, cette lettre, qui est postérieure de quatre mois à la signature de l’acte notarié, ne précise pas si la situation générale du chantier était déjà à déplorer au mois de juin 2022 et évoque seulement la crainte des acquéreurs de ne pas intégrer leur logement un mois plus tard, tel que convenu, du fait de l’état d’avancement des travaux.

En outre, la société PATRIMONA verse aux débats un extrait de l’acte de vente signé le 28 janvier 2022 par les consorts [B] aux termes duquel il est indiqué en page 22 que « suite à la visite sur les lieux de ce jour, l’ACQUEREUR déclare et reconnaît que l’ensemble des travaux ont été réalisés et sont achevés conformément aux travaux prévus dans la promesse de vente. L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe aucune réserve non-levée relative à ces travaux ».

En conséquence, la réalité des négligences et préjudices subis par les autres acquéreurs antérieurement à la signature de la promesse de vente des consorts [T] n’est pas établie, de sorte que le manquement de la société PATRIMONA à son devoir d’information précontractuelle et sa réticence dolosive ne sont pas caractérisés.

La demande de nullité de la promesse unilatérale de vente et de dommages et intérêts subséquente sera donc rejetée.

Sur la caducité du compromis de vente et le sort de l’indemnité d’immobilisation

Les consorts [T] soutiennent à titre subsidiaire que l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire rédacteur de l’acte doit leur être restituée en ce que l’absence de levée de l’option, dont ils rappellent qu’elle devait se matérialiser soit par la signature d’un acte authentique, soit par une levée d’option par tous moyens auprès du notaire rédacteur accompagnée du versement du prix de vente, tient aux fautes commises par le promettant.

Décision du 20 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01106 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4IK

Ils exposent en effet que la société PATRIMONA n’a pas respecté son obligation essentielle de réalisation de travaux prévue par la promesse, ni avant le 25 septembre 2022 ni avant le 25 octobre 2022 ni même après, et ce, sans motif légitime.

Sur la tardiveté de leurs choix de matériaux qui leur est opposée en défense, ils précisent qu’ils n’ont fait que s’adapter au retard dû aux négligences de la promettante et formuler leurs choix lorsque leurs interlocuteurs le leur demandaient à chaque étape, outre qu’ils ont été tardivement destinataires du plan de l’appartement, qui n’était pas définitif au jour de la promesse unilatérale de vente, et n’ont pris directement contact avec les entrepreneurs mandatés par la société PATRIMONA qu’en raison de l’absence de réponse à leurs sollicitations par le mandataire de cette dernière. Les demandeurs entendent également préciser que leurs choix et les modifications opérées s’inscrivaient dans le cadre de la notice descriptive et ne pouvaient engendrer de délai supplémentaire, aucun avenant n’ayant d’ailleurs été signé pour des travaux supplémentaires ou modificatifs. Les consorts [T] relèvent enfin que plusieurs malfaçons ont nécessité que les ouvrages soient réalisés à plusieurs reprises, telle que l’étanchéité de l’immeuble ou une interversion dans la pose des carrelages, et que le constat d’huissier versé en défense pour soutenir que l’appartement était achevé à la date à laquelle ils ont renoncé à leur acquisition n’indique pas que le logement serait habitable, ni les travaux achevés. La promesse de vente étant caduque selon eux depuis le 26 octobre 2022 en l’absence de signature d’un avenant de prorogation, ils sollicitent la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire rédacteur.

