TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GIOVANNETTI,

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GIOVANNETTI,

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08442 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5H3K

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice, la Société Parisienne de Gérance d’Immeuble – SGPI , Société par à responsabilité limitée, Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1982

DÉFENDEUR

Madame [X] [D]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08442 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5H3K

DÉBATS

À l’audience du 01 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 4 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Mme [X] [D] est propriétaire des lots n°41, 42, 48, 58 et 59 ainsi que des lots n°46 et 65 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’assemblée générale du 10 septembre 2019 ont voté un modificatif du règlement de copropriété modifiant la destination des lots n°41, 42, 48 et 59 et de leurs tantièmes généraux et spéciaux.

Se plaignant de charges de copropriété impayées depuis décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a adressé à Mme [D] diverses mises en demeure

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 janvier 2024, il a mis en demeure Mme [D] de payer au titre des charges et appels de travaux impayés la somme principale de 10.594,95 euros.

Soutenant que ces tentatives amiables étaient restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 3 juillet 2024, demandant au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1 et 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1342-10 du code civil,

Vu la présente assignation et les pièces produites,

Il est demandé au Tribunal de :

— Condamner Madame [X] [D] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 5.855,30 euros au titre des charges de copropriété afférentes au lot n°46 arrêtées au 1 er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires,

— Condamner Madame [X] [D] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 102,00 euros au titre des frais de relance afférents au lot n°46,

— Condamner Madame [X] [D] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 5.777,95 euros au titre des charges de copropriété afférentes aux lots n°41, 42, 48, 58 et 59 arrêtées au 1 er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires,

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08442 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5H3K

— Condamner Madame [X] [D] à verser au à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 102,00 euros au titre des frais de relance afférents aux lots n°41, 42, 48, 58 et 59

— Condamner Madame [X] [D] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, causé au Syndicat des copropriétaires lequel a été privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble,

— Condamner Madame [X] [D] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Madame [X] [D] aux entiers dépens, ».

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par procès-verbal de remise de l’acte à étude, Mme [D] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été close le 5 mars 2025, plaidée le 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées au titre des charges de copropriété impayées et échues au 1er juillet 2024 d’un montant de 5.855,30 euros pour le lot n°46 et d’un montant de 5.777,95 euros pour les lots n°41, 42, 58 et 59.

À l’appui de sa demande, il produit :

— un relevé de propriété concernant 46, 41, 42, 48, 59 attestant de la propriété de Mme [D] ; un modificatif du règlement de copropriété stipulant la division du lot n°40 et la création des lots n°58 et 59 ; un certificat du service de la publicité foncière attestant que Mme [D] est propriétaire du lot n°58 ;

— les appels de fonds et de travaux adressés aux défendeurs faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à ses lots et des extraits de compte individuel arrêtés au 1er juillet 2024;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mai 2021, 13 décembre 2022, 28 juin 2023 et 11 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices 2020 à 2023 et votant les budgets prévisionnels 2021 à 2025, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant les assemblées de 2021 à 2023.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 5.855,30 euros pour le lot n°46 et de la somme de 5.777,95 euros pour les lots n°41, 42, 58 et 59, qui correspondent aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse arrêtées au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 5.855,30 euros pour le lot n°46 et de 5.777,95 euros pour les lots n°41, 42, 58 et 59 avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 10.594,95 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’ article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance comprenant quatre mises en demeure de 51 euros l’unité envoyées d’une part pour le lot n°46 et d’autre part pour les lots n°41, 42, 58 et 59, les 20 juin 2023 et le 5 décembre 2023.

Ces mises en demeure ont été produites sans leur bordereau d’avis de réception de sorte qu’elles sont insuffisamment justifiées. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [D] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D], partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens et à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice les sommes de 5.855,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus afférentes au lot n°46 et de 5.777,95 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus afférentes au lot n°41, 42, 58 et 59, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 10.594,95 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Mme [X] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 04 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente