TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/50139

N° Portalis 352J-W-B7J-C6UNO

N° : 1

Assignation du :

24 Décembre 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S ARTESIA GESTION, dont le siège social est sis

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître Eric TOUFFAIT, avocat au barreau de PARIS – #D1161

DEFENDERESSE

La S.C.I. SPH

[Adresse 8]

[Localité 9]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 09 janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI SPH est propriétaire au sein de cet immeuble des lots n°16 et 17 situés au 4ème étage du bâtiment A (portes 1 et 2).

Soutenant que la SCI SPH fait réaliser au sein de ses lots des travaux au niveau des combles qui sont des parties communes et a fait, dans ce cadre, sectionner des éléments de la charpente, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Artesia Gestion, l’a, sur autorisation donnée par ordonnance du 23 décembre 2024 par le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, faite assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 9, 14 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965 :

— Ordonner l’arrêt immédiat des travaux entrepris par la SCI SPH dans le lot n°17, sis au 4ème étage, porte 2, bâtiment A de l’immeuble du [Adresse 3], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la SCI SPH à remettre en leur état antérieur les lots n°16 et 17, respectivement situés porte 1 et 2 au 4ème étage du bâtiment A de l’immeuble du [Adresse 4], en suivant la méthode de reprise énoncée par le bureau d’étude structure Terrell et sous la supervision de l’architecte de l’immeuble, dans un délai maximal de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

— Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte,

— Condamner par provision la SCI SPH à lui payer la somme de 1 440 euros au titre du coût de l’intervention du bureau d’études Terrell,

— Condamner la SCI SPH à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du procès-verbal de constat du 4 décembre 2024.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose qu’elles sont fondées sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, compte tenu de l’existence d’une urgence, d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent, dès lors que la SCI SPH a fait exécuter des travaux portant atteinte aux parties communes sans la moindre autorisation et que, du fait de ces travaux, la charpente de l’immeuble n’est plus auto-stable, de sorte qu’elle risque de s’affaisser à tout moment.

A l’audience qui s’est tenue le 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la SCI SPH n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de cessation des travaux, de remise en état et de provision

Suivant l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

Selon l’article 835, aliéna 1, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Caractérise un trouble manifestement illicite toute perturbation procédant directement ou indirectement d’une violation évidente de la règle de droit.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

L’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Suivant l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Enfin, conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit :

— La lettre de mise en demeure que son syndic a adressé le 2 décembre 2024 à M. [F], gérant de la SCI SPH afin que cette dernière cesse les travaux qu’elle effectue au niveau des combles du bâtiment A considérées comme parties commune en l’absence d’accord du syndicat et qui ont été constatés lors de la visite du prestataire chargé du diagnostic de performance énergétique le 28 novembre 2024,

— Le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 4 décembre 2024 à la demande du syndicat des copropriétaires en présence du président du syndic de copropriétaires, du gérant de la SCI SPH et d’un membre du syndic dans lequel il a constaté dans l’appartement loué à Mme [E] (porte 1) la présence d’une mezzanine avec garde-corps métallique, la présence d’une seule poutre en bois apparente au plafond et, sous le plafond mansardé de la mezzanine, des éléments de charpente sectionnées avec des extrémités visibles fixées au muret et dans l’appartement actuellement en travaux (porte 2) la dépose totale du plafond, laissant apparaître la charpente composée de poutres en bois et de tuiles et plusieurs poutres de la charpente sectionnées, avec des coupes nettes et visibles,

— Le rapport établi par le bureau d’étude Terrell le 20 décembre 2024 qui a constaté que, pour aménager la mezzanine, il a été coupé les entraits de la charpente, espacés tous les 80 cm environ et qui participent à la tenue de la charpente en tant que tirants, qui explique que la découpe des traverses remet en cause la stabilité de la charpente qui n’est plus autostable, que les poussées horizontales provoquées par le poids de la charpente-couverture et des surcharges climatiques ne sont plus reprises par les tirants et transitent directement sur les appuis qui ne sont pas prévus pour reprendre des efforts horizontaux en tête, que la charpente-couverture ne reprend que son poids propre, ce qui explique pourquoi elle ne s’est pas affaissée et que les appuis ont tenus mais qu’il n’en sera pas de même avec l’application de charges climatiques.

— Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 12] – qui correspond désormais au [Adresse 1] – qui stipule que constituent des parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment les charpentes.

— La proposition d’honoraires du bureau d’étude Terrell en date du 18 décembre 2024 acceptée par le syndic pour réaliser sa mission d’audit pour un montant de 1 200 euros HT.

Ce faisant, le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve que la SCI SPH a fait réaliser des travaux dans le lot n°16 et est en train de faire des réaliser des travaux dans le lot n°17 qui ont affecté la charpente du bâtiment A – qui constitue une partie commune en application du règlement de copropriété – sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans ces conditions, de telles travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constitue une violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et par voie de conséquence un trouble manifestement illicite.

En outre, il s’évince des pièces versées aux débats l’existence d’un danger imminent, dès lors que la section des poutres de la charpente ont remis en cause sa stabilité, celle-ci n’étant plus auto stable.

Dès lors, il convient de faire cesser ce trouble anormalement illicite et ce danger imminent en ordonnant la cessation des travaux en cours dans le lot n°17 et la remise en état initiale des parties communes affectées dans les lots n°16 et 17 suivant la méthode de reprise énoncée par le bureau d’études structure Terrell sous le contrôle de l’architecte de la copropriété.

La SCI SPH n’ayant pas déféré à la mise en demeure délivrée avant la délivrance de l’assignation, la condamnation prononcée sera assortie d’une astreinte provisoire selon les conditions définies au dispositif de la présente ordonnance.

Il n’y pas lieu en revanche que le juge des référés se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ainsi prononcée, de sorte qu’elle sera liquidée, conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, par le juge de l’exécution.

Enfin, le syndicat des copropriétaires justifie que le bureau d’études Terrell a effectué son audit pour un montant de 1 200 euros hors taxe, soit 1 440 euros TTC.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI SPH à verser, à titre de provision, au syndicat des copropriétaires la somme de 1 440 euros qui n’est pas sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

La SCI SPC qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, les frais et honoraires engagés auprès d’un commissaire de justice pour dresser des procès-verbaux de constats n’entrent pas dans les dépens en application de l’article 695 du même code mais relèvent des frais irrépétibles de l’article 700.

Par suite, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 3 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la SCI SPH de cesser, dans les 24 heures de la signification de la présente ordonnance, les travaux entrepris dans le lot n°17 sis 4ème étage porte 2 du bâtiment A de l’immeuble du [Adresse 4], et ce, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une période de six mois ;

Condamnons la SCI SPH à remettre en leur état antérieur les parties communes des lots n°16 et 17 sis 4ème étage portes 1 et 2 du bâtiment A de l’immeuble du [Adresse 4] en suivant la méthode de reprise énoncée par le bureau d’études structure Terrell sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une période de six mois ;

Disons n’y avoir lieu de se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

Condamnons la SCI SPH à payer, par provision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Artesia Gestion, la somme de 1 440 euros au titre du coût de l’intervention du bureau d’études Terrell ;

Condamnons SCI SPH aux dépens ;

Condamnons la SCI SPH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Artesia Gestion, la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 23 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Sophie COUVEZ