En défense, la société PATRIMONA soutient que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise dès lors qu’elle a bien respecté son obligation de réalisation de travaux prévue par l’avant-contrat et que les consorts [T] ont eux-mêmes empêché la signature d’un avenant de prorogation de la promesse, qu’elle avait pourtant transmis à leur notaire et dont ils avaient accepté les termes. Elle rappelle en effet que les consorts [T] ont accepté le report de la date de livraison des travaux au 16 décembre 2022 et qu’elle justifie par un constat d’huissier du 15 décembre 2022 avoir réalisé l’intégralité des travaux prévus à la promesse. Elle reproche ainsi aux consorts [T] de n’avoir cessé de demander des modifications ou des travaux supplémentaires, d’avoir en particulier modifié les 27 juin et 6 juillet 2022 les plans qui étaient définitifs à la signature de la promesse de vente, d’avoir modifié le choix de matériaux, le plan électrique et le plan de la cuisine le 26 juillet 2022 ainsi que le plan de la salle d’eau et les dimensions des encadrements de portes le 27 juillet 2022, d’avoir souhaité se charger directement de la commande de la cuisine le 21 août 2022, d’avoir modifié les cloisonnements le 5 septembre 2022 puis le choix de sols et de faïence le 13 septembre 2022 ou encore d’avoir sollicité de nouveaux matériaux non prévus et plus coûteux le 30 septembre 2022, ceci générant une facture de travaux modificatifs de 43 903,20 euros.

Elle souligne l’immixtion permanente des consorts [T], ayant accédé sans autorisation au chantier et discuté avec les différents corps d’état, leur adressant directement leurs demandes et manquant ainsi à l’interdiction d’immixtion figurant dans la promesse.

La société PATRIMONA considère enfin que les consorts [T] ont levé l’option en indiquant dans un courriel du 21 août 2022 être engagés dans leur achat, en se qualifiant de futurs propriétaires dans leurs échanges du 13 novembre 2022 et en se comportant comme tels auprès des prestataires et fournisseurs sur le chantier. Elle estime en effet que le simple fait qu’ils prétendent que l’absence de réitération de la vente serait due à une défaillance de sa part confirme sans ambiguïté qu’ils ont bien levé l’option d’achat. Rappelant que l’ensemble des conditions suspensives a été réalisé, elle sollicite la condamnation des demandeurs à lui verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code dispose qu’une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement.

Aux termes de la promesse de vente signée le 24 juin 2022, consentie pour une durée expirant le 25 septembre 2022 à seize heures ou le 25 octobre 2022 dans l’hypothèse où l’intégralité des travaux ne serait pas réalisée, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 82 500 euros, sur laquelle le bénéficiaire verserait le jour de la signature de la promesse entre les mains du notaire rédacteur la somme de 41 250 euros, et prévu que :

«  – Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

— Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

— Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. "

Les parties ont également prévu en page 6 de l’avant-contrat que la réalisation de la promesse aurait lieu soit par la signature de l’acte authentique de vente accompagnée du versement du prix, soit par la levée d’option par le bénéficiaire à l’intérieur du délai convenu, cette levée d’option pouvant être effectuée " par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le BENEFICIAIRE et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :

— Au prix stipulé payable comptant déduction faire de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (…),

— A la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

— A l’éventuelle commission d’intermédiaire,

— Et de manière générale de tous comptes et proratas ".

Par ailleurs, trois conditions suspensives au bénéfice des consorts [T] étaient prévues dans le contrat de vente :

• la première relative à l’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt avant le 10 septembre 2022,

• la seconde relative à la régularisation par le promettant d’un modificatif à l’état descriptif de division du règlement de copropriété afin qu’un lot de copropriété soit transformé en cave,

• la troisième relative à la réalisation par le promettant de travaux préalablement à l’éventuelle acquisition du bien par les consorts [T] selon les modalités suivantes : "Les caractéristiques techniques des travaux à réaliser par le PROMETTANT, résultent de la Notice Descriptive (…). Le PROMETTANT s’oblige à réaliser les travaux dans les BIENS, conformément aux documents susvisés et annexés aux présentes, et à les achever, conformément aux énonciations du Présent Acte (…). Aucun surcoût ne sera engendré ni de délai supplémentaire dès lors que les travaux supplémentaires demandés par le BENEFICIAIRE ne différeraient pas de par leur nature et caractéristiques techniques des prestations définies dans la notice descriptive jointe et annexée."

