TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Thierry DOUEB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Madame [B] [V]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10681 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LSV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSE

Madame [B] [V]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10681 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LSV

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2013, [Localité 7] HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [B] [V] et à M. [J] [F] un appartement situé [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1], escalier A, 7ème étage, porte 0036 moyennant un loyer mensuel initial de 631,80 euros outre les charges.

M. [J] [F] a quitté les lieux courant novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de la présente décision, statuer sur le sort des meubles, condamner Mme [B] [V] à lui verser les sommes suivantes : – 5 898,45 euros au titre des loyers impayés suivants décompte arrêté au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal,

— une indemnité d’occupation mensuelle également au montant du loyer actuel (832,85 euros) et payable dans les mêmes conditions jusqu’à la libération effective du logement,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au visa des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, [Localité 7] HABITAT-OPH indique que Mme [B] [V] cause, depuis plusieurs années, des troubles au sein de l’immeuble en jetant des objets par la fenêtre et en générant des nuisances sonores, dont il entend rapporter par la production de deux courriels du gardien d’immeuble en date des 24 novembre 2023 et 11 décembre 2023, de la main-courante déposée par un voisin le 21 novembre 2023 , de huit attestations de voisins rédigées en août, novembre et décembre 2023 et enfin, d’une pétition datée du 6 août 2024. [Localité 7] HABITAT-OPH estime que ce comportement est contraire aux obligations qui incombent au locataire et justifie, du fait de sa gravité, la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [B] [V]. Subsidiairement, il fait valoir que Mme [B] [V] est redevable d’un arriéré locatif important justifiant également la résiliation du bail et sa condamnation au paiement de la somme de 5 898,45 euros à ce titre.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 7] le 18 novembre 2024 et un diagnostic social est parvenu au greffe avant l’audience, dont il a été donné lecture.

Lors de l’audience du 10 avril 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, [Localité 7] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa dette à la somme de 10 804,98 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Mme [B] [V], bien que régulièrement citée en étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

[Localité 7] HABITAT-OPH n’a pas justifié, comme cela lui a été demandé dans le cours du délibéré, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la Caisse aux Allocations Familiales (CAF).

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du bail

Sur la résiliation du bail pour troubles

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 du code civil et de l’article 7b) de la loi du 7 juillet 1989 que le locataire est tenu d’user paisiblement et raisonnablement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. La jouissance paisible impose d’occuper les lieux loués sans créer aux autres occupants de l’immeuble des troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage

Les articles 1224, 1227 et 1741 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il est de jurisprudence constante que le juge apprécie si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation au jour où il statue sur la demande de résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, [Localité 7] HABITAT-OPH produit, pour attester des troubles causés par le comportement de Mme [B] [V], les déclarations du gardien d’immeuble et des voisins recueillies en août 2023 pour l’une d’entre elles et au cours des mois de novembre et de décembre 2023 pour les autres.

Il est, certes, versé une pétition datée du 6 août 2024 qui ne fait cependant référence qu’à un seul épisode problématique survenu dans la nuit du 31 juillet 2024 et qui s’est donc produit plus de neuf mois avant l’audience.

Aucun élément postérieur à cette date ne vient attester des manquements de la part de Mme [B] [V] à son obligation de jouissance paisible, ce qui est corroboré par le diagnostic social et financier aux termes duquel il est mentionné que « après avoir échangé avec le bailleur [Localité 7] Habitat, il n’y a eu aucune plainte du voisinage depuis août 2024 » et dont il ressort également que Mme [B] [V], atteinte d’une pathologie psychiatrique, est suivie au Centre Médico-Psychologique de Paumelle et prend un traitement qui la stabilise.

Par conséquent, [Localité 7] HABITAT-OPH échoue à rapporter la preuve que Mme [B] [V] manque actuellement à son obligation de jouissance paisible du logement qu’elle a pris à bail, les troubles allégués étant désormais anciens, et sera débouté de sa demande de résiliation du bail sur ce fondement.

Sur la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

Selon l’article 24 IV de cette même loi, les deux paragraphes précédents sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, [Localité 7] HABITAT-OPH justifie avoir dénoncé la présente assignation à la préfecture de [Localité 7] plus de six semaines avant l’audience mais pas d’avoir informé la CCAPEX ou la CAF de la situation de Mme [B] [V] deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Par conséquent, sa demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

La résiliation judiciaire du bail n’étant pas ordonnée, [Localité 7] HABITAT-OPH sera débouté de ses demandes subséquentes en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la condamnation au paiement de la dette

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler ses loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, [Localité 7] HABITAT-OPH produit un décompte arrêté au 1er avril 2025 aux termes duquel il apparaît que Mme [B] [V] est redevable de la somme de 10 804,98 euros échéance de mars 2025 incluse. Toutefois, en l’absence de la défenderesse et faute pour [Localité 7] HABITAT-OPH de lui avoir signifié des conclusions d’actualisation avant l’audience, la demande sera limitée à celle qui a été formée dans l’acte introductif d’instance, à savoir, 5 898,45 euros, mois de juillet 2024 inclus.

Cependant, le décompte versé par [Localité 7] HABITAT-OPH débute à compter du mois de septembre 2024 avec une reprise de solde à hauteur de 6 047,92 euros dont il n’est pas justifié.

Par conséquent, [Localité 7] HABITAT-OPH ne rapporte pas la preuve de sa créance et sera donc débouté de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

[Localité 7] HABITAT-OPH, partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le juge du contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande de résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [B] [V] le 1er mars 2013 portant sur des locaux situés [Adresse 5], escalier A, 7ème étage, porte 0036 sur le fondement des troubles causés par la preneuse,

DÉCLARE irrecevable la demande de [Localité 7] HABITAT-OPH de résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers,

DÉBOUTE [Localité 7] HABITAT-OPH de ses demandes subséquentes en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

DÉBOUTE [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif,

DÉBOUTE [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [Localité 7] HABITAT-OPH aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti, de plein droit, de l’exécution provisoire,

La greffière La juge des contentieux de la protection