TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/03428

N° Portalis 352J-W-B7G-CWOAS

N° MINUTE : 1

Assignation du :

03 Mars 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 14 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [C] [I] [D], placé sous la tutelle de Monsieur [C] [D]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Madame [F] [P] [D]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [C] [U] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [X] [J] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

tous représentés par Maître Salima ROBAI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J082

DEFENDERESSE

S.A.R.L. TAPIS SANS FRONTIERES

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Roland ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0371

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, Première vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 24 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit en date du 3 mars 2022, MM. [E] et [C] [D], Mme [X] [J] épouse [D] ainsi que Mme [F] [D] (ci-après les consorts [D]) exposent qu’ils sont nu-propriétaires et usufruitier de locaux commerciaux situés au [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 4], ils ont loués par acte sous seings privés du 17 mars 1977 à une société TAPIS D’ORIENT.

En dernier lieu le bail a été renouvelé à compter du 16 octobre 1995 pour se terminer le 15 octobre 2004.

Aucun congé n’ayant été délivré, le bail s’est poursuivi pour une durée supérieure à 12 années ; durant ce temps, la société preneuse a cédé son fonds de commerce à une société TAPIS SANS FRONTIERES.

A la suite de cette cession bailleurs et preneurs ont décidé, d’un commun accord, de mettre fin au bail commercial en cours et de le renouveler pour 9 années pleines et entières et consécutives à compter du 1er septembre 2010 pour se terminer le 31 août 2019.

La destination des locaux loués autorisait l’achat et la vente de tapis, de meubles et d’objets de décoration, bibelots, sculptures, peintures, achats et ventes de tout revêtement de sol et murs, battage, nettoyage, réparation, entretien, teinture, vaporisation, garde, pose et dépose des tapis et de toutes prestations de services complémentaires ; le bail autorisait également la restauration, l’entretien, la vente d’objets de meubles anciens de collection et d’antiquité ainsi que toute opération se rattachant à son objet ou à tout autre objet similaire ou connexes.

Le loyer annuel HT HC était initialement fixé à 24.000 euros et à la suite de plusieurs révisions indiciaires, le loyer en dernière date a été fixée à la somme de 27.691,08 euro HT HC.

Par exploit du 27 septembre 2019 les bailleurs ont fait délivrer au visa de l’article L.145-9 du code de commerce, un congé pour la date du 31 mars 2020 avec offre de renouvellement à effet du 1er avril 2020 moyennant un loyer de 48.000 euros HT HC.

Par courrier avec accusé de réception du 29 novembre 2019, la société preneuse a accepté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er avril 2020 mais a contesté le montant du loyer sollicité par les bailleurs et a demandé qu’il soit fixé selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux.

Par jugement en date du 16 février 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail au 1er avril 2020 et avant dire droit au fond ordonné une expertise judiciaire avec la mission d’usage et désigné en qualité d’expert M. [G].

L’expert a déposé son rapport le 22 novembre 2023.

Après avoir retenu que l’examen des facteurs locaux de commercialité ne faisaient pas apparaître de modification notable ayant un intérêt pour le commerce exercé, il a évalué la valeur locative au loyer plafond par les indices ILC à hauteur de 27.504,34 euros par an hors taxes hors charges et dans l’hypothèse d’un déplafonnement à une valeur comprise entre 36.651 euros et 35.905 euros.

Aux termes de leur dernier mémoire régulièrement notifié le 26 juillet 2024 et remis au greffe par RPVA le 29 juillet 2024, les consorts [D] demandent au visa des articles L.145-34, L.145-33 1° et R.145-3-2° au juge des loyers commerciaux de :

— Dire les consorts [D] recevables et bien fondés en leurs présentes écritures,

A titre principal : du déplafonnement lié aux travaux entrepris par le preneur

— Juger que les caractéristiques des locaux et leur fonctionnalité ont été modifiées,

— Dire qu’il est indifférent que ces modifications aient ou non une influence sur l’activité,

— Ordonner le déplafonnement du loyer au titre du renouvellement du bail à effet du 1er avril 2020,