En cas de demandes, par les bénéficiaires, de réalisations différentes de celles prévues par la notice descriptive, il était stipulé :

« Dans le cas où le BENEFICIAIRE, postérieurement aux présentes, désirerait que des modifications fussent apportées aux biens ou que des travaux fussent exécutés, il devra s’adresser au PROMETTANT, lequel fera apprécier par le maître d’œuvre si les modifications demandées sont réalisables et, le cas échéant, comme au cas de demande de travaux supplémentaires, établira d’un commun accord avec le BENEFICIAIRE, par voie d’avenant écrit et préalable, la nature des modifications pour travaux supplémentaires, leur coût, leurs conditions de paiement et, le cas échéant l’incidence desdits travaux sur le délai de livraison prévisionnelle prévu. »

Le promettant s’engageait enfin à achever les travaux avant l’expiration du terme de la promesse :

« Le PROMETTANT s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis au premier alinéa du présent chapitre soient achevés et livrés préalablement à la date de signature de l’acte authentique réitérant les présentes, soit au plus tard le 25 septembre 2022 sauf survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison (…). Seront considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les évènements suivants :

(…)

— L’incidence de la demande de travaux complémentaires ou modificatifs par le BENEFICIAIRE devenu l’acquéreur a posteriori des présentes, et acceptés par le PROMETTANT devenu le VENDEUR (…).

Pour l’appréciation des évènements, ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus (…). En tout état de cause en cas de survenance de cause légitime de suspension de délai de livraison, le PROMETTANT devenu VENDEUR devra en informer le BENEFICIAIRE devenu ACQUEREUR, par la remise d’une attestation délivrée par le Maître d’œuvre du chantier".

En l’espèce, et à titre liminaire, le tribunal observe que les consorts [T] n’ont jamais levé l’option dont ils bénéficiaient puisqu’aucun acte authentique de vente n’a été signé et qu’ils n’ont aucunement versé le prix de vente sur le compte du notaire rédacteur.

Le courriel du 21 août 2022 évoqué en défense aux termes duquel ils se seraient déclarés engagés dans leur achat ou le fait qu’ils se soient éventuellement comportés comme futurs propriétaires dans leurs échanges avec les prestataires et fournisseurs sur le chantier sont donc indifférents, la levée de l’option n’étant jamais intervenue conformément aux stipulations contractuelles.

Décision du 20 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01106 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4IK

Il convient donc d’apprécier si les conditions suspensives étaient réalisées au jour de l’expiration de la promesse de vente, ou si l’une d’elles a défailli, de sorte que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée aux bénéficiaires.

Il est constant que la société PATRIMONA s’est engagée à achever les travaux avant l’expiration du terme de la promesse conformément à la notice descriptive annexée à l’avant-contrat sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison, et que dans le cas où les bénéficiaires souhaitaient que des modifications fussent apportées aux biens, un avenant écrit détaillant la nature des modifications, leur coût, leurs conditions de paiement et l’incidence de ces travaux supplémentaires sur le délai de livraison convenu devait être signé par les parties. La clause intitulée « Travaux modificatifs ou complémentaires » stipule d’ailleurs « qu’aucun surcoût ne sera engendré ni de délai supplémentaire dès lors que les travaux supplémentaires demandés par le BENEFICIAIRE ne différeraient pas de par leur nature et caractéristiques techniques des prestations définies dans la notice descriptive jointe et annexée ».

Pour démontrer que les consorts [T] sont responsables, par leurs multiples demandes de travaux supplémentaires, du report de la date de livraison des travaux, la société PATRIMONA verse aux débats :

• Des messages SMS de Madame [M] [Z] des 6, 12 et 15 juillet 2022 pour obtenir le plan électrique avec les modifications de cloisons convenues lors du précédent rendez-vous de chantier, ce à quoi la société PATRIMONA répond le 15 juillet 2022 qu’elle n’a reçu les plans validés par le bureau d’études que la veille,

• Un courriel du 26 juillet 2022 de Madame [M] [Z] communiquant le plan électrique avec ses modifications, le plan de la cuisine IKEA et ses choix de sols et de faïence, précisant en outre qu’elle enverrait son choix définitif de parquet durant l’été et sollicitant du promettant le plan des cloisons et le plan électrique mis à jour,

• Deux documents non datés comprenant les choix de sol des consorts [T] et détaillant les modifications souhaitées du plan électrique, également envoyés par SMS dont les extraits non datés sont produits,

