TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/09873

N° Portalis 352J-W-B7H-C2QAL

N° MINUTE : 2

Assignation du :

28 Juillet 2023

Jugement de réouverture des débats

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0423

DEFENDERESSE

S.A.S. THE SWATCH GROUP FRANCE SAS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 21 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2011, la SCI Société Pour L’équipement Commercial Du Val [Localité 6] – SCI Secovalde (ci-après la SCI Secovalde) a donné à bail renouvelé à la société Swatch Group France les Boutiques SAS – venue au droit de la société Valwatch par acte de cession du 4 février 2004 et aux droits de laquelle est venue la SAS Swatch Group France par suite d’une opération de fusion-absorption à effet du 1er septembre 2018 – un local commercial « portant le n°P1 147 d’une surface GLA d’environ 51 m² situé au [1er ] niveau du Mail Central du Centre commercial VAL D’EUROPE » sis [Adresse 2] à Serris (77700).

Le bail a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er août 2012 pour se terminer le 31 juillet 2022, moyennant le versement d’un loyer minimum garanti annuel indexé à l’indice des loyers commerciaux (ILC) de 57.000 euros hors taxes hors charges et d’un loyer variable correspondant à 8 % hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes. Par le jeu des indexations, le loyer s’élève à la somme annuelle en principal de 66.280,76 euros au 1er octobre 2022.

Les lieux ont pour destination l’activité exclusive, « à titre principal, [de] vente de montres, [et] à titre accessoire, [de vente de] tous les produits de la marque SWATCH […], le tout sous l’enseigne SWATCH STORE ».

En l’absence de diligence des parties, le bail a continué par tacite prolongation à compter du 1er août 2022.

Par actes d’huissier des 24 et 28 mars 2022, la SCI Secovalde a fait signifier à la SAS Swatch Group France un congé pour le 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement pour la même durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2022 moyennant la fixation du loyer minimum garanti de renouvellement à la somme annuelle en principal de 153.000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mars 2023, la SCI Secovalde a fait délivrer à la SAS Swatch Group France un mémoire préalable aux fins de voir fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 153.000 euros à compter au 1er octobre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juin 2023, la SAS Swatch Group France a notifié à la SCI Secovalde un mémoire en réplique au sein duquel elle accepte le principe du renouvellement mais conteste le loyer renouvelé, proposant de fixer ce dernier à la somme annuelle de 36.720 euros à compter du 1er octobre 2022.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la SCI Secovalde a assigné, par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, la SAS Swatch Group France devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de fixer le Loyer Minimum Garanti au 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 153.000 euros et de désigner, subsidiairement, un expert pour déterminer la valeur locative à cette date.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 18 novembre 2024, la SCI Secovalde demande au juge des loyers commerciaux de :

In limine litis :

— Débouter la société Swatch Group France SAS de son exception d’incompétence matérielle,

— Se déclarer compétent pour connaitre du présent litige et donc pour fixer le loyer minimum garanti de renouvellement à la valeur locative,

— Subsidiairement, si par extraordinaire la juridiction de Céans se déclarerait incompétente pour connaitre du présent litige, dire que le dossier de cette affaire sera aussitôt transmis par le Secrétariat-Greffe du Tribunal, avec une copie de la décision de renvoi, au juge des loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire de Meaux, en application de l’article 97 du Code de Procédure civile,

À titre principal :

— Recevoir la SCI Secovalde en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter la Société Swatch Group France SAS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à l’exception de :

o Sa demande tendant à voir juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de dix années à compter du 1er octobre 2022, aux clauses et conditions du bail échu, à l’exception de celles qui nécessiteront une adaptation aux dispositions de la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et à son Décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014,

o Sa demande subsidiaire de désignation d’un expert,

— Juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2022, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’Artisanat, au Commerce et aux Très Petites Entreprises et à son Décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

— Constater que les parties ont expressément convenu, aux termes de l’article 35 « Renouvellement » du bail :

o D’organiser d’un commun accord entre elles les conditions financières du futur renouvellement de leur bail,

o De demander à la juridiction de Céans, à défaut d’accord amiable entre elles, de fixer le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des locaux considérés, laquelle devant être déterminée selon les mêmes critères que ceux arrêtés entre les parties en cas d’accord amiable,

— Juger qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque correctif sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun, de la nature binaire du loyer et la clause de non-concurrence,

— Juger que la surface du local, servant d’assiette à la détermination de la valeur locative de renouvellement, est de 51 m² GLA, sans pondération,

— Fixer le loyer minimum garanti de renouvellement au 1er octobre 2022 à la somme de 153.000 euros hors taxes et hors charges par an,

