TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MASSON, M^e ANCELET

et M^e OUGOUAG

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à Me [Localité 22] et M^e ABBOU

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/03052

N° Portalis 352J-W-B7F-CT4IM

N° MINUTE :

Assignation du :

01 février 2021

JUGEMENT

rendu le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [I] [O]

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentée par Maître Anne-Marie MASSON de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet PAUTRAT

[Adresse 2]

[Localité 12]

représenté par Maître Guillaume ANCELET de la SCP G. ANCELET & B. ELIE – ADES-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0501

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Adresse 16]

[Localité 14]

représentée par Maître Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

Décision du 28 mars 2025

8ème chambre 3ème section

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Compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE, dénomination commerciale de la CAISSE RÉGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERRANEE

[Adresse 8]

[Adresse 15]

[Localité 3]

représentée par Maître Na-Ima OUGOUAG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0203

Madame [C] [H]

Monsieur [A] [H]

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentés par Maître Elisabeth ABBOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0677

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2025 présidée par Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [I] [O] est propriétaire d’un appartement situé au premier étage de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 20], soumis au régime de la copropriété et assuré tout d’abord auprès de la compagnie Groupama Méditerranée puis de la société Allianz IARD.

M. et Mme [H] sont pour leur part propriétaires non occupants d’un appartement donné à bail, situé au deuxième étage de l’immeuble, au-dessus de celui de Mme [O].

Décision du 28 mars 2025

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Se plaignant d’infiltrations récurrentes en provenance du logement des époux [H], ayant occasionné des dégâts en parties communes et dans le logement de Mme [O], le syndicat des copropriétaires a sollicité en référé, par acte délivré les 16 et 23 août 2018, la réalisation d’une mesure d’expertise.

M. [G] a été désigné en qualité d’expert par ordonnance de référé en date du 24 octobre 2018.

Son rapport a été déposé le 11 mars 2020.

Par assignation en date du 15 juin 2020, Mme [O] a ensuite saisi le juge des référés afin d’obtenir le versement d’une provision à valoir sur son préjudice de jouissance ainsi que la condamnation de M. et Mme [H] et du syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux.

Par ordonnance de référé en date du 16 octobre 2020, le juge des référés a condamné M. et Mme [H] à verser à Mme [O] la somme de 5 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance et a dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de provision et de réalisation des travaux.

En l’absence de solution amiable au litige, Mme [O] a fait assigner, par actes délivré les 01, 02 et 18 février 2021, M. et Mme [H], le syndicat des copropriétaires, la société Allianz IARD et la compagnie Groupama Méditerranée aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Dans ses conclusions récapitulatives, transmises par voie électronique le 21 mars 2023, Mme [O] demande au tribunal, au visa de la théorie des troubles anormaux du voisinage et des articles 1242 alinéa 1 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« DIRE ET JUGER monsieur et madame [H] avoir engagé leur responsabilité civile quasi-délictuelle à l’égard de madame [I] [O]

CONDAMNER in solidum les époux [H], les compagnies d’assurance ALLIANZ IARD et GROUPAMA MEDITERRANEE au paiement d’une somme de 7.000 euros au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance subi par madame [O] au cours de la période allant de 2002 à 2017

CONDAMNER in solidum les époux [H], les compagnies d’assurance ALLIANZ IARD et GROUPAMA MEDITERRANEE au paiement d’une somme de 29.427,30 euros au 31 mars 2023, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par madame [O] depuis le mois de janvier 2017

CONDAMNER sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à devoir intervenir sur la présente assignation les époux [H] à faire effectuer les travaux objets du devis [B] ENTREPRISE GENERALE n°[Numéro identifiant 17]/2 sous la maîtrise d’œuvre de monsieur [Y] [D] suivant sa proposition du 9 septembre 2019

CONDAMNER sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à devoir intervenir sur la présente assignation le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] à faire effectuer les travaux prévus au devis [N][M] du 23 janvier 2020 n°20/01/D14645

CONDAMNER tous succombant aux entiers dépens qui devront comprendre les frais d’expertise, outre au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »

Décision du 28 mars 2025

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Dans leurs conclusions récapitulatives en défense, transmises par voie électronique le 14 novembre 2022, M. et Mme [H], demandent de :

« ADJUGER aux époux [H] l’entier bénéfice des présentes écritures

EN CONSEQUENCE

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER madame [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que formulées à l’encontre des époux [H]

Si par extraordinaire le Tribunal de céans venait à prononcer une condamnation financière des époux [L] au titre des préjudices matériels et de jouissance évoqués par madame [O] ;

CONSTATER le règlement d’un montant de 5.000 euros au bénéfice de madame [O] par les époux [L] au mois de novembre 2021

JUGER devoir déduire le montant de 5.000 euros de toutes condamnations financières prononcées à l’encontre des consorts [L] au bénéfice de madame [O]

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 21] de l’ensemble de ses demandes telles que formulées à l’encontre des consorts [L]

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire le Tribunal de céans devait estimer devoir entrer en voie de condamnation à l’encontre des époux [H] :

CONDAMNER les compagnies d’assurance ALLIANZ IARD ; GROUPAMA IARD et/ou GENERALI à relever et garantir les époux [H] de toutes condamnations pécuniaires qui seraient prononcées à leur encontre à quelque titre que ce soit.

EN TOUTE HYPOTHESE

CONDAMNER solidairement madame [O] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 19] au paiement d’une somme de 10.000 euros HT au bénéfice des consorts [L] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions récapitulatives n°1, transmises par voie électronique le 04 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, demande au tribunal, au visa des articles 1242 alinéa 1 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965 de :

« Juger Monsieur et Madame [H] solidairement entre eux responsables des désordres et préjudices.

En conséquence,

Les condamner solidairement entre eux et in solidum avec la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE, la Compagnie ALLIANZ IARD au paiement des sommes de :

—  4.320,00 euros au titre du changement des poutres partie commune – phase 1 – 100% Facture ABC DOMUS du 31/12/2019 n° 19126932

—  2.150,00 euros au titre de la maîtrise d’œuvre sur facture ABC DOMUS du 31/12/2019 au visa des lettres des 14 et 28 avril 2020 de Monsieur [G], expert.

—  1.200,00 euros au titre de la proposition commerciale. Devis D 19-124 du 12.11.2019 du BET SCHOTT

—  24.431,00 euros au titre des travaux de maçonnerie – Reprise de la structure du plancher haut du premier étage selon devis [N][M] n°20/01/D14645 du 23/01/2020

—  726,00 euros au titre de la facture des Etablissements LACROIX n°2018-2019-4325 du 02/03/2019

Décision du 28 mars 2025

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—  726,00 euros au titre de la facture des Etablissements LACROIX n°2018-2019-4326 du 02/03/2019

—  148,50 euros au titre de la facture des Etablissements LACROIX n°2018-2019-4637 du 02/02/2020

Juger que ces sommes seront indexées sur l’indice BT01 de la Construction.

Juger que ces sommes ainsi indexées produiront intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2015, date de la déclaration de sinistre du syndicat des copropriétaires entre les mains de GROUPAMA MEDITERRANEE avec anatocisme selon les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

Juger que le syndicat des copropriétaires a réalisé les travaux en parties communes selon le devis de la société [N] [M] du 23 janvier 2020 n°20/01/D14645 comme il est attesté par le procès-verbal de réception des travaux en parties communes du 03 novembre 2021.

Rejeter la demande d’exécution sous astreinte des travaux en parties communes qui ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires selon le devis de la société [N] [M] du 23 janvier 2020 n° 20/01/D14645 sollicitée par Madame [I] [O].

Rejeter les demandes formées par Monsieur et Madame [H] et Madame [O] au titre de l’article 700 du CPC à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Condamner Monsieur et Madame [H] solidairement entre eux et in solidum avec les compagnies d’assurances GROUPAMA MEDITERRANEE, ALLIANZ IARD et Madame [O] au paiement de la somme de 12.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur et Madame [H] solidairement entre eux et in solidum avec les compagnies d’assurances GROUPAMA MEDITERRANEE, ALLIANZ IARD et Madame [O] au paiement de la somme de 11.227,22 euros au titre des frais d’expertise selon ordonnance de taxe du 28 mai 2020 et la somme de 360 euros au titre du procès-verbal de constat dressé par la SELARL ALBOU-YANA, huissier de justice, le 18 juillet 2018 selon facture n° 18.07.4567 du 25 juillet 2018 et dire que Maître [V], avocat, pourra recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu préalablement provision dans les conditions des dispositions de l’article 699 du CPC. »

Dans ses conclusions n°4, transmises par voie électronique le 19 mars 2024, la SA Allianz IARD demande de :

« A titre liminaire,

Juger que les époux [H] sont responsables des dommages subis par Madame [O] et la copropriété

Sommer les époux [H] d’avoir à produire la police d’assurance souscrite pour leur appartement depuis 2002

A titre principal,

Juger que les garanties du contrat ALLIANZ IARD ne sont pas applicables

Rejeter en conséquence toute demande formée contre ALLIANZ IARD

A titre subsidiaire,

Condamner GROUPAMA MEDITERRANEE à relever et garantir intégralement ALLIANZ IARD

En tout état de cause,

Fixer l’indemnisation du trouble de jouissance de Madame [O] à 467,10 €

Rejeter toute demande d’indemnisation portant sur un préjudice antérieur au 3 mars 2017

Décision du 28 mars 2025

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Condamner Madame [O] et à défaut tout succombant à 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l’article 699 du même Code. »

Dans ses conclusions, transmises par voie électronique le 08 janvier 2024, la compagnie Groupama Méditerranée demande de :

« Recevoir la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE dénomination commerciale de la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERRANEE en ses conclusions, et l’y déclarer bien fondée.

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la police d’assurance souscrite par le Syndicat des copropriétaires auprès de la concluante à effet au 1er septembre 2013 jusqu’au 3 mars 2017,

Juger que le sinistre litigieux remontant à l’année 2002 est antérieur à la prise d’effet de la police souscrite auprès de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE à compter du 1er septembre 2013 et n’entre pas dans la période de garantie de la concluante.

Rejeter toutes demandes de condamnations formulées à l’encontre de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Juger que les faits litigieux ne constituent pas un sinistre garanti, faute d’aléa et sont en tout état de cause expressément exclus par la police d’assurance et ne constituent donc pas un sinistre garanti.

Dire en conséquence que la garantie responsabilité civile des Consorts [H] n’est pas mobilisable, s’agissant d’un sinistre non-garanti expressément exclu de la police d’assurance.

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE

Juger irrecevable et mal fondée Madame [I] [O] en ses demandes d’indemnisations à compter de l’année 2002, soit antérieurement à la souscription de la police d’assurance auprès de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE.

Dire et juger au titre du préjudice de jouissance que Madame [I] [O] est irrecevable en ses demandes à l’encontre de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE à compter du 3 mars 2017, date de résiliation de la police d’assurance souscrite auprès de ladite Compagnie.

Débouter Madame [O] en l’état de ses demandes d’indemnités du préjudice de jouissance.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Condamner la Compagnie ALLIANZ assureur du Syndicat des copropriétaires à compter du 3 mars 2017, à relever et garantir la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE de toutes condamnations susceptibles d’être mises à sa charge au titre des préjudices de Madame [I] [O], subis à compter de la prise d’effet de sa police.

Condamner Madame [I] [O] ou toutes parties succombantes au paiement d’une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de l’affaire a été prononcée le 06 novembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoirie à l’audience du 16 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

Décision du 28 mars 2025

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « dire et juger » et « juger »

Ces demandes dont la formulation ne consisterait qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées par :

— Mme [O]

« DIRE ET JUGER monsieur et madame [H] avoir engagé leur responsabilité civile quasi-délictuelle à l’égard de madame [I] [O] »

— M et Mme [H]

« CONSTATER le règlement d’un montant de 5.000 euros au bénéfice de madame [O] par les époux [L] au mois de novembre 2021 »

— le syndicat des copropriétaires

« Juger que le syndicat des copropriétaires a réalisé les travaux en parties communes selon le devis de la société [N] [M] du 23 janvier 2020 n° 20/01/D14645 comme il est attesté par le procès-verbal de réception des travaux en parties communes du 03 novembre 2021 »

— la SA Allianz IARD

« Juger que les époux [H] sont responsables des dommages subis par Madame [O] et la copropriété »

« Juger que les garanties du contrat ALLIANZ IARD ne sont pas applicables »

— Groupama Méditerranée

« Juger que le sinistre litigieux remontant à l’année 2002 est antérieur à la prise d’effet de la police souscrite auprès de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE à compter du 1er septembre 2013 et n’entre pas dans la période de garantie de la concluante »

« Juger que les faits litigieux ne constituent pas un sinistre garanti, faute d’aléa et sont en tout état de cause expressément exclus par la police d’assurance et ne constituent donc pas un sinistre garanti ».

Sur les demandes formulées par Mme [O] et par la SA Allianz IARD

Mme [O], qui sollicite en pages 11 à 13 l’indemnisation de son préjudice matériel à hauteur de 6 480 euros TTC ne reprend toutefois pas cette demande dans le dispositif de ses conclusions dont seul le tribunal est tenu en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile précédemment rappelées.

Décision du 28 mars 2025

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Par conséquent, le tribunal, qui n’est valablement saisi d’aucune prétention à ce titre, ne statuera donc pas sur cette demande.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la SA Allianz IARD demande pour sa part, de :

« Sommer les époux [H] d’avoir à produire la police d’assurance souscrite pour leur appartement depuis 2002 ».

Toutefois cette prétention ne figure que dans le dispositif et n’est pas développée dans le corps des conclusions.

Par conséquent, en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure précité, le tribunal ne statuera pas sur cette demande.

Sur les désordres et leur origine

Tant Mme [O] que le syndicat des copropriétaires se plaignent de désordres subis en raison d’infiltrations provenant de l’appartement de M. et Mme [H].

Lors de sa visite des lieux, l’expert a constaté la présence, dans la chambre de Mme [O], de plusieurs étais pour soutenir le plancher litigieux, dont la structure porteuse était très dégradée.

Il a en effet relevé à l’aplomb de la salle de bain de l’appartement du deuxième étage, après dépose des panneaux agglomérés mis en place pour empêcher la chute de gravats, une détérioration importante de la structure porteuse bois (about de poutre, assemblages pourris, gerce, diminution de section), liée à des passages d’eau dans le plancher en provenance de cette salle de bain de l’étage supérieur, ainsi que la présence de deux canalisations en tube PVC, noyées en partie dans un mortier de pose, l’une semblant correspondre à l’évacuation des toilettes de l’appartement du dessus et l’autre aux évacuations des eaux usées de la salle de bains.

Il a indiqué que le constat parasitaire des bois contaminés, établi par la société Valor consultant, a mis en évidence la présence de champignons lignivores, qui se développent dans des milieux fortement humides, plusieurs poutres apparaissant ainsi en mauvais état et qu’il apparaissait indispensable de vérifier si la présence de mérule était avérée.

Au plafond de la salle de bains, il a constaté une légère fissure au niveau de l’entrée et de légers décollements de peinture.

Dans l’appartement des époux [H], il a constaté, devant l’entrée de la salle de bains, que le sol était recouvert d’un parquet flottant qui s’enfonçait lorsqu’il marchait dessus.

Il a également fait état de dégradations de peintures sur la cloison en carreaux de plâtre, derrière l’emplacement de la baignoire, précisant que ces dommages étaient liés à des passages d’eau en raison de l’utilisation de la baignoire.

Il a constaté l’absence d’étanchéité au sol et sur les murs, des écoulements d’eau étant apparus sous la baignoire lors des essais d’étanchéité des joints au pourtour de cette dernière.

Il a également indiqué que l’eau ruisselait sur les carreaux de faïence et s’infiltrait entre la baignoire et les murs, l’absence d’un revêtement d’étanchéité sous le carrelage l’autorisant à s’infiltrer dans le plancher.

Décision du 28 mars 2025

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Concernant les travaux de plomberie, il a relevé l’absence de conformité aux règles de l’art, la mise en œuvre des ouvrages d’évacuation dans l’épaisseur du plancher ne respectant pas les prescriptions du DTU 60-11 et le diamètre du collecteur eaux usées/eaux vannes, d’un diamètre minimal de 10 mm, ne mesurant en l’espèce que 75 mm, ce qui l’a conduit à considérer que l’installation de la salle de bain n’avait pas été réalisée par un professionnel.

Dans la cuisine, il a constaté que l’évier était encastré dans un plan de travail en bois, pourri, lequel reposait sur un sol en parquet dépourvu de revêtement d’étanchéité.

Il a également indiqué que le mélangeur d’évier n’était plus fixé correctement sur le plan de travail et que, lors de son utilisation, de l’eau s’écoulait sur ce plan de travail puis s’infiltrait le long des canalisations d’alimentation du robinet et s’écoulait sur le parquet.

Il a ainsi considéré que les fuites perduraient depuis plusieurs années, qu’il ne s’agissait pas de fuites accidentelles mais d’installations impropres à leur destination, qu’aucun travaux n’avaient été réalisés pour y mettre un terme de telle sorte que la situation s’aggravait et qu’il apparaissait urgent de mettre les installations en conformité.

Les opérations d’expertise ont ainsi mis en évidence que les infiltrations ayant détérioré les parties privatives de Mme [O] ainsi que les parties communes ont pour origine les installations sanitaires de l’appartement de M. et Mme [H].

Sur les responsabilités

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Aux termes de l’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, pour sa part, que « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Décision du 28 mars 2025

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II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. »

Enfin, aux termes de l’article 1242 du code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

Tant Mme [O] que le syndicat des copropriétaires recherchent ainsi la responsabilité de M. et Mme [H] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 1242 du code civil, sans toutefois hiérarchiser leurs demandes et sans expliciter les régimes de responsabilité ainsi invoqués.

M. et Mme [H] contestent les préjudices évoqués par Mme [O] mais ne formulent aucun développement sur la mise en jeu de leur responsabilité.

La responsabilité délictuelle du fait des choses, posée par l’article 1242 du code civil, ne nécessite pas que soit prouvée la faute du gardien de la chose mais il convient de démontrer le rôle instrumental actif de la chose dans la production du dommage.

S’agissant de la responsabilité fondée sur le trouble anormal du voisinage, elle ne nécessite pas que soit rapportée la preuve d’une faute du voisin, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin occupant matériellement ou pas le fonds étant ainsi présumé responsable.

Il est cependant constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation.

Décision du 28 mars 2025

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Pour autant, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et le trouble est ainsi qualifié d’anormal s’il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, à savoir un trouble d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins et revêtant de ce fait un caractère anormal, donnant par conséquent droit à réparation, le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

En l’espèce, au vu des éléments précédemment exposés, il n’est pas contestable que les désordres subis par Mme [O] et le syndicat des copropriétaires en provenance des installations sanitaires du logement de M. et Mme [H], excèdent ce qu’il est d’usage de tolérer en matière de troubles de voisinage et leur responsabilité est par conséquent engagée sur ce fondement.

Sur l’indemnisation des préjudices subis par Mme [O]

— sur la demande de réalisation de travaux

Mme [O] sollicite la condamnation, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux prévus au devis [N] [M] du 23 janvier 2020.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’il a déjà fait procéder à ces travaux, dans les conditions fixées par l’expert et selon le devis de l’entreprise [N] [M] du 23 janvier 2020, lesquels ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception en date du 03 novembre 2021.

La condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser des travaux suppose, au préalable, que sa responsabilité soit reconnue.

Or, Mme [O] n’explique nullement sur quel fondement juridique cette responsabilité pourrait être retenue.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de réception, en date du 03 novembre 2021, avec réserves levées le 15 novembre 2021, pour les travaux portant sur la « reprise de structure de plancher et du faux plafond CF 1h », réalisés par l’entreprise [N] [M], sous la maîtrise d’œuvre de la société ABC Domus, l’expert ayant en effet considéré que le devis des prestations proposées par cette entreprise correspondaient aux travaux demandés, à conduire par le cabinet ABC Domus

Mme [O] est par conséquent déboutée de cette demande.

Mme [O] sollicite également la condamnation de M. et Mme [H], sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à faire réaliser les travaux objets du devis [B] Entreprise Générale n°[Numéro identifiant 17]/2 sous la maîtrise d’œuvre de M. [Y] [D] suivant sa proposition du 09 septembre 2019.

M. et Mme [H] sollicitent le débouté de cette demande en indiquant que ces travaux ont été réalisés, tel qu’en atteste le procès-verbal de réception des travaux, réceptionnés sans réserve le 25 avril 2022.

L’expert a en effet indiqué, aux termes de ses opérations d’expertise, que les travaux de mise en conformité des installations sanitaires des époux [H] seraient conduits par M. [Y] [D] architecte DPLG et que le devis transmis, établi par l’entreprise générale [B], correspondait aux travaux sollicités.

Décision du 28 mars 2025

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M. et Mme [H] versent aux débats le procès-verbal de réception, sans réserve, des travaux réalisés par l’entreprise [B], daté du 25 avril 2022.

Mme [O] est par conséquent également déboutée de cette demande.

— sur le préjudice de jouissance

Mme [O] sollicite la somme de 7 000 euros en indemnisation du trouble de jouissance subi à compter de l’année 2002, indiquant que son appartement est en effet, depuis cette date, la proie de plusieurs dégâts des eaux, jusqu’au mois de janvier 2017, date de l’installation des étais dans son logement.

Elle explique que par dire de son conseil en date du 21 janvier 2020, son préjudice de jouissance avait été chiffré, pour la période débutant à compter du mois de janvier 2017, à la somme de 16 815,60 euros sur la base d’une attestation de valeur locative d’un montant de 934,20 euros.

Elle indique qu’elle actualise désormais cette demande à la somme de 29 427,30 euros au 31 mars 2023, date à compter de laquelle elle sera en mesure de faire réaliser les travaux de remise en état de son appartement puisqu’elle n’a reçu le procès-verbal de réception des travaux réalisés chez M. et Mme [H] que le 15 mars 2023.

Elle fait valoir que ces derniers, qui contestent désormais la superficie de 27 mètres carrés de son bien, ne produisent toutefois aucun élément permettant de contredire le mesurage réalisé.

Elle indique également que l’attestation a été établie pour une location meublée puisque son logement est d’ores et déjà équipé de l’ensemble des meubles nécessaires à une location et qu’une location nue l’obligerait à les déménager et à exposer des frais de garde-meubles.

Enfin, elle considère que sa demande relève bien d’une privation de la jouissance de son bien et non d’un simple trouble esthétique, comme soutenu par les époux [H], dans la mesure où l’expert a bien constaté la présence d’une batterie d’étais au niveau du coin nuit du logement, empêchant de ce fait l’installation d’un lit et qu’elle a d’ailleurs été contrainte de se reloger provisoirement au début de l’année 2017 du fait de l’installation de ces étais.

Concernant la demande d’indemnisation portant sur la période de 2002 à 2017, à hauteur de 7 000 euros, M. et Mme [H] relèvent que l’expert s’est contenté de reprendre les affirmations de Mme [O], non justifiées, lesquelles ne le sont pas plus dans le cadre du présent débat au fond.

Ils soutiennent en effet qu’elle n’apporte pas la preuve que leurs installations sanitaires étaient défectueuses depuis 2002, aucune déclaration de sinistre auprès de son assureur n’étant produite ni aucun autre élément permettant d’établir la réalité du trouble prétendu ainsi que sa survenance effective dans le temps.

S’agissant du montant sollicité, ils font valoir qu’elle n’explique pas le détail du montant sollicité pas plus que son mode de calcul.

Ils sollicitent par conséquent le débouté de cette première demande.

Concernant la demande d’indemnisation portant sur la période de 2017 à 2023, à hauteur de 29 427,30 euros, ils soutiennent tout d’abord que le trouble évoqué par Mme [O] relève d’un trouble de jouissance et/ou d’un trouble esthétique mais non d’une privation effective de jouissance du bien loué, faisant en effet valoir que l’appartement a toujours été habité durant les opérations d’expertise.

Ils considèrent en effet que si l’utilisation de l’appartement était gênée, elle n’était pas pour autant impossible, les endroits concernés par les désordres se limitant à une surface réduite, située au plafond de l’appartement, sous lequel se trouvait le lit de Mme [O].

Ils font ainsi état, de décembre 2014 à janvier 2017 de cloques au plafond, ce préjudice ne pouvant, selon eux, excéder 3% de la valeur locative du bien, puis de janvier 2017 à juin 2020 de la pose d’étais, le préjudice ne pouvant excéder 10%.

S’agissant du montant sollicité, ils relèvent que Mme [O] n’a communiqué aucune nouvelle pièce dans le cadre des débats au fond, et ils en déduisent ainsi qu’elle fonde toujours ses demandes sur les pièces communiquées en cours d’expertise.

Or, ils relèvent que l’attestation de valeur locative produite se réfère à une location meublée de 27 mètres carrés, alors que cette superficie n’est attestée par aucune pièce et qu’il n’est pas justifié du choix d’une location meublée.

Enfin, ils indiquent que Mme [O] ne donne aucune explication ni ne communique aucun élément sur les indemnités qu’elle a sans nul doute perçu de son assureur à la suite de ses déclarations de sinistres.

En tout état de cause, ils rappellent qu’ils ont déjà réglé à Mme [O] la somme de 5 000 euros, en exécution de l’ordonnance de référé du 16 octobre 2020.

Ils demandent donc, si les demandes indemnitaires de Mme [O] étaient jugées fondées, que cette somme soit déduite des condamnations à intervenir.

L’expert judiciaire a indiqué, s’agissant du préjudice de jouissance :

« Depuis le mois de janvier 2017, des étais ont été installés dans la chambre à coucher, ce qui d’après Madame [O] affecte de 50% la surface de son appartement.

Le loyen mensuel est estimé à 934,20€. Aussi depuis janvier 2017, le préjudice de jouissance est estimé à (934,20 % 50%) X 36 mois : 16 815,60€.

Lors des travaux de renforcement de la structure par la copropriété, l’appartement sera inhabitable.

Lors des travaux de réfection de l’appartement, celui-ci sera également inhabitable. Madame [O] a estimé le temps à 3 semaines.

Madame [O] a rappelé que depuis 2002, son appartement est la proie d’infiltrations. A ce titre Madame [O] sollicite une indemnisation pour la période de 2002 à 2017 à hauteur de 7000€.

Je rappelle que les parties ont pu constater, au cours des opérations d’expertise, la matérialité des désordres qui in fine ont eu pour conséquence un trouble de jouissance au départ en 2002 et un préjudice de jouissance à partir de 2017. »

Comme relevé par M. et Mme [H], Mme [O] n’explique pas le mode de calcul de son préjudice ni ne fournit aucun élément justifiant que le trouble de jouissance qu’elle subit depuis janvier 2017 a débuté à compter de l’année 2002, en raison de dégâts des eaux qui seraient imputables aux époux [H], les propos de l’expert judiciaire fixant le point de départ de ce trouble en 2002 ne constituant en effet que la simple reprise des déclarations de Mme [O].

Seule la SA Allianz IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, produit le courrier de son courtier en assurance, l’informant avoir été saisi d’un sinistre survenu en 2014, concernant une fuite sur la baignoire du logement des époux [H], affectant le logement de Mme [O].

Mme [O] produit le courrier en date du 06 mai 2015, par lequel son assureur l’informe du versement, au titre de ce sinistre, de la somme de 504,90 euros, le solde de 148,50 euros devant être versé dès réception de la facture acquittée des travaux.

Au vu de cette mention, il se déduit donc que cette indemnisation avait vocation à couvrir le préjudice matériel subi du fait de ce désordre.

Pour autant, en l’absence de tout élément d’information sur ce sinistre, il n’est pas possible de caractériser le préjudice de jouissance invoqué par Mme [O] et il convient par conséquent de la débouter de sa demande d’indemnisation pour la période de 2002 à 2017.

S’agissant du préjudice invoqué pour la période postérieure, l’expert indique que « le loyer mensuel est estimé à 934,20€ », sur la base d’une attestation locative adressé par le conseil de Mme [O] le 26 septembre 2019.

Cette attestation établie le 16 juillet 2019 et produite aux débats, mentionne ainsi un loyer mensuel de référence minoré de 653,40 euros hors charges, un loyer mensuel de référence majoré de 1 120,50 euros hors charges et un loyer mensuel de référence de 934,20 euros hors charges.

Toutefois, comme le relèvent à juste titre M.et Mme [H], cette attestation a été établie pour une location meublée.

Or, Mme [O] sollicite une indemnité pour le préjudice de jouissance qu’elle subit dans l’occupation de ce logement constituant son habitation principale.

Le fait qu’il soit équipé de tous les meubles nécessaires pour y vivre, comme l’explique Mme [O] pour justifier le calcul basé sur une location meublée, est par conséquent inopérant.

En effet, le but de cette estimation est de pouvoir chiffrer le préjudice subi par Mme [O] dans l’occupation qui est la sienne de son logement et il n’est nullement question de proposer l’appartement en location nue, ce qui selon elle, la « forcerait, par hypothèse, à faire déménager l’intégralité de ses meubles et à engager des frais de garde meuble que rien ne justifie par principe. »

Le calcul de la valeur locative du bien doit donc s’effectuer pour une location nue.

Ainsi, en l’absence d’éléments permettant de justifier le montant sollicité, alors qu’il incombe à Mme [O] de produire les éléments nécessaires au succès de sa prétention, sa demande ne peut prospérer.

Toutefois, aux termes du dispositif de ses conclusions, la SA Allianz IARD, après avoir sollicité à titre principal, le rejet de toutes les demandes formées à son encontre demande néanmoins « en tout état de cause » de « fixer l’indemnisation du trouble de jouissance de Madame [O] à 467,10€ ».

Le tribunal étant tenu des prétentions des parties, il convient par conséquent de faire droit à cette demande.

La SA Allianz IARD est donc condamnée à régler à Mme [O] la somme de 467,10 euros et Mme [O] est déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance formulée à l’encontre des époux [H] et de la compagnie Groupama Méditerranée.

Décision du 28 mars 2025

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Sur l’indemnisation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires

Aux termes du dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation de son préjudice matériel ainsi décomposé :

« – 4.320,00 euros au titre du changement des poutres partie commune – phase 1 – 100% Facture ABC DOMUS du 31/12/2019 n° 19126932

—  2.150,00 euros au titre de la maîtrise d’œuvre sur facture ABC DOMUS du 31/12/2019 au visa des lettres des 14 et 28 avril 2020 de Monsieur [G], expert.

—  1.200,00 euros au titre de la proposition commerciale. Devis D 19-124 du 12.11.2019 du BET SCHOTT

—  24.431,00 euros au titre des travaux de maçonnerie – Reprise de la structure du plancher haut du premier étage selon devis [N][M] n°20/01/D14645 du 23/01/2020

—  726,00 euros au titre de la facture des Etablissements LACROIX n°2018-2019-4325 du 02/03/2019

—  726,00 euros au titre de la facture des Etablissements LACROIX n°2018-2019-4326 du 02/03/2019

—  148,50 euros au titre de la facture des Etablissements LACROIX n°2018-2019-4637 du 02/02/2020 ».

M. et Mme [H] font valoir que l’expert n’a pas tenu compte de l’état d’ancienneté et de vieillissement des éléments communs endommagés par les installations de leur appartement, lesquels ont ainsi pu contribuer à l’aggravation des dommages occasionnés dans l’appartement de Mme [O].

Ils considèrent donc que le syndicat des copropriétaires doit supporter une part des dépenses exposées sur les éléments communs et sollicite par conséquent le débouté de sa demande tendant à leur faire supporter la totalité des frais engagés pour les diverses remises en état intervenues.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires, victime des infiltrations ayant pour origine les installations sanitaires du logement des époux [H], est en droit d’être totalement indemnisé des préjudices subis sans que ne puisse lui être opposée une quelconque vétusté des éléments communs dégradés.

Sont versées aux débats par Mme [O] et les époux [H] les pièces suivantes :

— la facture ABC DOMUS du 31 décembre 2019 d’un montant de 4 320 euros pour la maîtrise d’œuvre de conception et d’exécution concernant le changement des poutres parties communes ;

— le courrier du 27 avril 2020 adressé à l’expert par le conseil du syndicat des copropriétaires, contestant le montant retenu au titre des frais de maîtrise d’œuvre du cabinet ABC Domus (2 150 euros contre 4 320 euros) et la réponse de l’expert en date du 28 avril 2020 maintenant son chiffrage à 50% du coût total, soit 2 150 euros.

Le syndicat des copropriétaires réclame donc à la fois le montant correspondant aux travaux de maîtrise d’œuvre tels que facturés par la société ABC Domus, soit 4 320 euros, et le montant correspondant à celui retenu par l’expert pour cette même prestation, soit 2 150 euros.

Décision du 28 mars 2025

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La prestation confiée à la société ABC Domus a consisté en la rédaction d’un cahier des charges pour la réalisation des travaux portant sur les poutres.

L’expert a justifié le montant retenu en expliquant que si les installations sanitaires de l’appartement des époux [H] étaient bien à l’origine des désordres relevés dans la chambre et la salle d’eau de Mme [O], il n’avait en revanche pas été constaté qu’elles étaient à l’origine de la détérioration de l’intégralité de la structure porteuse du plancher haut, raison pour laquelle il ne retenait que la moitié de la somme sollicitée.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a contesté cette analyse, dans son courrier en date du 27 avril 2020 destiné à l’expert, en faisant valoir que « les frais de maîtrise d’œuvre liés à la réfection du plancher litigieux vont bien au-delà de 50% puisque c’est l’intégralité du changement des poutres des parties communes affectées qu’il est nécessaire de faire car il n’est pas concevable, voire ridicule, que la maîtrise d’œuvre ne concerne que 50% alors qu’il est nécessaire de changer l’intégralité des poutres litigieuses. »

Le chiffrage du préjudice subi doit être distingué de la contribution à réparation à laquelle chaque partie responsable est tenue à hauteur du pourcentage de responsabilité mis à sa charge.

En l’espèce, il est justifié que le syndicat des copropriétaires a engagé des frais de maîtrise d’œuvre à hauteur de 4 320 euros, montant qu’il convient donc de retenir.

Dans la mesure où il ne peut être indemnisé deux fois pour le même préjudice, la somme de 2 150 euros ne sera en revanche pas retenue.

Sont versées aux débats par Mme [O] les pièces suivantes :

— le devis établi par le BET Shott le 12 novembre 2019 d’un montant de 1 200 euros pour l’étude structurelle dans le cadre de la reconstruction d’un plancher à structure bois, montant qu’il convient de retenir au vu de la nature des travaux réparatoires ;

— le devis établi par la société G [M] le 23 janvier 2020 d’un montant de 24 431 euros pour les travaux de reprise de la structure du plancher haut du premier étage ainsi que la facture correspondante, de telle sorte que cette somme sera également retenue.

S’agissant en revanche des sommes sollicitées à hauteur de 726 euros et 148,50 euros, elles ne sont justifiées par aucune facture.

En effet, bien que le syndicat des copropriétaires mentionne, dans ses conclusions, pour chaque montant sollicité, les annexes du rapport d’expertise correspondantes, ces pièces ne sont cependant pas versées aux débats.

L’expert a certes chiffré le coût des travaux à hauteur des montants ainsi sollicités, conformément à la mission qui lui avait été confiée.

Toutefois, ce dernier n’a pas pour mission de fixer les préjudices mais uniquement de donner un avis qui ne lie pas le tribunal.

Le tribunal n’est donc pas en mesure d’apprécier les demandes d’indemnisation non justifiées par les factures ou devis correspondants.

M. et Mme [H] sont donc condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  4 320 euros pour les frais de maîtrise d’œuvre de conception et d’exécution concernant le changement des poutres parties communes ;

—  24 431 euros pour les travaux de reprise de la structure du plancher haut du premier étage ;

-1 200 euros pour la prestation du bureau d’étude.

Dans la mesure où seules les sommes de 1 200 euros et 24 431 euros résultent d’un devis, seuls ces montants seront indexés sur l’indice BT 01 de la construction.

Les sommes ainsi allouées produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement et conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur la garantie des assureurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de ses deux assureurs, la SA Allianz IARD et la compagnie Groupama Méditerranée à l’indemniser du préjudice subi.

Il explique en effet qu’il a tout d’abord été assuré auprès de la compagnie Groupama Méditerranée, du 01 septembre 2013 au 03 mars 2017, date à compter de laquelle il a ensuite été assuré auprès de la SA Allianz IARD.

Il indique avoir déclaré, le 02 avril 2015, le sinistre survenu le 09 décembre 2014, auprès de son assureur Groupama Méditerranée.

Il explique que la police prévoit une garantie responsabilité civile couvrant non seulement sa responsabilité civile et quasi-délictuelle, mais également celle des époux [H], copropriétaires non occupants.

Il soutient donc que « les époux [H] qui ont sans contestation engagé leur responsabilité civile engagent donc la compagnie d’assurances Groupama Méditerranée, assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble » et il sollicite par conséquent la mobilisation de la garantie de la société Groupama Méditerranée.

S’agissant de la SA Allianz, le syndicat des copropriétaires indique simplement que : « Madame [O] à l’égard de la compagnie Allianz IARD rappelle que la police prévoit pour sa part une garantie « responsabilité civile propriétaire d’immeuble » qui a incontestablement vocation à s’appliquer en l’espèce, police n°56062291 ».

Il conclut en indiquant « de sorte que les assureurs du syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum avec M. et Mme [H] à payer toutes sommes auxquelles le tribunal pourra les condamner. »

Il se déduit ainsi de ces explications qu’il sollicite la garantie de la SA Allianz et de la compagnie Groupama Méditerranée, en qualité d’assureur des époux [H], copropriétaires, et non en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires.

M. et Mme [H] expliquent, en effet, que les polices des deux assureurs prévoient une garantie responsabilité civile, couvrant non seulement la responsabilité civile délictuelle du syndicat des copropriétaires mais également celle des copropriétaires non occupants, pour la part qui leur appartient dans la copropriété, qu’il s’agisse des parties privatives ou de la quote-part de parties communes, à l’égard des tiers en général pour les dommages matériels ou immatériels survenus du fait des biens garantis, ces derniers visant outre la structure des immeubles, les équipements et installations meubles ou immeubles par nature ou destination situés à l’intérieur ou à l’extérieur des parties communes ou privatives dont l’assuré est propriétaire, détenteur, dépositaire eu gardien.

Décision du 28 mars 2025

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Ils sollicitent dès lors la condamnation « des compagnies d’assurance Allianz IARD, Groupama IARD et/ou GENERALI » à les relever et garantir de toutes condamnations pécuniaires qui seraient prononcées à leur encontre à quelque titre que ce soit.

La SA Allianz IARD soutient à titre principal le débouté des demandes formulées à son encontre.

Elle fait en effet valoir l’absence d’aléa et l’antériorité du sinistre en expliquant que le syndic a adressé une déclaration de sinistre à la compagnie Groupama Méditerranée en 2015 et que deux mois avant la date d’effet de son contrat, le plancher haut de l’appartement de Mme [O] a dû être étayé, ce qui démontre bien que le risque d’effondrement était déjà réalisé.

Elle considère ainsi que le 03 mars 2017, date de prise d’effet des garanties de son contrat, le sinistre était donc déjà réalisé et connu du syndicat des copropriétaires, de la compagnie Groupama Méditerranée, de Mme [O] et des époux [H] et que l’aléa requis pour pouvoir mobiliser la garantie fait donc défaut.

Elle soutient ensuite que sa police exclut expressément les frais de réparation ou de remplacement des biens à l’origine du sinistre, de telle sorte que les travaux de reprise des installations à l’origine du sinistre ne sont pas garantis.

Elle fait également valoir que le défaut d’entretien, établi en l’espèce s’agissant des installations sanitaires des époux [H], figure au titre des exclusions générales de la police, de telle sorte que sa garantie n’est pas mobilisable.

La compagnie Groupama Méditerranée dénie sa garantie en soutenant que le sinistre est antérieur à la souscription de sa police, à effet au 01 septembre 2013 jusqu’au 03 mars 2017 puisqu’au vu des dégâts des eaux subis par Mme [O] depuis 2002, tous en provenance de l’appartement des époux [H], leur responsabilité était donc engagée dès cette date, soit antérieurement à la souscription de sa police d’assurance.

A titre subsidiaire, elle fait valoir le défaut d’aléa, l’expert ayant en effet indiqué que le sinistre ne provenait pas de fuites accidentelles mais d’installations impropres à leur destination.

Enfin, à titre plus subsidiaire, elle relève que la police exclut, en page 13, les dommages résultant d’un défaut manifeste d’entretien connu de l’assuré ou d’un manque de réparation indispensables incombant à l’assuré, tant avant qu’après le sinistre, sauf cas de force majeure.

Or, elle fait valoir qu’il est incontestable que les époux [H] étaient parfaitement informés des dégâts des eaux affectant l’appartement de Mme [O] puisqu’ils perduraient depuis 2002.

S’agissant tout d’abord de la demande de condamnation formulée par les époux [H] à l’encontre « des compagnies d’assurance Allianz IARD, Groupama IARD et/ou GENERALI » outre qu’il n’appartient pas au tribunal de choisir parmi les défendeurs celui contre lequel M. et Mme [H] dirigent leurs demandes, il ne peut qu’être constaté que la société Générali n’est pas dans la cause.

Les demandes formulées à son encontre sont donc irrecevables.

Décision du 28 mars 2025

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S’agissant des demandes formulées à l’encontre de la SA Allianz IARD, il ressort des pièces produites que le contrat a été conclu à effet au 03 mars 2017.

Or, dans la mesure où il est établi que le sinistre est survenu en 2014, soit avant la prise d’effet de la police, la garantie de l’assureur n’est donc pas mobilisable.

Le syndicat des copropriétaires ainsi que M. et Mme [H] sont par conséquent déboutés de leur demande formulée à l’encontre de la SA Allianz IARD.

S’agissant de la compagnie Groupama Méditerranée, le chapitre 10 des conditions particulières de la police prévoit, au titre de la responsabilité civile, que « la compagnie garantit la responsabilité civile de l’assuré en sa qualité de propriétaire, ainsi que celle du conseil syndical ou de chacun de ses membres dans l’exercice de ses fonctions, à l’égard des tiers en général pour les dommages corporels, matériels et immatériels survenus du fait des biens garantis, des préposés ou aides bénévoles.

Les copropriétaires, les locataires ou autres occupants de l’immeuble sont considérés comme des tiers entre eux et vis-à-vis de l’assuré. »

Or, M. et Mme [H], au vu de la définition donnée par les conditions générales de la police, doivent être considérés comme « l’assuré » visé par le chapitre 10.

Les conditions générales définissent en effet l’assuré comme « le souscripteur ou toute personne désignée aux conditions personnelles qu’il soit :

— le propriétaire du ou des bâtiments assurés,

— en régime de copropriété :

— le syndicat des copropriétaires,

— le conseil syndical

— le syndic ou la personne agissant pour le compte de la copropriété

— le copropriétaire pour la part lui appartenant dans la copropriété (parties privatives et quote-part des parties communes)

— en régime de société, la société civile immobilière propriétaire du ou des bâtiments assurés ainsi que chacun des porteurs de parts.

Chaque copropriétaire ainsi que le propriétaire occupant partiel sont assurés en qualité de propriétaire et non en qualité d’occupant ou d’usager. »

Le contrat produit mentionne qu’il est à effet au 01 septembre 2013 et le sinistre s’est réalisé durant la période de garantie, aucun élément n’ayant permis d’établir, comme indiqué précédemment, que les infiltrations perduraient depuis 2002.

L’assureur est donc mal fondé à dénier sa garantie du fait d’une antériorité du sinistre ou d’une absence d’aléa.

Il ressort des conditions générales qu’elles prévoient, au titre de la responsabilité liée à la propriété des immeubles que « sont garanties les conséquences pécuniaires des responsabilités encoures par l’assuré et définies ci-après, dans la mesure où elles résultent d’un incendie, d’une implosion, d’une explosion ou d’un dégât des eaux indemnisable au titre du présent contrat et atteignant les biens dont l’assuré est propriétaire. »

Or, l’assureur fait valoir les causes d’exclusion figurant au chapitre 7 des conditions particulières de la police, relatif aux dégâts des eaux, lequel indique que sont garantis les dommages matériels causés aux bâtiments et provenant d’infiltrations au travers des carrelages, joints d’étanchéité et au pourtour des installations sanitaires.

Toutefois, il est indiqué que sont exclus « les dommages résultant d’un défaut manifeste d’entretien connu de l’assuré ou d’un manque de réparations indispensables incombant à l’assuré (tant avant qu’après le sinistre) sauf cas de force majeure. »

M. et Mme [H] ne disent mot sur cette clause d’exclusion soulevée par l’assureur.

Ainsi, au vu des constatations de l’expert, qui a indiqué que l’examen des installations sanitaires (cuisine, salle de bains) du logement des époux [H] « a fait apparaître la vétusté, la défectuosité, la non-conformité des installations », telles que précédemment décrites, et en l’absence de toute contestation, tant par les époux [H] que par le syndicat des copropriétaires, de la clause d’exclusion qui leur est ainsi opposée, la garantie de la société Groupama Méditerranée ne peut être mobilisée.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires ainsi que M. et Mme [H] des demandes formulées à l’encontre de la compagnie Groupama Méditerranée.

Sur les autres demandes

Parties perdantes, M. et Mme [H] in solidum entre eux et avec la SA Allianz IARD sont condamnés aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

La demande du syndicat des copropriétaires, portant sur la prise en charge du coût du constat d’huissier, relève des frais irrépétibles, et non des dépens, fondement sur lequel elle sera examinée ci-après.

Maître Didier-Jacques Dailloux, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Tenus aux dépens, M. et Mme [H] in solidum entre eux et avec la SA Allianz IARD sont également condamnés à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le constat d’huissier dont il est demandé le remboursement n’est pas produit, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande formulée à cet égard.

Le sens de la décision conduit à débouter la SA Allianz IARD ainsi que M. et Mme [H] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles.

En équité, au vu de la décision rendue, Mme [O] est également déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Il en va de même de la compagnie Groupama Méditerranée.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Décision du 28 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03052 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT4IM

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique et rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les demandes de condamnation formulées par M. [A] [H] et Mme [C] [H] à l’encontre de la société Générali ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [H] et Mme [C] [H] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] les sommes suivantes :

—  4 320 euros pour les frais de maîtrise d’œuvre de conception et d’exécution concernant le changement des poutres parties communes ;

—  24 431 euros pour les travaux de reprise de la structure du plancher haut du premier étage ;

—  1 200 euros pour la prestation du bureau d’étude ;

DIT que les sommes de 24 431 euros et de 1 200 euros seront indexées sur l’indice BT 01 de la construction ;

DIT que les sommes ainsi allouées produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SA Allianz IARD à régler à Mme [I] [O] la somme de 467,10 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Mme [I] [O] de sa demande de réalisation de travaux, sous astreinte, formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et à l’encontre de M. [A] [H] et Mme [C] [H] ;

DÉBOUTE Mme [I] [O] de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance formulée à l’encontre de M. et Mme [H] et de la compagnie Groupama Méditerranée. ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ainsi que M. [A] [H] et Mme [C] [H] leur demande formulée à l’encontre de la SA Allianz IARD et de la compagnie Groupama Méditerranée ;

CONDAMNE M. [A] [H] et Mme [C] [H] in solidum entre eux et avec la SA Allianz IARD aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

AUTORISE Maître [T] [V] à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE M. [A] [H] et Mme [C] [H] in solidum entre eux et avec la SA Allianz IARD à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de sa demande portant sur le remboursement du constat d’huissier ;

DÉBOUTE Mme [I] [O], M. [A] [H] et Mme [C] [H], la SA Allianz IARD, la compagnie Groupama Méditerranée de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 18] le 28 mars 2025

La greffière La présidente