• Un courriel de Madame [M] [Z] du 27 juillet 2022 récapitulant les dernières modifications sur le plan des cloisons telles que la pose d’un lave-main plus petit dans les toilettes, son choix de positionnement des éléments de la salle de bain, la fermeture d’un des placards, les dimensions souhaitées pour les portes, la création d’un WC au fond de la salle de bain, Madame [M] [Z] sollicitant également la dimension de la gaine dans la salle à manger pour pouvoir valider la cloison,

• Un courriel de Madame [M] [Z] du 21 août 2022 interrogeant le promettant sur la manière de procéder s’agissant de la cuisine et indiquant préférer rembourser les éléments de cuisine IKEA et PLUM sur facture plutôt que de commander la cuisine elle-même,

• Plusieurs SMS non datés de Madame [M] [Z] comprenant des photographies du rendu souhaité pour la salle de bain et dressant la liste des diligences restant à accomplir,

• Un SMS de Madame [M] [Z] du 1er octobre 2022 faisant part au promettant de son inquiétude quant à la pose du parquet en souplex, le fournisseur lui ayant indiqué n’avoir reçu aucun virement d’acompte de sa part, SMS réitéré le 15 octobre 2022,

• Un courriel de Madame [M] [Z] du 13 novembre 2022 relatif à « deux points précis du chantier qui nécessitent votre validation et qui restent en conséquence en suspens depuis tout ce temps », à savoir la création d’une arrivée d’eau dans le couloir, l’espace prévu pour la double vasque dans la salle de bain étant trop petit selon le plombier, et le choix des carrelages, transmis le 26 juillet mais pris en compte le 7 novembre seulement, date à laquelle les carrelages choisis n’étaient plus en stock, ce qui l’a conduit à se rendre chez Leroy Merlin pour choisir d’autres carrelages,

• un courriel en réponse du promettant du 17 novembre 2022, reconnaissant être difficile à joindre mais lui laisser la possibilité d’échanger régulièrement avec le directeur de l’entreprise de travaux et le coordinateur du chantier,

• un procès-verbal de constat d’huissier du 15 décembre 2022 relevant que l’électricité est fonctionnelle, de même que l’eau chaude et l’eau froide accompagné de photographies du bien,

étant précisé que les consorts [T] versent également certaines de ces pièces aux débats, outre les pièces suivantes :

• un SMS du 8 novembre 2022 de Monsieur [S] [T] se plaignant de l’absence de réponse du promettant depuis dix jours, la validation d’une des arrivées d’eau devenant urgente,

• un SMS du 15 novembre 2022 de Monsieur [S] [T] demandant au chef de chantier s’il peut commander la cuisine, ce à quoi il lui est répondu qu’il faut encore attendre,

• un SMS du 19 octobre 2022 de Monsieur [S] [T] actant que l’appartement ne sera pas livré la semaine suivante et illustrant son propos de photographies présentant un séjour sans faux plafond, des sacs de ciment et pots de peinture au milieu,

• un message whatsapp du 17 novembre au sujet de la pose de carrelage erronée par les ouvriers.

Il résulte par ailleurs de la procédure que :

• le 25 octobre 2022, jour d’expiration de la promesse unilatérale de vente, la société PATRIMONA a indiqué que les travaux étaient

« en bonne voie » mais que le retard était dû à la transmission tardive de l’offre de prêt reçue par les bénéficiaires ainsi qu’à leur choix tardif de matériaux et a également consenti à leur verser une indemnisation en dédommagement des frais engagés pour la location d’un appartement et le stockage de leurs meubles,

• le 26 octobre 2022, les consorts [T] ont rappelé que la réception de leur offre de prêt le 22 septembre 2022 n’avait jamais été « évoquée comme bloquante au bon déroulement des travaux » et imputé le retard au « manque évident d’ouvriers sur le chantier », aux " défauts dans la réalisation des travaux (…) amenant les équipes à devoir refaire plusieurs fois le travail « et au » manque de suivi de l’entreprise de travaux ",

• l’avenant de prorogation de la date de livraison des biens au 16 décembre 2022 envisagé par les parties n’a jamais été signé.