— Juger que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet,

— Juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

Subsidiairement :

— Voir désigner tel expert qu’il plaira à la Juridiction compétente ultérieurement saisie, avec mission de donner son avis sur la valeur locative du local, telle qu’elle résulte, à la date considérée, des éléments visés à l’article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail, et qui devront être recherchés :

o Exclusivement dans le Centre Commercial Super Régional VAL D’EUROPE sis à [Localité 8], celui-ci constituant une unité autonome de marché,

o En référence aux prix pratiqués dans le Centre Commercial par unité de surface pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence,

— Fixer dans ce cas le loyer minimum garanti en cours, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail,

— Juger que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties,

— Voir réserver, dans ce cas, les dépens,

En tout état de cause :

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la société Swatch Group France SAS au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI Secovalde fait valoir :

— Sur l’incompétence territoriale : s’agissant du paradigme légal : que le juge des loyers commerciaux ne peut soulever d’office son incompétence territoriale que lorsque la loi attribue une compétence exclusive à une autre juridiction, qu’en disposant que « la juridiction territorialement compétente [pour connaitre des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé] est celle du lieu de la situation de l’immeuble », l’article R.145-23 du code de commerce ne dresse pas de compétence exclusive et n’indique pas être d’ordre public ; s’agissant du paradigme jurisprudentiel et doctrinal : que la Cour de cassation et la doctrine admettent, au regard du cadre légal susmentionné et de l’intérêt des parties, les clauses attributives de compétence,

— Sur l’incompétence matérielle : s’agissant de la compétence du juge des loyers commerciaux : que de jurisprudence constante et réaffirmée, le juge des loyers commerciaux peut rester compétent pour déterminer le prix du loyer renouvelé en présence d’un bail comprenant une clause-recette, et est compétent pour fixer le loyer binaire lorsque son intervention est expressément prévue par le bail, les articles L.145-33 et L.145-8 du code de commerce n’étant pas d’ordre public et ainsi, supplétifs de volonté, et les parties jouissant d’une liberté et autonomie absolue dans l’aménagement contractuel de leurs relations financières, qu’en l’espèce, le bail litigieux stipule une clause claire et non équivoque en vertu de laquelle les parties reconnaissent que le juge des loyers commerciaux est compétent pour fixer le loyer renouvelé à la valeur locative, que les solutions jurisprudentielles avancées par le preneur sont minoritaires et ont été remises en cause par des arrêts plus récents de la Cour de cassation, que l’arrêt du 30 mai 2024 rendue par ladite Cour porte sur le pouvoir d’interprétation de la juridiction en cas d’absence de clause attributive de compétence et n’est donc pas pertinent ; s’agissant du nécessaire préalable amiable : que si le bail litigieux indique que l’intervention du juge ne peut survenir qu’en cas de désaccord des parties, une telle stipulation ne prévoit ni l’obligation d’une conciliation préalable à la saisine du tribunal, ni les modalités d’une telle démarche,

— Sur la détermination du loyer en renouvellement :

o Sur la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative : que les articles R.145-2 à R.145-8 du code de commerce n’étant pas d’ordre public et étant, de ce fait, supplétifs de volonté, les parties sont libres d’aménager contractuellement les modalités de fixation du loyer en renouvellement dont le respect s’impose au regard de la force obligatoire des contrats, que l’article 35 « Renouvellement » du titre V de la partie II du bail litigieux indique fixer le loyer de base à la valeur locative et ne fait pas référence aux articles susmentionnés,

o Sur la détermination de la valeur locative : s’agissant des caractéristiques des locaux : que le centre commercial au sein duquel se trouvent les locaux litigieux a connu d’importants travaux de rénovation et d’extension, que la « belle devanture » et le linéaire de façade des locaux litigieux leur offrent « une très bonne visibilité commerciale » ; que leur surface doit être mesurée via la méthode licite GLA dont l’application permet d’appréhender la surface brute de plancher et d’englober les murs donnant sur les parties communes et, jusqu’à la mitoyenneté, les murs donnant sur les parties privatives ; qu’en vertu des recommandations de la Compagnie Nationale des Experts de Justice en Estimations Immobilières, une surface GLA n’est pas pondérée, qu’au regard de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière et de la jurisprudence constante, les locaux des « centres commerciaux, galeries marchandes et zone de transit » connaissent une pondération spécifique qui ne prend pas en compte l’affectation des surfaces, leur accessibilité par la clientèle et leur exploitabilité économique, qu’en l’espèce, les parties se sont mises d’accord pour considérer la surface GLA des locaux et stipuler que ces derniers forment un tout indivisible dont les surfaces ne connaissent ni affectation ni ventilation, que, bien que la réserve ne soit pas accessible aux clients, sa surface ne peut subir une pondération et la surface GLA totale doit, par conséquent, être fixée à 51 m²; s’agissant des facteurs locaux de commercialité : que les locaux litigieux appartiennent à un centre commercial « Super Régional » « majeur de l’Ile de France » ayant une position stratégique « exceptionnelle » en raison de son attrait touristique renommé – le centre étant situé à proximité du parc à thème Disneyland [Localité 7], du Village Nature [Localité 7] et de la Vallée Village, et faisant, de ce fait, parti d’un quartier classé « Zone Touristique Internationale » ZTI – de son « excellente » accessibilité – le centre bénéficiant d’un important réseau ferroviaire, autoroutier et de transport en commun – et de sa commercialité reconnue et récompensée – l’importante superficie du centre lui permettant d’accueillir une grande diversité d’enseignes et de commerces, et la baisse du pouvoir d’achat des habitants n’ayant pas été prouvée par le preneur ; s’agissant des valeurs de référence : que les trois valeurs de référence versées au dossier par le bailleur, établissant une fourchette de prix allant de 3.040 à 3.688 euros, sont pertinentes et ne peuvent être remises en cause par le preneur dès lors, d’une part, que l’enseigne Daniel Wellington était bien exploitée à la date du renouvellement, et d’autre part, que les références Lovisa et Rendel sont bien situées à proximité des locaux litigieux et portent sur une activité « d’équipement de la personne », qu’en vertu de la jurisprudence et de la doctrine, la prise en compte de la décapitalisation des droits d’entrée est une pratique admise et engendre l’obtention d’une valeur locative reconstituée permettant une meilleure comparaison qu’avec un loyer « à l’américaine » et la prise en compte de la totalité du marché, que les valeurs de comparaison du preneur sont impertinentes dès lors que, soit elles ne visent que des activités de bouche, soit elles bénéficient d’un niveau de commercialité incomparable, soit elles sont trop anciennes, s’agissant des correctifs : que les article L.145-33 et R.145-8 du code de commerce étant supplétifs de volonté et les modalités de fixation du loyer renouvelé ayant été librement déterminées par les parties sans prévoir l’application d’éventuels correctifs, la valeur locative est contractuelle et non statutaire, et aucun abattement ne peut être considérés, que l’application de correctifs serait illogique dès lors que l’ensemble des termes de comparaison comporte une part variable, et que les clauses du bail litigieux sont celles « d’usage dans les baux des centres commerciaux » ; qu’à l’aune de toutes ces considérations et en prenant comme valeur de référence 3.000€ / m², la valeur locative s’élève à 153.000 euros.

Aux termes de son mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 13 décembre 2024, la S.A.S Swatch Group France demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de:

In limine litis :

— Si la juridiction de Céans se déclarait incompétente pour connaître du présent litige dire que le dossier sera alors transmis par le Greffe du Tribunal au Tribunal Judiciaire de MEAUX

— Se déclarer incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de Paris

Dans le cas où le juge des Loyers Commerciaux se déclarera compétent :

— Débouter la SOCIÉTÉ POUR LÉQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL [Localité 6] – SCI Secovalde de ses demandes, fins et prétentions,

— Juger que le bail s’est renouvelé en son principe à compter du 1er octobre 2022 pour une durée de dix années, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception de celles qui nécessiteront une adaptation aux dispositions de la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et à son Décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014,

— Fixer le loyer minimum garanti à la somme annuelle en principal de 36.720 euros hors charges et hors taxes, déduction faite de la taxe foncière,

— Condamner la SOCIÉTÉ POUR L’ÉQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL [Localité 6] – SCI Secovalde au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire :

— Juger, pour le cas où une mesure d’expertise serait ordonnée, que l’avance des frais d’expertise sera à la charge de la SOCIÉTÉ POUR L’ÉQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL [Localité 6] puisque la société Swatch Group France SAS ne la sollicite pas,

— Juger que, pour le cas où une mesure d’expertise serait ordonnée, que l’expert aura pour mission de […] donner un avis sur la valeur locative des locaux à compter du 1er octobre 2022, celle-ci devant être [déterminée] par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents et pour une activité équivalente du centre commercial VAL D’EUROPE aux locaux loués par la société Swatch Group France SAS, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence, conformément à l’article 35 du bail,

— Fixer le loyer minimum garanti provisionnel pendant la durée de l’instance, au montant de 36.720 euros,

— Réserver les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAS Swatch Group France fait exposer :

— Sur l’incompétence territoriale : que l’arrêt du 13 octobre 2021 énonce que les dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce – en vertu desquelles la juridiction compétente dans le cadre de la fixation d’un loyer en renouvellement est celle du ressort dans lequel se situe l’immeuble – sont d’ordre publique, que le juge des loyers commerciaux peut ainsi relever d’office son incompétence territoriale,

— Sur l’incompétence matérielle : qu’au regard d’une jurisprudence constante et réaffirmée, le juge des loyers commerciaux est incompétent pour fixer le prix d’un loyer renouvelé lorsque ce dernier est composé d’un loyer minimum garanti et d’une partie variable indexée sur le chiffre d’affaires dès lors qu’un loyer binaire revêt un caractère indivisible et que ledit juge doit connaitre de son intégralité, que les parties ne peuvent reconnaître contractuellement sa compétence et qu’à fortiori, une telle clause n’est pas stipulée dans le bail litigieux et voulue par les parties, que ledit bail prévoit la nécessité d’un accord amiable préalable avant saisine de toute juridiction,

— Sur la détermination du loyer en renouvellement :

o Sur la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative : que l’article 35 du bail litigieux stipule que le loyer minimum garanti doit être fixée à la valeur locative,

o Sur la détermination de la valeur locative : s’agissant des caractéristiques des locaux litigieux : que les locaux sont en état d’usure, que si leur surface réelle s’élève à 51 m², la surface à usage de vente n’est que de 45 m², la surface de la réserve non accessible à la clientèle et ainsi non exploitable économiquement étant de 6 m², que ces différences d’affectation justifient une pondération globale de 0,8 et une surface pondérée de 40,8 m² ; s’agissant des facteurs locaux de commercialité : que les locaux litigieux sont situés au centre du mail et, par conséquent, éloignés des entrées principales, que le centre urbain du Val [Localité 6], dans lequel se trouve le centre commercial, bénéficie d’une desserte moyenne par les transports en commun, que le quartier connaît une baisse du pouvoir d’achat et une forte dégradation des parts de marché de l’ordre de 2 % par m² depuis 2009 ; s’agissant des valeurs de référence, que les références considérées par le bailleur sont non pertinentes dès lors, que l’enseigne Daniel Willington a définitivement fermé, que les autres termes de comparaison sont géographiquement éloignés des locaux litigieux, qu’elles visent des activités et surfaces incomparables, qu’elles reposent sur de « nouveaux baux » et non sur des baux en renouvellement, et enfin qu’elles prennent en compte un loyer de décapitalisation, qu’en retenant 5 termes de comparaisons et une fourchette allant de 800 à 1.200 €/m², il convient de fixer la valeur de référence à 1.000 €/m² ; s’agissant des correctifs : que l’application d’un abattement de 10 % sur la valeur locative est justifiée, par les obligations contractuelles du preneur de verser une part variable en sus d’un loyer minimum garanti et de supporter la charge de la taxe foncière, les charges de la ville, de police et de voirie, le coût des travaux d’entretien, de conservation, d’amélioration, de rénovation et de mise en conformité et l’assurance du bailleur, par l’encadrement strict des modalités de sous-location et de cession du fonds de commerce, et par la stipulation d’une clause de non concurrence, d’une clause d’accession au profit du bailleur, ainsi que d’une destination restreinte à la vente de montre, que les arrêts du 18 décembre 2018 et 18 mai 2021 de la Cour de cassation ont confirmé ces minorations dans le cadre d’un centre commercial, quand bien même elles seraient usuelles ; qu’au regard de ces considérations, la valeur locative brute s’élève à 40.800 euros et celle après application des abattements, à 36.720 euros à compter du 1er octobre 2022.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux derniers mémoires échangés dans le cadre de la présente instance.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 janvier 2025 à l’issue de laquelle les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 27 mars 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Par message adressé par RPVA le 11 mars 2025, l’avocat de la société preneuse a indiqué qu’un accord avait été trouvé entre les parties et a sollicité la prorogation du délibéré « le temps qu’un protocole puisse être régularisé ».

En l’absence de perspective claire sur la date de régularisation du protocole, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à une audience dans la perspective de laquelle les parties pourront formaliser une demande de retrait du rôle, ou des mémoires en homologation d’accord, ou de désistement.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, avant dire droit, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 19 juin 2025 à 9h 30 pour

échange de mémoires en désistement ou homologation d’accord ou demande conjointe de retrait du rôle,

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 7], le 27 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME