TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT

— M^e Farauze ISSAD

Copie certifiée conforme à :

— -M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT

— M^e Farauze ISSAD

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07478

N° Portalis 352J-W-B7H-CZPWE

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ORALIA MEILLANT ET BOURDELEAU, S.A.S.U

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Marc HOFFMANN , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

DÉFENDERESSE

S.C.I. ELIE 36

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Farauze ISSAD de la SELAS Caroline MARCEL Farauze ISSAD associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2017

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/07478 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZPWE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

La société ELIE 36 est propriétaire des lots n°24, 25 et 56 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 9ème, représenté par son syndic, la société ORALIA MEILLANT ET BOURDELEAU, a assigné, devant ce tribunal, la société ELIE 36 – GROUPE SYNERGIK HADDAD – aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1342-10 du code civil,

Vu l’article 54 du code de procédure civile,

— constater que la SCI ELIE 36 est propriétaire des lots n°24, 25 et 56 dans la résidence sise [Adresse 3],

— dire recevables et bien fondées ses demandes,

En conséquence

— condamner la SCI ELIE 36 à lui payer les sommes de :

* 9.268,96 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 1er avril 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire,

* 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,

— condamner la SCI ELIE 36 aux entiers dépens.

***

La SCI ELIE 36, aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, demande :

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts,

— le condamner à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de la SCI ELIE 36 pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 23 janvier 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI ELIE 36 paie de manière irrégulière et insuffisante ses charges de copropriété. Il précise qu’elle a fait l’objet d’un jugement du 11 mai 2021, l’ayant condamnée à payer les charges de copropriété impayées arrêtées au 26 octobre 2020 et que les causes de la décision ont été réglées. Il fait valoir que la défenderesse persiste, de nouveau, à ne pas régler les appels de fonds.

Il sollicite la somme de 6.093,10 euros au titre des appels de charges de copropriété arrêtés au 1er avril 2023. Il souligne que l’ensemble des comptes a été régulièrement voté ou approuvé lors des assemblées générales des copropriétaires et estime sa créance certaine et exigible.

La SCI ELIE 36 conteste les prétentions du syndicat des copropriétaires et précise régler régulièrement ses charges de copropriété. Elle souligne que la précédente assignation lui ayant été délivrée à une ancienne adresse, à la suite d’une erreur du syndic, elle n’avait pu comparaître et ajoute que les causes du jugement sont réglées.

S’agissant de la présente procédure, elle indique payer les charges courantes. Elle ajoute que sommes réclamées sont essentiellement des honoraires d’architecte, lesquels correspondent à des frais dus au titre d’une autre procédure pendante devant la 8ème chambre 1ère section de ce tribunal, sous le n°RG 22/10021.

Sur ce,

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 6.093,10 euros au titre des appels de charges et de travaux pour la période entre le 2 novembre 2020 et le 1er avril 2023.

Il justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI ELIE 36 sur les lots n°24, 25 et 56 de l’état descriptif de division, ce qui n’est, au surplus, pas contesté par la défenderesse.

Il produit aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 2 novembre 2020, 10 juin 2021, 23 juin 2022, 13 février 2023, 4 juin 2024 et 26 mai 2025.

Il en ressort que, – pour la période en litige -, les copropriétaires ont approuvé les comptes 2019, 2020 et 2021, les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022 et 2023, les fonds travaux, et certains travaux donc ceux d’installation de la vidéo-surveillance ou des financements dont ceux d’étude des fissures des façades.

Le tribunal n’a pas identifié l’assemblée générale qui aurait approuvé les comptes 2022, sachant que l’assemblée générale du 13 février 2023 portait seulement sur des habilitations du syndic en vue d’agir en justice contre la SCI ELIE 36.

Toutefois, la SCI ELIE 36 ne discute pas les appels de charges courantes et fait valoir qu’elle les a payés. Il convient en conséquence de considérer qu’à l’exception des postes “Hono architecte”, elle ne critique pas l’ensemble des autres appels de fonds.

Le décompte (pièce n°2) et les pièces produites (factures pièce 6) révèlent que :

— les frais de recouvrement s’élèvent à 2.751,86 euros, et non à 3.171,86 euros, le poste du 10.09.2021 pour 420 euros, improprement qualifié de “frais avocat architecte”, se rapportant à une facture – fournie au dossier – de l’architecte M. [B] du 3 septembre 2021, comptabilisée le 10 septembre suivant ;

— les postes concernant les honoraires d’intervention de l’architecte, M. [B], s’élèvent à 4.613 euros suivant les 7 factures au dossier (396 + 1.416 + 869 + 432 + 420 + 372 + 708).

Aussi, sachant que la SCI ELIE 36 conteste les honoraires d’architecte, – qui seront examinés ci-après -, les appels de charges et de travaux non critiqués par la défenderesse sont de 1.904,10 euros (9.268,96 – 2.751,86 – 4.613), au 1er avril 2023.

S’agissant des honoraires d’architecte, dont la SCI ELIE 36 sollicite le rejet, cette dernière précise qu’ils correspondent à des frais dus au titre d’une autre procédure pendante devant ce tribunal.

En tout état de cause, en vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.” L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Il appartient au syndicat des copropriétaires d’établir que les honoraires d’architecte, – au titre de factures adressées au syndic qui manifestement l’a désigné -, et portés au débit du compte de la SCI ELIE 36, entre le 2 juin 2021 et le 28 décembre 2021, doivent être supportés in fine par celle-ci. Force est de relever que, nonobstant la contestation de la SCI ELIE 36, le syndicat des copropriétaires n’a présenté aucun développement spécifique à ce propos.

En toute hypothèse, aucune délibération identifiée d’une assemblée générale produite ne prévoit la prise en charge de ces frais par la copropriétaire. Il n’est pas justifié d’un engagement personnel de la SCI ELIE 36 de prendre à sa charge tout ou partie des honoraires de l’architecte de l’immeuble. Les seules mentions, sur les factures ou sur le décompte, de diligences relatives à des travaux privatifs sur parties communes sont insuffisantes pour admettre que leur coût incombe, avec certitude et en totalité, au copropriétaire, dès lors que l’opération en cause n’est pas détaillée, que la nature des relations entre les parties,-copropriété-syndic/architecte/copropriétaire -n’est pas caractérisée par le demandeur ni même évoquée, et que leurs obligations respectives ne sont ni développées ni établies.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires au titre des honoraires d’architecte pour 4.613 euros sera rejetée.

Dès lors, les appels de fonds dus au 1er avril 2023 seront fixés à la somme de 1.904,10 euros.

La SCI ELIE 36 soutient avoir, depuis, réglé ces charges courantes. Pour en justifier, elle se prévaut des “grands livres des comptes fournisseurs” entre le 13 septembre 2021 et le 25 septembre 2024. Or, ces pièces, qui paraissent émaner de sa propre et seule comptabilité, sont insuffisantes pour établir la réalité d’un paiement effectif.

La SCI ELIE 36 ne produit aucun décompte ou appel en provenance du syndic confirmant la réception de ses règlements et le syndicat des copropriétaires n’a pas produit d’état du compte postérieur au 1er avril 2023, de sorte que le tribunal ne peut vérifier les éventuels encaissements.

Dans ces conditions, la SCI ELIE 36 sera condamnée, en deniers ou quittance, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.904,10 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er avril 2023, “provision sur charges 2ème trim.2023” et “Appel fonds travaux alur” compris, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023, date de l’assignation. Le surplus sera rejeté.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais successifs de syndic de “suivi contentieux” ou de “remise dossier huissier” à hauteur de 1.286 euros n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 précité, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce. Ils seront rejetés.

Si les frais d’avocat relèvent, généralement de l’article 700 du code de procédure civile et peuvent être appréciés dans ce cadre, il y a lieu de relever que les honoraires ici sollicités concernent la procédure devant le pôle de proximité qui a donné lieu à un jugement du 11 mai 2021, lequel a d’ores et déjà statué sur l’indemnité au titre des frais d’avocat. La demande de ce chef sera rejetée.

Enfin, les frais d’huissier de justice concernent une sommation de payer qui n’est pas produite. Ils seront écartés.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Compte tenu des développements qui précèdent et des éléments de la cause, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice spécifique et ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la SCI ELIE 36.

Sa demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de la SCI ELIE 36 au titre des dommages-intérêts :

Les charges courantes n’étaient pas intégralement payées à la délivrance de l’assignation et la SCI ELIE 36 ne justifie d’aucun préjudice. Sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Certaines sommes étant, en tout état de cause, dues à la délivrance de l’assignation, la SCI ELIE 36 sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI ELIE 36 étant tenue aux dépens, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce et du rejet d’une partie significative des prétentions du syndicat des copropriétaires, en équité, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’ancienneté du litige justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE, en deniers ou quittance, la SCI ELIE 36 – GROUPE SYNERGIK HADDAD – à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 9ème la somme de 1.904,10 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er avril 2023, “provision sur charges 2ème trim.2023” et “Appel fonds travaux alur” compris, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] du surplus de ses demandes au titre des appels de fonds, au titre des frais de recouvrement et des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI ELIE 36 de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ELIE 36 aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 13 Novembre 2025

La Greffière La Présidente