Il résulte du rapprochement de ces pièces que si les consorts [T] ont pu solliciter des travaux supplémentaires en cours du chantier, ils n’ont jamais été avertis de l’incidence de ces modifications sur la date de livraison du chantier, outre qu’aucun avenant n’a été signé pour différer la date de livraison des travaux, conformément aux stipulations contractuelles en cas de réalisations différentes de celles prévues par la notice descriptive, et qu’aucune attestation du maître d’œuvre justifiant d’une cause légitime de suspension du délai de livraison telle que l’incidence d’une demande de travaux complémentaires ne leur a été délivrée.

En outre, ladite notice descriptive ne précise pas la marge de personnalisation des travaux par les futurs propriétaires ni les délais dans lesquels ces derniers devaient transmettre leurs choix de matériaux, plans électrique ou plans de cuisine, étant relevé que les consorts [T] ont transmis la majorité de leurs demandes de modification à la fin du mois de juillet 2022, soit à peine un mois après la signature de l’avant-contrat.

Que les modifications sollicitées par les consorts [T] aient été tardives ou qu’elles aient excédé le cadre de la notice, le courriel de la société PATRIMONA du 25 octobre 2022 susvisé illustre bien l’acceptation par elle de l’ensemble des modifications sollicitées par les consorts [T] sans réserve sur la possibilité de les exécuter dans le délai convenu contractuellement.

Par ailleurs, les échanges produits par les parties démontrent que les consorts [T] ont été diligents pendant toute la durée des travaux tandis que la société PATRIMONA a pu prendre en compte tardivement leurs choix de matériaux, commettre des erreurs dans la pose du carrelage, tarder à commander les matériaux nécessaires à l’avancement du chantier, ou ne jamais répondre à leurs multiples demandes légitimes au sujet de contraintes techniques, étant relevé que certaines demandes de modification s’apparentaient à des finitions ne pouvant avoir aucune incidence sur le délai de livraison.

La société PATRIMONA ne peut sérieusement leur reprocher d’avoir pris directement attache avec le chef de chantier dès lors qu’elle répondait très occasionnellement et après relances à leurs messages et que son représentant reconnaissait lui-même son manque de disponibilité, compensé par celle du directeur de l’entreprise de travaux et du coordinateur du chantier.

De même, elle ne peut sérieusement soutenir que la réception de l’offre de prêt des consorts [T] le 22 septembre 2022, soit dans les délais convenus contractuellement, ait retardé les travaux, la promesse de vente ne comprenant aucune disposition en ce sens et les échanges versés aux débats n’évoquant pas plus cette difficulté.

Si la société PATRIMONA a pu attribuer aux consorts [T] la responsabilité du retard de livraison des travaux, il résulte des débats qu’elle a cependant, d’une part, proposé de leur rembourser leurs frais de location et de garde-meuble, et d’autre part, qu’elle n’a pas contesté les propos de Monsieur [S] [T] dans son courrier du 26 octobre 2022, lequel attribuait au contraire ce retard à l’absence de réponse de ses interlocuteurs à réception des choix de matériaux, au manque d’ouvriers présents sur le chantier ou de suivi par l’entreprise de travaux.

L’avenant envisagé par les parties, que la société PATRIMONA verse aux débats, ne mentionne d’ailleurs nullement la responsabilité des consorts [T] dans le report de la date de livraison des travaux mais précise seulement que « compte tenu de la situation sanitaire et du retard pris dans les travaux, les parties conviennent de reporter le délai d’achèvement et de livraison des biens conformément à la notice descriptive au plus tard le 16 décembre 2022 ». Il prévoit même la prise en charge de leurs frais de logement, de stockage et de déménagement.

Enfin, si la défenderesse verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier présentant un appartement habitable le 15 décembre 2022, il est constant qu’aucun avenant de prorogation du délai de la promesse n’a été régularisé entre les parties, de sorte que la condition suspensive de réalisation des travaux devait être réalisée le 25 octobre 2022.

