TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : DNID

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Xavier GUITTON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04988 – N° Portalis 352J-W-B7I-C525I

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEUR

S.D.C DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE – [Adresse 1]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDERESSE

DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES prise en la personne de curateur à la succession vacante de M. [E] [G], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04988 – N° Portalis 352J-W-B7I-C525I

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [G] propriétaire des lots n°2, 3 et 64 (1/998, 1/998, 10/998) dans l’immeuble sis [Adresse 4] et soumis au régime de la copropriété, est décédé le 31 décembre 2022.

A raison d’une dette de charges et à défaut de manifestation d’héritiers, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le Cabinet DEL SARTE PATRIMOINE a fait désigner par ordonnance du président du tribunal judiciaire en date du 11 juin 2024 la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID) en qualité de curateur à la succession vacante du propriétaire.

En l’absence de règlement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le Cabinet DEL SARTE PATRIMOINE, a donc assigné la DNID devant le juge du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, afin d’obtenir, au visa des dispositions légales et réglementaires fixant le statut de la copropriété, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  1764,79 euros au titre des impayés de charges pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 1er mai 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 compris, et 420 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 7 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2022 sur la somme de 395,64 euros, de la mise en demeure du 28 mai 2024 sur la somme de 2 079,89 euros et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation

—  2 900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation au paiement des dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation.

La DNID régulièrement assignée à personne morale ne comparaît pas ni personne pour elle.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— la fiche de l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [E] [G] sur les lots n°2, 3 et 64 (1/998, 1/998, 10/998) dans l’immeuble sis [Adresse 4],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2024 (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les factures de frais n°14, 36 et 42, correspondant à deux relances et à la remise de dossier à avocat pour un montant total de 420 euros ainsi que la facture n°83 du 23 novembre 2023 intitulée attestation de créancier d’un montant de 132 euros pour consultation à la vacation inscrite au décompte des sommes dues en date du 7 juillet 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales de la période et les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic,

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1 632,79 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 1er juillet 2024 (échéance du 3ème trimestre 2024 inclus) après déduction de la somme de 420 euros correspondant à des frais de recouvrement examinés ci-après et la somme de 132 euros sans justificatif produit de la dépense.

Les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2022 sur la somme de 395,64 euros et de la mise en demeure du 28 mai 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 420 euros se décomposant comme suit :

—  120 euros pour les deux mises en demeure du 12 septembre 2022 et du la mise en demeure du 28 mai 2024 dont il est justifié de l’envoi mais non démontré qu’il s’agisse de diligences inhabituelles justifiant un remboursement à la charge de la succession,

—  300 euros de frais de transmission du dossier à l’avocat dont il n’est pas justifié des diligences accomplies et seront donc exclus des sommes dues par le débiteur,

Le demandeur sera ainsi débouté de l’ensemble de ses demandes en remboursement de frais.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 24 juillet 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure et alors qu’ils n’ont pas fait connaître leur véritable adresse, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la succession de M. [E] [G] présente des impayés de charges de copropriété et de travaux mais aucune faute n’est imputable à ce dernier, décédé sans dette de charges préexistante.

Le demandeur sera par conséquent débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la Direction Nationale des Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession de M. [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le Cabinet DEL SARTE PATRIMOINE [Adresse 2], la somme de 1 632,79 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 1er juillet 2024 (échéance du 3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2022 sur la somme de 395,64 euros, de la mise en demeure du 28 mai 2024 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 24 juillet 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le Cabinet DEL SARTE PATRIMOINE [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la Direction Nationale des Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession de M. [E] [G] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.