TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées à

M^e Koerfer Boulan,

M^e Lacan,

le :

+1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 22/11637

N° Portalis 352J-W-B7G-CX5CA

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Septembre 2022

FAIT DROIT

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [C] [S] épouse [U], née le 8 août 1958 à [Localité 4], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1],

Monsieur [P] [U], né le 13 décembre 1954 à [Localité 4], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1],

représentés par Maître Virginie Koerfer Boulan de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0378

DÉFENDERESSES

La société AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur RC de la société GTF, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460,

ayant son siège social situé au [Adresse 2],

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

La société GTF, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 572 032 737,

ayant son siège social situé au [Adresse 3],

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Dominique Lacan de la SELAS LACAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E490

Jugement du 18 Novembre 2025

5ème chambre 1ère section

N° RG 22/11637 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX5CA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint, juge rapporteur

Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint

Madame Lise Duquet, Vice-Présidente

assisté de Monsieur Victor Fuchs, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 29 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Monsieur CastagneT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis à été donné aux parties que la décision seras rendue le 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

________________________________

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [S] épouse [U] est devenue seule propriétaire d’un immeuble sis à [Adresse 6] en vertu d’un acte authentique 27 mai 2009 qui a mis fin à l’indivision existant sur le bien.

Les époux [U] ont adopté le 9 juin 2009 le régime de la communauté universelle et, par acte authentique du 12 octobre 2017, l’immeuble a été apporté à la communauté.

A l’occasion de diverses ventes de parties de l’immeuble, ce dernier a été mis en copropriété.

Un premier mandat de gestion a été confié à la société GTF le 5 novembre 2007, puis un second mandat a été signé le 15 octobre 2012.

L’assiette de la gestion locative a été modifiée au fil du temps et à ce jour les lots objet du mandat sont 2 locaux commerciaux et 9 appartements.

Estimant que la société GTF avaient commis des fautes dans l’exercice de son mandat de gestion, par acte d’huissier de justice du 26 septembre 2022, les époux [U] ont fait assigner, la société GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE (GTF) et la SA ALLIANZ, afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 288.671 euros en réparation de leur préjudice.

Par ordonnance du 27 mars 2023, le juge de la mise en état a constaté le désistement des époux [U] à l’égard de la SA ALLIANZ et, partant, l’extinction de l’instance à son égard.

Par acte d’huissier de justice du 12 mai 2023, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SA AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d’assureur de responsabilité civile de la société GTF.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 11 septembre 2023, et le même jour, une ordonnance de clôture a été rendue sans qu’il soit tenu compte de la constitution de Maître Lacan pour les deux défendeurs, de sorte que par ordonnance du 21 novembre 2023, l’ordonnance de clôture a été révoquée afin de permettre au conseil des défendeurs de conclure.

Selon leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, Monsieur et Madame [U] demandent au tribunal de :

— Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— Relever les nombreuses fautes commises par la SA GTF, concernant l’ensemble des baux commerciaux à l’exception du bail commercial du pressing (tribunal judiciaire de Nanterre) ;

— Déclarer engagée la responsabilité de la SA GTF, du fait même de l’existence de ses fautes, des préjudices subis et du lien de causalité ;

— Condamner conjointement et solidairement la SA GTF et la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD au versement d’un montant de 161.291,37 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis, à savoir :

— Perte sur loyers pour vacance anormale : 10.000 euros ;

— Coût des annonces passées par eux : 1.000 euros

— Commandement de payer du Trésor Public faisant doublon avec le règlement de la société GTF : 468 euros

— Remboursement des dépôts de garantie sans la moindre retenue : 20.693 euros

• Facture de remise en peinture : 5.693 euros

• Préjudice moral du fait même de l’avance de trésorerie : 5.000 euros

• Travaux non effectués nuisant au maintien en état des appartements, induisant nécessairement une baisse de la valeur locative : 10.000 euros ;

— Préjudice découlant de l’absence de justificatif : 2.548,17 euros ;

— Frais d’archivages sur 5 ans : 1.500 euros ;

— Défaut de suivi des charges de copropriété et absence de régularisation des charges et des dépôts de garantie : 50.000 euros ;

— Préjudice moral du fait même d’une désinformation totale quant à la gestion du bien et les répercussions (sauf à parfaire) : 50.000 euros ;

— Défaut de réactivité vis-à-vis des locataires : (sauf à parfaire) 5.000 euros ;

— Perte des loyers sur caves : 11.753,60 euros ;

— Impayé Monsieur [N] : 8.328,60 euros ;

— Condamner conjointement et solidairement la SA GTF et la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD au versement d’un montant de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner conjointement et solidairement la SA GTF et la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [U] exposent sur 28 pages, et pêle-mêle, quantité de fautes ou de manquements qu’ils reprochent à la société GTF, soit en sa qualité de mandataire pour la gestion de leurs biens, soit en qualité de syndic, sans toujours clairement les rattacher aux préjudices dont ils réclament réparation.

En résumé, les époux [U] adressent à la société GTF les reproches suivants :

— Inaction et carences multiples dans sa gestion locative ;

— Etats des états des lieux mal faits, des appartements restitués sales et qui ne sont pas reloués au fur et à mesure ce qui génère des délais de vacances anormaux ;

— Obligation de passer eux-mêmes des annonces pour la relocation ;

— Carence dans le paiement de la taxe sur les locaux vacants à l’origine d’un double paiement ;

— Remboursement aux locataires sortant des dépôts de garantie sans se préoccuper de l’état des appartements et des réparations locatives à la charge des locataires ;

— Obligation d’engager des frais de remise en étant incombant normalement aux locataires ;

— Défaut de suivi de l’état des appartements induisant une baisse de valeur locative ;

— Inaction concernant les caves aboutissant du fait de l’absence de leur rattachement aux appartements à une baisse de la valeur locative de ces derniers ;

— Facturation de frais d’archivage déjà inclus dans les honoraires ;

— Défaut de paiement des charges de copropriété ;

— Défaut de réactivité vis à vis des locataires ;

— Mauvaise gestion des impayés des locataires ;

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, les sociétés GTF et AXA FRANCE IARD demandent au tribunal de :

— Débouter les époux [U] de toutes leurs demandes ;

— Les condamner au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui, elles font essentiellement valoir :

Que la société GTF a toujours tenu scrupuleusement informés les époux [U] et la copropriété, détenue à 80% par eux, des événements affectant l’immeuble donné en gestion ;

Que les époux [U] ont constamment fait preuve d’avarice pour entretenir leur bien et qu’outre les échanges de mails avec eux depuis 2009 qui le démontrent, il faut observer que malgré l’urgence, ils ont fait révoquer le mandat de syndic puis réduit de près de 50.000 euros l’enveloppe destinée à financer les travaux de consolidation du plancher haut des caves ;

Qu’en conséquence, aucune faute ne peut être retenue à son encontre ;

Que les époux [U] tiennent dans leur argumentaire des propos généraux sans prouver les préjudices allégués ;

Que les demandeurs allèguent divers manquements sans pour autant former des demandes à ce titre.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024 et les plaidoiries ont été fixées au 29 septembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En premier lieu, face à des conclusions dans lesquelles de multiples reproches sont formulés par les époux [U], tant dans l’exposé des faits que dans la discussion, le tribunal rappelle que l’article 768 du code de procédure civile dispose :

“Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. [….]. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

[…].”

Les époux [U] produisent à l’appui de leurs prétentions des pièces numérotées de 1 à 105, dont certains numéros font défaut comme cela ressort du bordereau annexé aux conclusions, et qui correspondent à 1040 pages de texte.

Il s’ensuit qu’en application des dispositions susvisées, le tribunal n’examinera au titre des éléments probatoires produits que les pièces expressément visées dans la discussion à l’appui des moyens qui y sont développés.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il appartient donc à Monsieur et Madame [U], de rapporter la preuve des fautes qu’ils reprochent à la société GTF, mais également des préjudices dont ils se prévalent, et du lien de causalité entre les deux.

Il doit également être rappelé que le tribunal n’est saisi que des fautes reprochées à la société GTF dans l’exercice de son mandat de gestion locative concernant exclusivement les appartements à usage d’habitation, la partie du litige concernant les locaux commerciaux ayant été portée devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Il doit également être relevé qu’il ressort tant de l’exposé des faits que du paragraphe “temporalité des événements” contenu dans la discussion des conclusions des époux [U], que ceux-ci mélangent la responsabilité de GTF en sa qualité de syndic de copropriété qui relève d’une action du syndicat des copropriétaires, et en sa qualité du titulaire d’un mandat de gestion locative, qui correspond au litige dont est saisi le tribunal.

Sur la perte sur loyers pour vacance anormale

Monsieur et Madame [U] réclament la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre du délai anormalement long entre le départ de certains locataires et la relocation des appartements.

A l’appui de leur réclamation, ils visent les pièces 48 à 51 qui sont :

— Pièce 48 : un mail de Monsieur [U] du 23 septembre 2021 dans lequel il évoque le départ de Mademoiselle [I] à qui le dépôt de garantie a été restitué ainsi que du locataire d’un autre appartement du 5ème étage à qui le dépôt de garantie a également été remboursé.

Le tribunal relève que, dans ce mail, Monsieur [U] écrit :“ afin de pouvoir augmenter le loyer, je fais intervenir une entreprise de travaux générale à qui je demande de différencier ce qui revient au lessivage et à la peinture. Résultat 800 euros de ménage.

Cet appartement n’est toujours pas reloué, peut être est il un peu cher.”

Il ressort de ce mail que les époux [U] se sont eux même occupés de faire exécuter les travaux nécessaires sans qu’aucun reproche ne soit formulé à la société GTF. Par ailleurs, faute d’indication des anciens loyers et des loyers de relocation, outre, qu’il est possible de s’interroger sur la légalité de l’augmentation envisagée au regard des dispositions d’ordre public régissant les baux d’habitation et encadrant la hausse des loyers, aucune carence n’est démontrée à l’égard de la société GTF.

— Pièce 49 : une note manuscrite non datée dont l’auteur n’est pas déterminé et qui évoque : 1) l’appartement de Monsieur [Y] parti le 31 juillet 2021 et qui n’a été reloué que le 25 octobre 2021 en raison de son état alors que la caution avait été restituée au locataire ; 2) l’appartement de Monsieur [W] parti le 26 juin 2021 et reloué le 8 octobre 2021.

Pour ces deux appartements, les demandeurs ne produisent aucune pièce de nature à établir leur état au départ des locataires qui serait la cause de l’impossibilité de relouer, pas plus que la carence de la société de GTF dans la réalisation des travaux indispensables.

— Pièce 50 : même mail de Monsieur [U] que la pièce 48 évoquée ci-dessus, avec réponse de la société GTF qui reconnaît que pour l’appartement de Madame [I] ainsi que celui du 3ème étage, le nettoyage aurait dû être retenu sur le dépôt de garantie et qui offre aux époux [U] une remise de 2.500 euros sur leurs honoraires soit 1.250 euros par trimestre.

— Pièce 51 : pièces relatives aux frais de relocation et à la remise évoquée ci-dessus mais qui ne concernent pas le délai de relocation.

Aucune autre pièce n’est produite sur les éléments essentiels suivants :

— état exact des appartements au départ des locataires (ni état des lieux, ni procès-verbal de constat) ;

— montant du loyer de remise en location au regard des anciens loyers et du marché locatif à [Localité 5], étant observé qu’il ressort du mail de Monsieur [U] du 23 septembre 2021 que les demandeurs ont eu le souhait d’augmenter le loyer.

En outre, les époux [U] forment une demande de 10.000, montant sur lequel il ne donne aucune explication (appartements concernés, nombre de mois et montant des loyers perdus etc…).

Les éléments de preuve permettant de retenir la responsabilité de la société GTF dans le délai de relocation font défaut, de même que les éléments permettant au tribunal de vérifier le montant du quantum réclamé, de sorte que les époux [U] seront déboutés de ce chef de demande.

Sur le coût des annonces passées par eux

Monsieur et Madame [U] réclament à ce titre la somme de 1.000 euros.

A l’appui de cette demande, les époux [U] produisent uniquement la pièce n° 75 qui est un mail par lequel Monsieur [U] adresse à la société GTF le texte de l’annonce qu’il souhaite voir publiée.

Cette pièce est insuffisante à établir le caractère insuffisant et non professionnel des annonces publiées par la société GTF qui ne sont pas produites.

Les époux [U] soutiennent dans leurs conclusions qu’ils “se sont vus contraints d’effectuer les travaux et de passer une annonce” sans toutefois justifier des annonces qu’ils auraient eux- mêmes passées.

Par ailleurs, ils ne justifient d’aucune dépense sur ce point, et ne donnent aucune explication sur le quantum de leur demande.

Dès lors, le tribunal doit constater que les époux [U] sont défaillants dans l’administration de la preuve qui leur incombe, et la demande devra être rejetée.

Sur la demande au titre du paiement de la taxe sur les logements vacants de 468 euros

Le 18 novembre 2021, Monsieur [U] a transmis à la société GTF la demande reçue des impôts concernant la taxe sur les logements vacants pour 2021 en lui demandant de vérifier qu’il ne s’agissait pas d’une erreur.

Le 31 janvier 2022, Madame [U] a transmis à GTF la relance reçue du Trésor Public.

Le 10 mai 2022, Madame [U] a transmis le commandement reçu des impôts, puis a relancé GTF le 13 mai 2022 et le 30 mai 2022.

Les époux [U] produisent la copie du courrier du 30 mai 2022 de la société GTF adressé au centre des finances publiques de [Localité 5] contenant une demande de dégrèvement et accompagné d’un chèque de 468 euros alors que parallèlement le fisc a procédé à une saisie sur le compte bancaire des époux [U].

Il est indéniable que la société GTF a commis une faute en ne se préoccupant du paiement de la taxe litigieuse ni à réception du mail de Monsieur [U] du 18 novembre 2021, ni à réception des relances qui ont suivi.

Il est également établi par le compte rendu de gérance du 13 juillet 2022 (pièce n° 55) que cette somme a été prélevée par la société GTF sur les sommes relevant aux époux [U] alors qu’elle avait déjà été payée par les époux [U] du fait de sa carence fautive.

La société GTF qui conclut de façon très générale à l’absence de faute pouvant lui être reprochée et à l’absence de préjudice n’apporte aucun élément de réponse aux reproches formulés sur ce point.

En conséquence, la société GTF et son assureur seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 468 euros.

Sur le remboursement des dépôts de garantie sans retenue

Les époux [U] reprochent à la société GTF de n’avoir pas opéré de retenues sur les dépôts de garantie des locataires sortants et réclament à ce titre la somme de 20.693 euros qu’ils décomposent comme suit :

— Facture de remise en peinture : 5.693 euros

— Préjudice moral du fait même de l’avance de trésorerie : 5.000 euros

— Travaux non effectués nuisant au maintien en état des appartements, induisant nécessairement une baisse de la valeur locative : 10.000 euros ;

En premier lieu, il doit être relevé que, par définition, le préjudice lié au remboursement des dépôts de garantie sans prélèvements sur ceux-ci des travaux incombant aux locataires sortant ne peut excéder le montant desdits dépôts de garantie.

Le préjudice qui pourrait résulter de la nécessité de réaliser des travaux dont le montant excéderait le dépôt de garantie aurait nécessairement un autre fondement qui n’est pas développé en l’espèce.

A l’appui, les époux [U] produisent une pièce n° 76 qui n’est autre que le mail du 23 septembre 2021, déjà communiqué à deux reprises en pièce n° 48 et n° 50, relatif au remboursement du dépôt de garantie de deux locataires et une pièce n° 85 qui est un tableau établi par eux-mêmes.

Factures de remise en peinture

La pièce n° 85 est un tableau établi par les époux [U] qui porte dans la colonne “Peinture” des montants dont certains portent en regard une croix manuscrite et c’est l’addition des sommes marquées d’une croix qui donne un total de 5.693 euros.

Or, nonobstant le libellé du poste de réclamation “Factures de remise en peinture”, aucune facture n’est produite, pas plus que la preuve des dépenses engagées. D’ailleurs, force est de constater, à la lecture de la pièce n° 85, que les somme portées dans la colonne “peinture” correspondent en réalité non pas à des factures de remise en peinture mais aux dépôts de garantie qui ont été remboursés par le gestionnaire aux locataires en fin de bail.

Or, la faute de la société GTF ne peut être caractérisée que si les époux [U] rapportent la preuve qui leur incombe, pour chacun des appartements concernés, qu’il a été nécessaire de procéder à des travaux de remise en état qui, excédant les travaux rendus nécessaires par la vétusté et l’usure normale de la chose, ont été payés par eux alors qu’ils incombaient aux locataires et auraient dû être réglés par prélèvement sur le dépôt de garantie.

Les pièces n° 76, 85 et 104 produites par les époux [U] ne rapportent pas cette preuve, et ils devront être déboutés de ce chef de demande.

Préjudice moral du fait même de l’avance de trésorerie

Les dépenses évoquées ci-dessus n’étant pas prouvées, l’avance de trésorerie invoquée ne l’est pas davantage.

Travaux non effectués nuisant au maintien en état des appartements, induisant nécessairement une baisse de la valeur locative

Ce poste est chiffré de façon forfaitaire par les époux [U] à 10.000 euros sans même indiquer quels sont les appartements concernés, et sans donner la moindre donnée chiffrée, notamment le montant du loyer ancien et le montant du nouveau loyer après relocation, permettant au tribunal d’apprécier la réalité de la “nécessaire” perte de loyer qui serait consécutive à la faute reprochée à la société GTF.

A l’appui, la seule pièce produite est la pièce n° 77 qui est la réponse de GTF au mail de Monsieur [U] du 23 septembre 2021 (produite en pièces n° 48, 50 et 76) par laquelle elle reconnaît pour deux appartements que les dépôts de garantie ont été restitués à tort et a offert à ce titre une indemnisation de 2.500 euros.

Les époux [U] reconnaissent avoir, sur cette somme, reçu un acompte de 1.250 euros, mais de son côté la société GTF qui a reconnu sa faute, et à qui incombe la preuve du respect de son engagement, ne prouve pas avoir payé le solde de 1.250 euros.

Monsieur et Madame [U] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice excédant la somme offerte de 2.500 euros et, en conséquence, la société GTF et la SA AXA FRANCE IARD seront condamnées in solidum au paiement du solde soit la somme de 1.250 euros.

Sur le préjudice découlant de l’absence de justificatif

Les époux [U] réclament à ce titre la somme de 2.548,17 euros.

Le tribunal a, en vain, cherché dans la discussion, à quoi correspondait cette somme et quelle était la faute reprochée à la société GTF.

Cette somme de 2.548,17 euros n’est évoquée que deux fois dans les conclusions, une première fois en page 26 dans la liste des préjudices subis, et une seconde fois en page 28 dans le dispositif des écritures.

En l’absence de tout moyen développé au soutien de cette prétention, celle-ci sera nécessairement rejetée.

Sur frais d’archivage sur 5 ans

Il résulte de la pièce n° 90 qu’à partir d’octobre 2019, la société GTF a facturé des frais d’archivage de 300 euros par an qui n’étaient pas facturés jusque là.

Les défenderesses n’apportent aucun élément de réponse sur ce point et n’établissent pas le caractère contractuel des frais prélevés.

La société GTF sera donc condamnée à rembourser à Monsieur et Madame [U] la somme de 1.500 euros correspondant aux sommes indûment prélevées sur cinq ans qui ne relèvent pas de la garantie de son assureur de responsabilité civile professionnelle.

Sur le défaut de suivi des charges de copropriété et absence de régularisation des charges et des dépôts de garantie

La question des dépôts de garantie a déjà été examinée supra de sorte que cette réclamation fait partiellement double emploi avec la précédente.

Monsieur et Madame [U] reprochent à la société GTF ne pas avoir réalisé les régularisations de charges qu’elle avait l’obligation de faire annuellement.

En l’espèce, la charge de la preuve incombe à la société GTF qui est totalement taisante sur ce point.

Si la faute de la société GTF est acquise, en revanche les époux [U] ne précisent pas les modalités de calcul du préjudice qui en est résulté.

Toutefois, l’absence de régularisation annuelle des charges locatives cause nécessairement au propriétaire bailleur un préjudice en ce qu’elle l’expose soit à ne pas recouvrer la totalité des charges récupérables sur le locataire, soit à devoir rembourser à celui-ci le trop perçu si la provision sur charges a été mal calculée.

A défaut de plus d’éléments, le préjudice subi par les époux [U] sera évalué à la somme de 3.000 euros.

Sur le préjudice moral du fait même d’une désinformation totale quant à la gestion du bien

La société GTF ne produit aucun élément établissant, en dehors des comptes-rendus de gestion, avoir tenu régulièrement ses mandants informés de l’évolution de la gestion locative notamment au moment des changements de locataires.

La société GTF a méconnu ses obligations et à ce titre sera condamnée à payer aux époux [U] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur le défaut de réactivité vis-à-vis des locataires

Les époux [U] ne rapportent la preuve d’aucun préjudice direct subi par eux qui trouverait sa cause dans le défaut de réactivité de la société GTF à l’égard de leurs locataires.

Ils seront donc déboutés de ce chef de demande.

Sur la perte des loyers sur caves

Les époux [U] sollicitent à ce titre la somme de 11.753,60 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est reproché à la société GTF de n’avoir jamais rattaché les caves aux appartements loués, en raison leur mauvais état et leur encombrement, sans y remédier d’une quelconque façon, de telle sorte que les charges de copropriété de ces caves ont incombé aux époux [U] en tant que locaux vacants.

A cet égard, il convient de relever que l’acte du 27 mai 2009 par lequel Madame [U] est devenue seule propriétaire de l’immeuble apporté ensuite à la communauté précise la situation locative en visant deux baux commerciaux et douze baux d’habitation.

Le premier mandat de gestion de la société GTF est du mois de novembre 2007 de sorte qu’il est établi que la société GTF a repris la gestion de baux dont l’assiette était déjà définie et qui, au vu des baux produits aux débats, ne comprenaient pas de cave.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division n’ont été établis que 12 octobre 2017, soit 10 ans plus tard, aux termes d’un acte authentique dressé par Maître [B], notaire à [Localité 8].

Les époux [U] ne peuvent reprocher à la société GTF de n’avoir pas modifié l’assiette des baux pour y rattacher les caves dès lors qu’ils ne justifient pas en avoir fait la demande.

Les époux [U] ne peuvent pas davantage arguer, dans le litige fondé sur la recherche de la responsabilité de leur mandataire, de ce que, en qualité de syndic, la société GTF aurait dû prendre toutes mesures pour empêcher que les caves non utilisées soient vandalisées.

La décision de sécuriser les caves appartenait au syndicat des copropriétaires et rien n’établit que des instructions aient été données en ce sens à la société GTF étant observé qu’il ne s’agissait pas de travaux urgents autorisant le syndic à engager des dépenses sans un vote de l’assemblée générale.

Faute d’instructions sur l’utilisation des caves, la faute reprochée à la société GTF n’est pas établie et la demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’impayé de loyer de Monsieur [N]

La réclamation à ce titre porte sur la somme de 8.328,60 euros.

Les époux [U] reprochent à la société GTF de n’avoir pas vérifié les critères d’exigibilité des locataires à l’assurance locative de sorte que Monsieur [N] a quitté les lieux en laissant un impayé de loyer de 8.328,60 euros.

Les mandats de gestion produits ne posent pas l’obligation pour la société GTF de souscrire une assurance couvrant les loyers impayés, et Monsieur et Madame [U] ne justifient pas avoir demandé à leur mandataire de souscrire pour leur compte une telle assurance.

Il s’ensuit que le gestionnaire ne peut être tenu pour débiteur de la dette locative du locataire sortant contre lequel les bailleurs disposent d’un droit d’action.

Les époux [U] seront donc déboutés de cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les sociétés défenderesses qui succombent seront tenues aux dépens.

Par ailleurs, aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge des époux [U] la totalité des frais non compris dans les dépens.

En conséquence, la société GTF et la société AXA FRANCE IARD seront condamnées in solidum à leur payer la somme de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort ;

CONDAMNE in solidum la SA GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE et la SA AXA FRANCE IARD à payer à Madame [C] [S] épouse [U] et à Monsieur [P] [U] les sommes suivantes :

—  468 euros au titre de la taxe sur les locaux vacants 2021

—  1.250 euros au titre des travaux et remboursement des dépôts de garantie

—  3.000 euros au titre du défaut de suivi et de l’absence de régularisation de charges

—  3.000 euros au titre du défaut d’information ;

CONDAMNE la SA GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE à rembourser à Madame [C] [S] épouse [U] et à Monsieur [P] [U] la somme de 1.500 euros au titre des frais d’archivage indûment prélevés ;

DEBOUTE les époux [U] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum les SA GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE et AXA FRANCE IARD à payer à Madame [C] [S] épouse [U] et à Monsieur [P] [U] la somme de 3.500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE in solidum les SA GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE et AXA FRANCE IARD aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 7] le 18 novembre 2025.

Le Greffier Le Président

Victor Fuchs Thierry Castagnet