Or les consorts [T] justifient par la production d’un SMS et de photographies que six jours plus tôt, l’appartement n’était en aucun cas habitable, le plafond n’était pas achevé, des sacs de ciment et des pots de peinture étant entreposés au milieu du séjour, si bien que les modifications éventuellement tardives sollicitées ne peuvent expliquer l’état de non-achèvement de l’appartement au seuil de la date butoir pour signer l’acte authentique de vente.

Dans ces conditions, il est établi que la condition suspensive de réalisation des travaux a défailli, sans que cette défaillance ne soit imputable aux bénéficiaires, de sorte qu’il convient de leur restituer la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation, qui est de 41 250 euros et non de 42 250 euros, sans qu’il ne soit nécessaire de constater la caducité de la promesse de vente. Il convient par ailleurs de rejeter la demande de la société PATRIMONA de condamnation des consorts [T] à lui verser la somme convenue à titre d’indemnité d’immobilisation et de libération de la somme séquestrée entre les mains de Maître [C] [G] à son profit.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Les consorts [T] sollicitent également la condamnation de la promettante à leur verser la somme de 11 610 euros en réparation de leur préjudice financier et de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

La société PATRIMONA sollicite, reconventionnellement, la condamnation de ces derniers à lui verser la somme de 43 903,20 euros au titre des travaux supplémentaires réalisés.

Sur ce,

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la responsabilité de la société PATRIMONA dans la défaillance de la condition suspensive de réalisation des travaux fait échec à sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Les consorts [T] justifient en revanche de leur préjudice financier découlant du manquement de la société PATRIMONA à ses obligations contractuelles, à savoir de son engagement à livrer le bien le 25 octobre 2022, en produisant des reçus Airbnb, une facture acquittée de la société Parker Déménagement, et une facture de la société Plum relative à des façades de cuisine qu’ils ont commandées en vue de leur acquisition.

Les consorts [T] justifient également d’un préjudice moral au regard des nombreux courriers qu’ils ont adressés directement ou par la voie de leur conseil au promettant pour se voir restituer l’indemnité d’immobilisation, du stress engendré par le déménagement dans un logement d’appoint dans l’attente d’un appartement qui n’a jamais été achevé, et des arrêts de travail de Madame [M] [Z] contemporains de la date prévue pour réitérer la vente.

Décision du 20 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01106 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4IK

Il convient donc de condamner la société PATRIMONA à leur verser les sommes de 11 610 euros au titre de leur préjudice financier et de

5 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

La société PATRIMONA, qui succombe, sera condamnée à payer aux consorts [T] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de Madame [M] [Z] et de Monsieur [S] [T] de nullité de la promesse unilatérale de vente du 24 juin 2022 et de dommages et intérêts subséquente ;

Rejette les demandes de la société PATRIMONA de :

• ORDONNER la libération de la somme de 41 500 € séquestrée, au titre de l’indemnité d’immobilisation, entre les mains de [C] [G], Notaire à [Localité 7], et ce au profit de la société PATRIMONA,

• CONDAMNER Madame [M] [Z] et Monsieur [S] [T] solidairement à payer à la société PATRIMONA la somme de 41 500 € au titre du solde de 5 % de l’indemnité d’immobilisation,

• CONDAMNER Madame [M] [Z] et Monsieur [S] [T] solidairement à verser à la société PATRIMONA la somme de 43 903,20 € au titre des travaux supplémentaires réalisés et dus ;

Ordonne la restitution à Madame [M] [Z] et Monsieur [S] [T] de la somme de 41 250 euros, séquestrée entre les mains de Maître [C] [G], notaire à [Localité 7], au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 24 juin 2022 ;

Condamne la société PATRIMONA à verser à Madame [M] [Z] et Monsieur [S] [T] pris ensemble, les sommes suivantes :

• 11 610 euros au titre de leur préjudice matériel,

• 5 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société PATRIMONA aux entiers dépens ;

Condamne la société PATRIMONA à payer à Madame [M] [Z] et Monsieur [S] [T] pris ensemble la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société PATRIMONA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris, le 20 mars 2025

La greffière La Présidente

Sylvie CAVALIE Claire BERGER