TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [S] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11123 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QFG

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 03 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1773

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11123 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QFG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1 février 2018, la société [Adresse 4], devenue la SA BATIGERE HABITAT suite à une fusion avec BATIGERE EN ILE DE FRANCE, a consenti un bail d’habitation à M. [S] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 240,99 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4744,30 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [T] le 1 août 2024.

Par assignation du 27 novembre 2024, la SA BATIGERE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, à titre subsidiaire, prononcer sa résiliation judiciaire, en tout état de cause ordonner l’expulsion de M. [S] [T] avec suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procedures civiles d’exécution, ainsi que le transport et la sequestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, jusqu’à libération des lieux,

—  10 134,30 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025.

À l’audience du 18 mars 2025, la SA BATIGERE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mars 2025, s’élève à 14283,59 euros. Elle précise qu’un SLS de 1430,40 euros est facturé chaque mois au locataire depuis mai 2024, et que la dette hors SLS s’élève à 1233,03 euros.

La SA BATIGERE HABITAT ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de M. [S] [T], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer, de sorte qu’il sera, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant au locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 4744,30 euros lui a été signifié 17 septembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4744,30 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [S] [T] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA BATIGERE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mars 2025, M. [S] [T] lui devait la somme de 14283,59 euros, comprenant un SLS appliqué à compter du 1er mai 2024 et représentant 1430,40 euros mensuels entre le 1 mai 2024 et le 31 décembre 2024, et 1463,78 euros mensuels à compter du 1 janvier 2025.

M. [S] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 4744,30 euros, sur la somme de 5390 euros à compter du 27 novembre 2024, et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues au 13 mars 2025.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA BATIGERE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2018 entre la SA BATIGERE HABITAT, d’une part, et M. [S] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 18 novembre 2024,

ORDONNE à M. [S] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’ avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [T] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 14283,59 euros (quatorze mille deux cent quatre-vingt-trois euros et cinquante-neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et de SLS arrêté au 13 mars 2025, avec intérêts légaux à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 4744,30 euros, sur la somme de 5390 euros à compter du 27 novembre 2024, et du présent jugement pour le surplus,

RAPPELLE que M. [S] [T] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité incluse dans cette condamnation s’il communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2023 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

CONDAMNE M. [S] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 14 mars 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 septembre 2024 et celui de l’assignation du 27 novembre 2024.

CONDAMNE M. [S] [T] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge