TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

■

2ème chambre civile

N° RG 23/13584

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YOD

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Juin 2025

DEMANDEURS

Madame [T] [G]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [D] [I]

[Adresse 18]

[Localité 1]

ITALIE

Monsieur [S] [I]

[Adresse 16]

[Adresse 12] Invalides

[Adresse 7]

[Localité 8]

Madame [K] [W]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [E] [I]

[Adresse 17]

[Adresse 11]

[Adresse 13]

PORTUGAL

tous les quatre représentés par Maître Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0240

Décision du 12 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/13584 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YOD

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [X]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [Y] [X]

[Adresse 6]

[Localité 10]

tous deux représentés par Maître Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB157

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de [K] PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE , greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience publique du 01 Avril 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 28 novembre 2022, Madame [K] [Z] [V] [W], Monsieur [E] [F] [I], Monsieur [S] [P] [D] [C] [I], Monsieur [D], [C] [I] et Madame [T] [L] [K] [N] [G] (ci-après désignés les consorts [I]) ont unilatéralement promis de vendre au prix de 635.000 euros le lot 81 correspondant à un appartement dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 15] à Madame [Y] [O] et Monsieur [J] [X] (ci-après désignés les époux [X]) qui ont accepté sous condition suspensive d’obtention d’au moins une offre de prêt d’un montant maximum de 515.000 euros remboursable en 20 ans maximum au taux maximal de 2,50 % l’an au plus tard le 31 janvier 2023. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 63.500 euros et l’expiration du délai d’option au 03 mars 2023. Les époux [X] s’obligeaient à verser en séquestre une somme de 31.750 euros entre les mains de [R] [A], comptable en l’étude de Maître [H], notaire rédacteur de l’acte, au plus tard dans les dix jours de la promesse unilatérale de vente.

L’option n’a pas été levée et la somme séquestrée n’a pas été versée entre les mains du comptable de Maître [U].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2023, les consorts [I] ont mis en demeure les époux [X] de leur justifier sous quinzaine de l’obtention ou de la non obtention de leur financement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 février 2023, les époux [X] ont adressé aux consorts [I] une lettre de refus de demande de prêt immobilier d’un montant de 590.150 euros sur une durée de 240 mois émanant du LCL datée du 20 février 2023.

Par exploits des 20 octobre 2023, les consorts [I] ont assigné les époux [X] devant le tribunal de céans aux fins, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1304-3 du code civil ainsi que des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :

Condamner conjointement et solidairement Madame et Monsieur [X] à payer aux consorts [I] l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 63.500 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 20 février 2023 ;Condamner conjointement et solidairement Madame et Monsieur [X] à payer aux consorts [I] la somme de 30.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi par les consorts [I] du fait de l’absence d’exécution de la promesse unilatérale de vente par les époux [X] ;Condamner conjointement et solidairement Madame et Monsieur [X] à payer aux consorts [I] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les époux [X] ont constitué avocat le 9 novembre 2023 mais n’ont pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 1er avril suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1103 et suivants du code civil, les conditions d’une promesse de vente font la loi entre les parties. Aux termes de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement et, dès lors, lorsqu’une promesse de vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire ne sollicite pas de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. La somme dénommée « indemnité d’immobilisation », stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente et ne peut être qualifiée de clause pénale susceptible d’être réduite par le juge.

Les époux [X], qui n’ont pas levé l’option, doivent justifier, pour ne pas être tenus de payer l’indemnité d’immobilisation, que la condition suspensive n’a pas défaillie de leur fait et qu’ils ont donc, en vain, sollicité des prêts dans les conditions prévues à la promesse.

En l’espèce, par acte du 28 novembre 2022, les parties ont convenu en page 14 que « la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 31 janvier 2023 »

Conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L 313-41 du code de la consommation, la promesse n’imposait d’autre obligations aux acquéreurs que de déposer une demande de prêt conforme aux prévisions de la promesse avant son terme le 31 janvier 2023.

Or force est de constater que les époux [X] ne produisent aux débats aucune pièce justificative de leurs demandes de prêt.

Il ressort du courrier de refus de prêt émanant du LCL en date du 20 février 2023, pièce produite par les demandeurs, qu’il n’est pas justifié que la demande de prêt a été déposée dans les délais, soit avant le 31 janvier 2023, le courrier émanant du LCL ne précisant pas à quelle date la demande de prêt a été sollicitée. En outre, la demande de prêt ne correspond pas aux caractéristiques prévues par la promesse en ce que la lettre de refus mentionne que le montant du prêt sollicité était de 590.150 euros alors que la promesse unilatérale de vente prévoyait un montant maximum de 515.000 euros.

Il y a donc lieu de constater que les époux [X] n’ont ni versé le séquestre dans les délais, ni justifié d’une demande de prêt avant le 31 janvier 2023, ni justifié d’une demande de prêt conforme aux termes de la promesse.

Il doit donc être considéré que la condition suspensive d’obtention du prêt a défailli du fait des époux [X].

L’acte prévoit en pages 12 et 13 que les parties entendent fixer l’indemnité d’immobilisation à la somme de 63.500 euros, que « LE BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les dix jours des présentes, à la comptabilité du notaire rédacteur la somme de 31.750 euros» et que ladite somme «sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire non réductive faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensive ayant été réalisées». Quant au surplus de l’indemnisation, «soit la somme de 31.750 euros, le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure».

Décision du 12 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/13584 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YOD

Il ressort de ces clauses claires et précises que l’indemnité d’immobilisation est due par les époux [X] faute pour eux d’avoir réalisé l’acquisition du bien dans les délais prévus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

En conséquence les époux [X] seront solidairement condamnés à payer aux consorts [I] l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 63.500 euros. Quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 13 mars 2023, soit huit jours après l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente.

Sur la demande indemnitaire

Les consorts [I] reprochent aux époux [X] le fait de ne pas avoir acheté le bien immobilier. Or en ayant consenti une promesse unilatérale de vente, aucune certitude n’existait que les époux [X] lèvent l’option, ces derniers ne s’étant jamais engagés à acheter le bien.

Dès lors, les époux [X] n’ayant commis aucune faute en n’achetant pas, les demandes de réparation des préjudices invoqués par les consorts [I] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Les époux [X] succombant dans la présente instance, il convient de les condamner solidairement aux dépens et à verser aux consorts [I] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [O] et Monsieur [J] [X] à verser à Madame [K] [Z] [V] [W], Monsieur [E] [F] [I], Monsieur [S] [P] [D] [C] [I], Monsieur [D], [C] [I] et Madame [T] [L] [K] [N] [G] pris ensemble l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 63.500 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 13 mars 2023 ;

REJETTE la demande de condamnation conjointe et solidaire de Madame [Y] [O] et Monsieur [J] [X] à payer à Madame [K] [Z] [V] [W], Monsieur [E] [F] [I], Monsieur [S] [P] [D] [C] [I], Monsieur [D], [C] [I] et Madame [T] [L] [K] [N] [G] la somme de 30.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi du fait de l’absence d’exécution de la promesse unilatérale de

Décision du 12 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/13584 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YOD

vente par Madame [Y] [O] et Monsieur [J] [X] ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [O] et Monsieur [J] [X] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [O] et Monsieur [J] [X] à verser à Madame [K] [Z] [V] [W], Monsieur [E] [F] [I], Monsieur [S] [P] [D] [C] [I], Monsieur [D], [C] [I] et Madame [T] [L] [K] [N] [G] pris ensemble une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 14] le 12 Juin 2025

La Greffière La Présidente

Sylvie CAVALIE Caroline ROSIO