Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 20 juin 2024, n° 23/12092

TJ Paris 20 juin 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles et que les mises en demeure avaient été régulièrement adressées, justifiant ainsi la demande de paiement.
Rejeté
Préjudice financier causé par le non-paiement des charges
La cour a jugé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé la demande de frais irrépétibles, considérant que Mme [X] [W] succombe dans ses prétentions.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 20 juin 2024, n° 23/12092
Numéro(s) :	23/12092
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Cabinet(s) :	MASCARON AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/12092

N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZLI

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Septembre 2023

JUGEMENT EN PROCÉDURE

ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 20 Juin 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, l’agence ORALIA GARRAUD MAILLET

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Philippe CORNET de la SELARL CORNET-LE BRUN – GASSEND – CHARBONNEL, avocat au barreau de Marseille, avocat plaidant et par M^e Marie-Alexandra VANKEMMELBEKE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1251

DÉFENDERESSE

Madame [X] [C] [F] [I] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 8 Janvier 2024, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire,

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 20 Juin 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/12092 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZLI

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Avril 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [I] épouse [W] est propriétaire du lot n°22 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de copropriété.

Par courriers adressées en recommandé avec accusé de réception en date du 24 janvier 2022, 19 mai 2022 et 27 juillet 2022 le syndicat des copropriétaires a mise en demeure Mme [X] [W] d’avoir à régler des charges de copropriété impayées.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a adressé à Mme [X] [W] une mise en demeure visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte d’huissier du 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [X] [W] devant le président du Tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond en paiement de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, il demande au tribunal de :

“ Condamner Mme [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]:

La somme en principal de 13 761, 44 euros au titre des charges de copropriété échues au 4 septembre 2023,

La somme en principal de 3185, 67 euros au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er octobre 2024,

Le tout avec intérêt au taux légal à compter du 24 janvier 2022, date de la première mise en demeure,

Condamner Mme [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner Mme [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 septembre 2023, outre les entiers dépens de l’instance.”

Bien que régulièrement assignée, Mme [X] [W] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience du 3 avril 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision sera donc réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance développée oralement à l’audience.

A l’audience de plaidoirie du 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires indique maintenir les demandes formulées dans son assignation. L’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes en paiement de charges formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Ce dernier texte qui institue une procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire, permet à la copropriété d’obtenir, après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, une décision exécutoire portant sur :

— les charges des exercices antérieurs dont les budgets ont été approuvés par l’assemblée générale,

— toutes sommes relatives aux travaux votés en assemblée générale dues au titre des exercices antérieurs,

— toutes sommes dues au titre de l’appel du fonds de travaux visé à l’article 14-2,

— les appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

En revanche, il n’est pas possible en application de cette procédure de solliciter le réglement de sommes correspondant à un arriéré de charges postérieur à la mise en demeure.

Pour justifier ses demandes en paiement au titre des charges de copropriété (charges courantes, charges pour travaux hors budget prévisionnel, cotisation au fonds de travaux), le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— une matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Mme [X] [W],

— les mises en demeure du 24 janvier 2022, 19 mai 2022 et 27 juillet 2022 ne visent pas l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et ne distinguent pas les provisions de l’article 14-1 des arriérés de charges,

— la mise en demeure du 28 avril 2023,adressée en recommandé avec accusé de réception, visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et distinguant les sommes provisionnelles appelées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et les arriérés de charge, incluant un décompte arrêté au 17 avril 2023, répond aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 9 mai 2022 et 16 mars 2023,

— les appels de fonds du 1er janvier 2022 au 9 juillet 2023,

— le décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023, il convient de retirer la somme de 165 euros facturée le 15 septembre 2022 et celle de 340 euros facturée le 17 avril 2023 au titre de frais de contentieux compte tenu de l’absence de justification de l’existence de diligences exceptionnelles extérieures aux fonctions de base du syndic relativement à cette prestation de « mise au contentieux », conformément au point 9.1 du contrat type de syndic en annexe 1 du décret du 17 mars 1967).

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît justifiée à hauteur de :

—  8394, 32 euros au titre des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir pour l’exercice 2023, tels qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale,

—  6696, 27 euros (16 947, 11- (8394, 32 + 1856, 52) au titre des charges des exercices antérieurs à la date de la mise en demeure du 28 avril 2023, dont les budgets ont été approuvés par l’assemblée générale,

Mme [X] [W] sera donc condamnée au paiement des dites sommes avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023, date de présentation de la mise en demeure et non à compter du 24 janvier 2022, dans la mesure où la mise en demeure adressée à cette date n’était pas adressée en recommandé avec accusé de réception et ne valait donc pas interpellation suffisante

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sera débouté du surplus de sa demande en paiement formée à l’encontre de Mme [X] [W] au titre des charges de copropriété échues et impayées.

II – Sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ne rapporte pas la preuve que la défaillance de Mme [X] [W] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, en l’absence de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges de copropriété, alors que le seul fait d’être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du Code civil, ainsi que des frais nécessaires relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (mises en demeure, relances, etc.), le syndicat des copropriétaires sera intégralement débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile auquel renvoie l’article 481-1 6° du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Mme [X] [W], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge délégué désigné par le Président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe,

CONDAMNONS Mme [X] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

—  8394, 32 euros au titre des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir pour l’exercice 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023,

—  6696, 27 euros au titre des charges des exercices antérieurs à la date de la mise en demeure du 28 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023,

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Mme [X] [W] à verser la somme de 1500, 00 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [X] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

REJETONS l’ensemble des autres demandes des parties plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris, le 20 juin 2024.

La Greffière La Présidente