— Juger que la Taxe foncière doit conduire à un abattement de 1.86 %,

— Ecarter, comme n’étant pas une clause exorbitante, la clause de remise aux normes,

— Vu les articles L 145-33 et l’article R 145-7 du code de commerce ; Juger que les références produites par l’Expert auraient dû être indexées ou être exclues, car très anciennes, et pour des superficies de locaux non comparables,

— Juger que l’estimation de la valeur locative par l’Expert à une valeur inférieure de 14 %, à la moyenne mathématique de l’ensemble de ses références, n’est ni fondée ni légitime,

— Juger que le loyer sera fixé sur la base de la valeur locative fixée dans une fourchette comprise entre 795,16 €/m²p soit 42.421,78 €/m²p HT et HC/, et 900 €/m² soit 48.000 € HT et HC,

— Condamner le Preneur, faute de production des éléments techniques, et comptables, à verser aux Bailleurs, la somme de 10.000 € au titre des préjudices matériels et moraux subis, par la création d’une nouvelle trémie et l’installation d’un escalier hélicoïdal, sans aucune autorisation des bailleurs et de la copropriété.

A titre subsidiaire : du déplafonnement différé et de la modification des facteurs locaux de commercialité

— Vu les articles L.145-34, L.145-33 1 et l’article R.145-8 du code de commerce,

— Vu le rapport de l’expert ; Juger que les travaux réalisés aux frais du preneur doivent être qualifiés d’amélioration ; Ordonner le principe du déplafonnement du loyer au titre du renouvellement du bail à effet du 1er avril 2029, les travaux ayant été entrepris par le Preneur à ses frais, sans autorisation,

— Vu l’article L 145-34 et R145-6 du code de commerce ; Juger que les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés de manière notable, et ont profité au commerce en cause,

— Ordonner le déplafonnement du loyer au titre du renouvellement du bail, – Juger que le loyer sera fixé à effet du 1er avril 2020 sur la base de la valeur locative fixée dans une fourchette comprise entre 795,16 €/m²p soit 42.421,78 €/m²p HT et HC/, et 900 €/m² soit 48.000 € HT et HC,

En tout état de cause :

— Condamner pour autant de besoin la société TAPIS SANS FRONTIERES à verser aux demandeurs en deniers et quittances, l’arriéré de supplément de loyers dus avec ITL à effet du 1er avril 2020, en ce compris les révisions annuelles selon l’ILC, avec ITL à effet de la saisine de la présente Juridiction,

— Déclarer malfondée et irrecevable la société TAPIS SANS FRONTIERES de tous ses moyens fins et conclusions visant à faire fixer le loyer selon l’ILC, et à l’exonérer de toutes condamnations au titre des travaux de l’escalier,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

— Débouter la société TAPIS SANS FRONTIERES de toutes ses demandes, fins et conclusions visant à déclarer malfondés et irrecevables les Bailleurs en leurs demandes,

— Ordonner le partage des frais d’expertise entre les parties, et condamner le Preneur à rembourser aux Bailleurs sa quote-part.

— Condamner la société TAPIS SANS FRONTIERES à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens, autres que les frais d’expertise, qui incluront les frais extra-judiciaires de notification et d’exécution.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 20 janvier 2025 et remis au greffe par RPVAle 21 janvier 2025, la société TAPIS SANS FRONTIERES sollicite du juge des loyers commerciaux :

— D’entériner purement et simplement les conclusions du rapport d’expertise déposé par Monsieur [K] [G].

— En conséquence, de dire et juger erronés les motifs de déplafonnement invoqués par les consorts [D].

— Dès lors de débouter les consorts [D] de leur demande de déplafonnement et de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative.

— De fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme de 27.504,34 € hors taxes et hors charges.

— En tout état de cause, de déclarer les consorts [D] irrecevables et mal fondés à solliciter devant le Juge des loyers commerciaux la condamnation de la société TAPIS SANS FRONTIÈRES à leur verser la somme de 10.000 € à valoir sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et du préjudice moral qu’ils prétendent avoir subis du fait de la modification de l’escalier permettant d’accéder au sous-sol.

— De déclarer les consorts [D] irrecevables et mal fondés à solliciter par anticipation le déplafonnement du loyer au titre du renouvellement du bail à intervenir à compter du 1er avril 2029.

— De débouter les consorts [D] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— De condamner in solidum les consorts [D] à verser à la société TAPIS SANS FRONTIÈRES la somme 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Enfin, de condamner in solidum les consorts [D] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût intégral des frais de l’expertise judiciaire.

A l’appui de leurs prétentions , les consorts [D] font valoir qu’au cours du bail en 2011 à leur insu et sans en informer la copropropriété, la société TAPIS D’ORIENT a fait réaliser des travaux conduisant au changement d’un escalier droit en échelle de meunier par une forme d’escalier

en colimaçon plus pratiquable facilitant l’accès au sous sol modifiant substantiellement la trémie.

Estimant que ce sous sol à usage de réserve est désormais utilisé en surface de travail dégageant une surface de vente et d’accueil plus importante, ils prétendent que ces travaux ont modifié les caractéristiques des locaux et doivent conduire au déplafonnement du loyer, à laquelle ils ajoutent une demande en dommages et intérêts pour avoir été effectués sans autorisation.

A titre subsidiaire ils soutiennent que la place de choix du magasin à l’angle de la [Adresse 11] et la [Adresse 10], l’amélioration de la communication entre le RDC et le sous sol, l’augmentation des moyens de transport, la création de logements et une population multipliée par 6 en journée en lien avec le quartier central des affaires constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce exercé par la locataire permettant d”envisager le déplafonnement.

En réponse, la société TAPIS SANS FRONTIERES fait valoir que les travaux consistant au remplacement de l’escalier droit de meunier ont été réalisés pour des raisons élémentaires de sécurité avec la pose d’un garde corps en remplacement de la trémie et qu’il est resté un espace de stockage interdit à la clientèle.

Elle conteste toute modification notable des facteurs locaux de commercialité et demande retenir le loyer résultant de l’application de la règle du plafonnement conformement aux conclusions de l’expert judiciaire M.[G].

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande en paiement de dommages et intérêts qui ne relève pas du pouvoir juridictionnel du juge des loyers commerciaux ainsi que celle formée par anticipation sur le déplafonnement du loyer au titre du renouvellement du bail à intervenir à compter du 1er avril 2029.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 24 janvier 2025, et la décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le motif de déplafonnement tiré de la modification des caractéristiques des locaux au sens des articles L.145-34 et L.145-33 1° et R.145-3-2 du code de commerce

Il résulte des articles L.145-33, R.143-3 et R.145-8 du code de commerce combinés, que la réalisation par le preneur à ses seuls frais au cours du bail expiré de travaux modifiant notablement les caractéristiques du local justifie le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société preneuse a fait des travaux dont la date n’est pas certaine mais établie au cours du bail 2010/2020, qui ont consisté à remplacer un escalier intérieur initialement droit au départ d’une trappe qui conduit au sous-sol par un escalier hélicoïdal, en colimaçon.

Lors de sa visite en avril 2023, l’expert judiciaire a constaté que l’emprise de la trémie d’escalier semble être passée d’environ 1,80 m² à 2,00 m² soit une augmentation d’à peine 0,20 m² peu significative.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire, des photographies jointes et de la comparaison des plans communiqués à l’expert que ces travaux améliorent la sécurité pour descendre au sous-sol sans modifier l’intérieur de la boutique ni redistribuer des espaces.

Aucun élément n’établit que le sous-sol à usage de réserve, quand bien même il servirait d’atelier de réparations, serait désormais accessible à la clientèle, ni qu’il aurait permis de libérer un espace commercial d’exposition supplémentaire, l’expert judiciaire ayant à cet égard relevé qu’il ne peut l’être pour des raisons de sécurité car l’escalier est trop étroit.

Dès lors, les travaux qui n’ont pas modifié les caractéristiques du local, sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur la qualification de travaux d’améliorations dont il n’est pas contesté que la prise en compte ne concernerait que le second renouvellement, ne permettent pas au bailleur de s’en prévaloir pour obtenir le déplafonnement.

Le motif de déplafonnement tiré de la réalisation de travaux sera donc écarté.

Sur le motif subsidiaire de déplafonnement tiré de la modification des facteurs locaux de commercialité

L’article L.145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

L’article L.145-34 alinéa 1 vient toutefois encadrer la mise en oeuvre de ce principe en disposant qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 (caractéristiques du local considéré ; destination des lieux ; obligations respectives des parties ; facteurs locaux de commercialité), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique etdes études économiques.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité visés à l’article L.145-33, 4°, l’article R.145-6 du code de commerce précise que ceux-ci dépendent principalement de l’intérêt que représente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il appartient enfin au bailleur qui se prévaut d’une modification notable des caractéristiques du local considéré à l’appui d’une demande de déplafonnement du loyer d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux loués, à savoir une boutique située au rez-de-chaussée et un sous-sol relié par un escalier en colimaçon, dépendant d’un imeuble ancien d’une surface brute de 66,10 m² pondérée selon l’expert à 53,35 m² sont situés à l’angle de la [Adresse 11] et de la [Adresse 12] dans un secteur à dominante tertiaire, de bonne commercialité, bien desservi mais selon l’expert en retrait des boulevards environnants.

L’expert judiciaire considère que la configuration des lieux est bien adaptée pour le type de commerce d’équipement de la maison, spécialisée dans la vente, le nettoyage et la restauration des tapis mais sans chauffage ni wc privatif.

Les prétentions du bailleurs sont fondées sur des observations générales du [Localité 4] contredites par les constatations argumentées de l’expert judiciaire qui a relévé dans un rayon de chalandise élargi, une baisse de populationde 9,74 % , des logements neufs en nombre très insuffisant en termes d’apport potentiel de clientèle, le faible impact des bureaux dans un quartier traditionnellement commerçant et d’affaires, le maintien de la très grande majorité des commerces indépendants et aucun renforcement significatif de l’offre commerciale dans la portion concernée de la [Adresse 11].

Si l’expert judiciaire a relevé une augmentation de la fréquentation des métros et des m² de bureaux, ces éléments sont insuffisants à démontrer l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour le commerce.

Enfin pour les motifs retenus plus hauts, la transformation de l’échelle de meunier en escalier à colimaçon alléguée par les bailleurs à l’appui de leur demande n’a pas modifié les caractéristiques des locaux.

Il n’y a donc pas eu de modification notable, au cours du bail expiré, des facteurs locaux de commercialité.

Par conséquent, la demande en déplafonnement de ce chef sera rejetée.

Sur le prix du bail renouvelé et les intérêts

Il résulte des motifs précédemment exposés que le prix du bail renouvelé au 1er avril 2020 doit être fixé en application des règles du plafonnement.

La société TAPIS SANS FRONTIERES demande de fixer le loyer plafonné à 27.504,34 euros selon méthode des indices appliquée par l’expert judiciaire dont le calcul n’est pas contesté.

Le loyer du bail renouvelé sera donc fixé à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle en principal de 27.504,34 euros par an hors taxes et hors charges.

Il sera rappelé que le juge des loyers commerciaux ayant été saisi par assignation postérieure au 1er janvier 2020, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Sur les autres demandes

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers, en l’état de sa compétence restreinte à la fixation du prix du bail renouvelé, de statuer sur la demande en paiement de dommages et intérêts en réparation du prétendu préjudice subi par les bailleurs du fait de la modification de l’escalier permettant d’accéder au sous-sol.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à déplafonnement du prix du bail,

Fixe à la somme de 27.504, 34 euros en principal par an à compter du 1er avril 2020, le montant du loyer du bail renouvelé entre MM. [E] et [C] [D], Mme [X] [J] épouse [D] ainsi que Mme [F] [D] d’une part et la société TAPIS SANS FRONTIERES d’autre part, portant sur les locaux commerciaux situés au [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 4],

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes en réparation formées par MM. [E] et [C] [D], Mme [X] [J] épouse [D] et Mme [F] [D],

Partage les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à PARIS, le 14 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL L. ALDEBERT