TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Christophe PIERRE

Copie certifiée conforme à :

— M^e Christophe PIERRE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/11792

N° Portalis 352J-W-B7I-C5OJW

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société CABINET [C] SAULAIS, S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D1846

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [I]

[Adresse 2]

[Localité 8]

et encore

Chez Officine de la Pharmacie Saint Michel

[Adresse 5]

[Localité 6]

non-représenté

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11792 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OJW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 13 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [I] est propriétaire des lots n°2, n°3 et n°13 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice des 26 août et 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 6ème, représenté par son syndic la société CABINET [C] SAULAIS, a assigné, devant ce tribunal, M. [I] aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

— le condamner à lui payer :

* la somme de 20.602,38 euros avec intérêts au taux légal à courir du 7 mai 2024, date de mise en demeure de payer, au titre des charges de copropriété lui incombant provisoirement arrêtées à la date du 4 juin 2024,

* la somme de 360 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement,

* la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens d’instance,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

***

M. [P] [I], assigné à sa personne à l’adresse suivante “[Adresse 12]” et par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice à son adresse à [Localité 9] (Hauts de Seine), n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 12 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 8 juillet 2025 et mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Le 2 octobre 2025, le délibéré a été prorogé au 13 novembre 2025 pour que le syndicat des copropriétaires fasse parvenir au tribunal, avant le 22 octobre 2025, des procès-verbaux lisibles des assemblées générales (pièces 5, 6, 7 et 8), à défaut un jugement étant rendu sur les éléments au dossier.

Par message électronique du 3 octobre 2025 et par courrier reçu au greffe le 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait parvenir des copies lisibles des procès-verbaux des assemblées générales des 17 novembre 2020, 13 décembre 2021, 30 novembre 2022 et 8 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [I] sur les lots n°2, 3 et 13 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 novembre 2020, 13 décembre 2021, 30 novembre 2022 et 8 novembre 2023 approuvant les comptes du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de ravalement de façades et de reprises structurelles dans les caves,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du défendeur,

— un décompte faisant apparaître, pour la période du 23 septembre 2020 au 21 mars 2024 un solde débiteur de 20.602,38 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire du défendeur est débiteur de la somme de 20.602,38 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 4 juin 2024, “appel Budget n°4” du 21 mars 2024 compris.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

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M. [I] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 20.602,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2024, date de présentation de la lettre de mise en demeure.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais sollicités de 360 euros (2 x 180) apparaissent sur le seul décompte et leur intitulé relève de frais d’avocats, lesquels n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, la demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 13 Novembre 2025

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Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [I] ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [I] sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] :

— la somme de 20.602,38 euros, au titre de l’arriéré d’appels de charges et de travaux arrêtés au 4 juin 2024, “appel Budget n°4” du 21 mars 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [P] [I] aux dépens ;

CONDAMNE M. [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 13 Novembre 2025

La Greffière La Présidente