TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00482 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YWEB

Minute : 24/01150

Monsieur [K] [O]

Représentant : M^e Marie-odile PRAT TERRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0521

Madame [R] [I] épouse [O]

Représentant : M^e Marie-odile PRAT TERRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0521

C/

Monsieur [M] [J] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [K] [O],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Marie-odile PRAT TERRAY, avocat au barreau de PARIS

Madame [R] [I] épouse [O],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-odile PRAT TERRAY, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [J] [Z],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2023, Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] ont donné à bail à Monsieur [M] [J] [Z] un logement ([Adresse 7]) et un emplacement de stationnement (n°P67) situés [Adresse 3] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 799,00 euros et 85 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] ont fait signifier à Monsieur [M] [J] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4835,94 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2023.

Par notification électronique du 6 octobre 2023 Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] ont fait assigner Monsieur [M] [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [J] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  condamner Monsieur [M] [J] [Z] au paiement des sommes suivantes :

«  6.728,42 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 décembre 2023, terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023,

«  une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

«  1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

«  les dépens,

«  ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 11 janvier 2024.

À l’audience du 24 juin 2024, Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 12 128,42 euros arrêtée au 19 juin 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus.

Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [M] [J] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 octobre 2023. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [M] [J] [Z], régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024.

Par jugement avant dire droit en date du 29 août 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et invité les requérants à produire tout élément venant démontrer que le procédé de signature électronique utilisé lors de la signature du bail du 13 juin 2023 a mis en œuvre une signature électronique qualifiée ou à défaut, qu’ils ont utilisé pour cette signature électronique un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 octobre 2024, et les parties régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception.

A cette audience, Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O], représentés, produisent le certificat de signature électronique garantissant le procédé d’identification de la signature électronique de Monsieur [M] [J] [Z] sur le contrat de bail. Ils produisent également un décompte actualisé de la créance d’un montant de 15 546,91 euros au 09 octobre 2024, terme du mois d’octobre inclus.

Monsieur [M] [J] [Z] régulièrement convoqué à sa dernière adresse connue (pli revenu avec la mention « destinataire inconnu à cette adresse »), n’est pas présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 11 janvier 2024 en vue d’une audience prévue le 24 juin 2024, soit plus de six semaines après.

Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] justifient par ailleurs avoir saisi la CCAPEX le 06 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 janvier 2024.

En conséquence, la demande de Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 05 octobre vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 05 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 juin 2023 à compter du 06 décembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [J] [Z] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [M] [J] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 juin 2023, du commandement de payer délivré le 05 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 09 octobre 2024 que Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [J] [Z] à payer à Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] la somme de 15 546,91 euros, au titre des sommes dues au 09 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 octobre 2023 sur la somme de 4835,94 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [J] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [M] [J] [Z] à payer à Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 juin 2023 entre Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O], d’une part, et Monsieur [M] [J] [Z], d’autre part, concernant un logement ([Adresse 7]) et un emplacement de stationnement (n°P67) situés [Adresse 3] à [Localité 9], sont réunies à la date du 06 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [J] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [J] [Z] à compter du 06 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] [Z] à payer à Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] la somme de 15 546,91 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 09 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 octobre 2023 sur la somme de 4835,94 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] [Z] à payer à Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 06 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des sommes déjà versées,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 05 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] [Z] à payer à Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [K] [O] et Madame [R] [I] épouse [O] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE