TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00063 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z5YY

Minute N° :

Date : 16 Juin 2025

OPERATION : Aménagement de [Adresse 26] à [Localité 25]

ENTRE :

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE [Localité 25] 92

[Adresse 28]

[Adresse 11]

[Localité 19]

représentée par Maître Bruno CHAUSSADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

et

Maître [F] [B], administrateur judiciaire, en sa qualité de représentant de Messieurs [E] [Z], [Y] [J] et [C] [H] dit [M] [C], de leurs héritiers ou ayants-droit, désignée à cette suivant ordonnances du Président du Tribunal Judiciaire de NANTERRE en date du 31 mars 2021 (N°2021/232, 2021/233 et 2021/234)

Les expropriés étant pris en qualité d’anciens propriétaires du lot n°6 de l’immeuble sis [Adresse 9] [Adresse 2], cadastrée section AR n°[Cadastre 5] et AR n°[Cadastre 6], à [Localité 20].

[Adresse 15]

[Localité 17]

représentée par Maître Patrick CHABRUN, de l’AARPI RATIO LEGIS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [G] [I], commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

EXPOSE DU LITIGE

MM. [Z], [J] et [M] étaient propriétaires d’un logement constituant le lot n°6 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 5] et AR n°[Cadastre 6] située [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 25].

L’opération d’aménagement de la [Adresse 29], qui inclut cette parcelle a été déclarée d’utilité publique au profit de la Société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 25] 92 (SEMAG 92) suivant arrêté préfectoral du 15 juin 2022 qui a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à sa réalisation.

Le transfert de propriété du bien exproprié au profit de la SEMAG 92 a été prononcé suivant ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 3 juillet 2024, la SEMAG 92 a notifié à Maître [B], en qualité de représentant de MM. [Z], [J], [M], leurs héritiers et ayants-droit designée à cette fin par ordonnances du Président du tribunal judiciaire de Nanterre du 31 mars 2021, une offre d’indemnisation de 101 100 euros, se décomposant de 91 000 euros à titre d’indemnité principale et 10 100 euros à titr d’indemnité de remploi.

Par mémoire de saisine reçu au greffe le 18 septembre 2024, la SEMAG 92 a saisi le juge de l’expropriation afin de fixation de l’indemnité de dépossession.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 11 février 2025 à 10h00 et 24 mars 2025 à 9h30.

Le 11 février 2025, un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties.

Par mémoire complémentaire et récapitulatif n°1 visé par greffe le 19 mai 2025, la SEMAG 92 sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité globale de dépossession à 12 734 euros, se décomposant de 10 856 euros à titre d’indemnité principale et 1 878 euros à titre d’indemnité de remploi.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives reçues au greffe le 6 mai 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité de dépossession totale de 34 440 euros dont 30 400 euros à titre d’indemnité principale et 4 040 euros à titre d’indemnité de remploi.

Par mémoire en réponse visé par le greffe le 19 mai 2025, Maître [B], en sa qualité de représentant de MM. [Z], [J], [M], leurs héritiers et ayants-droit, sollicite la fixation de l’indemnité globale de dépossession à 195 810 euros, se décomposant d’une indemnité principale de 177 100 euros, d’une indemnité de remploi de 18 710 euros et d’une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux mémoires visés par le greffe et aux conclusions prises par le commissaire du gouvernement.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLU de la commune de [Localité 25] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 23 mars 2005, modifié le 13 décembre 2017 par délibération du conseil de territoire de l’établissement territorial Boucle Nord de Seine rendu public le 22 décembre 2017, date d’opposabilité aux tiers.

A cette date, le bien était situé en zone UB du PLU de la commune de [Localité 25].

En conséquence, la date de référence est fixée au 22 décembre 2017.

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 12 septembre 2022.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la superficie du bien

La superficie cadastrale des parcelles s’élève respectivement à 33m² et 439m², soit une surface totale de 472m².

Les parties s’accordent également sur :

la surface du logement à hauteur de 50,60 m² ; la proportion du logement dans la totalité des parties communes de l’immeuble à hauteur de 46/1000èmes.

Sur l’occupation du bien

Les parties s’accordent sur une estimation du bien en valeur libre, les logements de l’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Localité 25] ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité irrémédiable et d’interdiction d’habiter du 10 janvier 2005.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

I/ Environnement

Le bien est situé à l’angle des [Adresse 23] et des Grésillons, au sud-ouest de la ville, en limite de la commune d'[Localité 22], à 450 mètres de la station de métro “[Adresse 24]” (ligne 13), de plusieurs lignes de bus (54, 140, 175 et 177), de commerces de proximité, d’espaces verts et des quais de Seine.

II/ Extérieur

Le logement est accessible par la rue faisant face à la commune d'[Localité 21], via une double porte métallique. L’immeuble étant frappé d’un arrêté d’insalubrité, la façade est en très mauvais état.

Le bien

Il est accessible par une porte anti-squat située à gauche de l’escalier. Le sol est jonché de débris, de plâtres et divers matériaux. Face à l’entrée se trouve un cabinet avec un lavabo et à gauche ce qui ressemble à des toilettes. La deuxième porte donne sur la cuisine tandis que la troisième est fermée. Au fond se trouve une pièce de vie avec des boiseries à mi-hauteur. La deuxième fenêtre est cassée. Un placard est fermé par une porte et au fond se trouve également une porte, condamnée. L’ensemble est dans un état de délabrement.

SUR L’EVALUATION DE L’INDEMNITE

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Sur la méthode

Les parties s’opposent sur la méthode d’évaluation de l’indemnité principale.

L’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement retiennent la méthode de récupération foncière tandis que les expropriés se prévalent de l’inapplicabilité de cette méthode, d’une part du fait de la procédure d’expropriation de droit commun diligentée, d’autre part, en raison du caractère davantage favorable de la méthode comparative.

Néanmoins, ainsi que le soutient à juste titre l’autorité expropriante, le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés pour réparer l’entier préjudice sur le fondement de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation.

La circonstance selon laquelle l’expropriation a été conduite selon la procédure de droit commun et non en application de la loi [D] est sans incidence sur la faculté du juge de l’expropriation d’opter pour la méthode de la récupération foncière alternativement à la méthode comparative.

Ainsi, il peut appliquer la méthode de la récupération foncière si les constructions édifiées sur un terrain ne représentent en elle-même aucune valeur propre, même si elles n’ont pas été déclarées insalubres ou interdites à l’habitation et a fortiori en présence d’un arrêté irrémédiable d’insalubrité et d’interdiction d’habitation. Lorsqu’un immeuble bâti se trouve dans un tel état de ruine, qu’il n’est pas utilisable en l’état, sa valeur marchande est celle de la récupération du terrain représenté par la valeur de la parcelle nue et libre et diminuée des frais de démolition des bâtiments.

S’il convient de retenir la méthode la plus favorable aux expropriés, notamment la méthode par comparaison aux termes de laquelle la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation, l’application de cette dernière méthode suppose que des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques, soient communiquées.

En l’espèce, le bien exproprié est situé au sein d’un immeuble frappé d’un arrêté irrémédiable d’insalubrité et d’interdiction à l’habitation du 10 janvier 2005, soit depuis 20 ans. Il a également été constaté lors du transport sur les lieux effectué le 11 février 2025 que l’immeuble, la cour commune et les parties communes étaient en extrême mauvais état de sorte que les constructions, inutilisables en l’état, ne sont pas susceptibles d’être valorisées.

Par ailleurs, les termes de comparaison invoqués par les expropriés concernent des cessions de lots de copropriété et immeubles qui n’ont fait l’objet d’aucun arrêté d’insalubrité et d’interdiction à l’habitation. Ils ne sauraient dès lors être considérés comme pertinents.

Dans ces conditions, et en l’absence de production de transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques, la méthode de la récupération foncière sera appliquée.

Sur l’indemnité principale

L’autorité expropriante produit deux termes de référence :

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 25], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 13 550 euros pour les trois logements en récupération foncière correspondant à une quote-part de 749/1000èmes des parties communes, soit une valeur unitaire de 500 euros/m². Cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du du 12 septembre 2022 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Localité 25], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 20 957 euros pour la partie habitation en récupération foncière correspondant à une quote-part de 1732/10000èmes des parties communes, soit une valeur unitaire de 500 euros/m².

Les expropriés réclament quant à eux un prix unitaire de 3 500 euros/m² et produisent deux termes de comparaison :

Cession du 24 mai 2024 (volume 2024P07486) : appartement de deux pièces de 37 m² situé [Adresse 7] à [Localité 25] au prix de 155 000 euros, soit 4 238,45 euros/m² ; Cession du 22 novembre 2024 (volume 2024P18419) : appartement de deux pièces de 34 m² situé [Adresse 18] à [Localité 25] au prix de 135 000 euros, soit 3 970,59 euros/m².

Le commissaire du gouvernement communique enfin 3 termes de comparaison :

Cession du 11 décembre 2020 (volume 2020P09821) : terrain à bâtir situé [Adresse 13] à [Localité 25] dont les bâtiments ont été démolis en vue de la réalisation d’une résidence sociale de 83 logements autonomes d’une superficie de 158 m² au prix de 108 000 euros, soit 684 euros/m² ; Cession du 9 juin 2021 (volume 2021P12001) : terrain à bâtir situé [Adresse 4] à [Localité 25] sur lequel est édifié un immeuble industriel à détruire en vue de la construction d’un programme immobilier de 10 logements d’une superficie de 519 m² au prix de 900 000 euros, soit 1 734 euros/m² ; Cession du 25 octobre 2021 (volume 2021P23159) : terrain à bâtir situé [Adresse 8] à [Localité 25] sur lequel sont édifiés des boxes et un bâtiments de 6 logements en vue de la construction et la réhabilitation d’immeubles d’habitation d’une superficie de 1 131 m² au prix de 1 200 000 euros, soit 1 061 euros/m².

Au vu de l’ensemble des éléments qui précède, il convient de déterminer l’indemnité principale relative au logement exproprié.

Il est de jurisprudence constante que la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Dès lors et ainsi que cela a été évoqué ci-dessus, les termes n°3 et 4, qui ne correspondent pas à des cessions de terrains à bâtir mais à des biens à usage d’habitation qui n’ont, au surplus, fait l’objet d’aucun arrêté d’insalubrité et d’interdiction à l’habitation seront écartés.

Par ailleurs, les termes 5 à 7, qui correspondent à des mutations anciennes de 2020 et 2021 et ne tiennent pas compte de la forte évolutivité de l’immobilier en Ile-de-France, ne seront pas considérés comme pertinents. A titre surabondant, il ressort des actes de ventes correspondants que ces cessions portent sur des ensembles immobiliers auxquels sont attachés des permis de construire délivrés en vue de la réalisation d’une résidence sociale, d’un programme immobilier de logements et de construction et de réhabilitation d’immeubles d’habitation, soit des droits à construire. En conséquence, les prix de cessions qui comprennent la valeur du sol proprement dite mais aussi l’ensemble des charges supportées pour pouvoir réaliser les opérations immobilières sur les emprises considérées, ne peuvent donc constituer des termes de comparaison pertinents en l’absence d’évaluation distinguée de la valeur du terrain nu.

Ainsi l’étude est constituée des deux biens suivants :

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 25], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 13 550 euros pour les trois logements en récupération foncière correspondant à une quote-part de 749/1000èmes des parties communes, soit une valeur unitaire de 500 euros/m². Cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Localité 25], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 20 957 euros pour la partie habitation en récupération foncière correspondant à une quote-part de 1732/10000èmes des parties communes, soit une valeur unitaire de 500 euros/m².

500*472*46/1000 = 10 856 euros.

L’indemnité principale sera par conséquent fixée à 10 856 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Au regard de la valeur de l’indemnité principale retenue, il convient de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 2 628 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’expropriant, par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

L’équité commande d’allouer aux expropriés la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE l’indemnité due par la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 25] 92 (SEMAG 92) à MM. [Z], [J] et [M], de leurs héritiers ou ayants-droit au titre de l’expropriation lot n°6 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 5] et AR n°[Cadastre 6] située [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 25], à la somme de 13 484 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 10 856 euros,

— indemnité de remploi : 2 628 euros,

DIT que les dépens sont à la charge de la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 25] 92 (SEMAG 92) conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation ;

CONDAMNE la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 25] (SEMAG 92) à payer à MM. [Z], [J] et [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 27], le 16 juin 2025

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION