Minute n°2025/874

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 21/02425

N° Portalis DBZJ-W-B7F-JE4Q

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [W] [B]

né le 06 Avril 1988 à [Localité 14], demeurant [Adresse 8]

Madame [V] [R] [B] née [K]

née le 15 Novembre 1987 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8]

représentés par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

DEFENDERESSE :

Madame [O] [I] veuve [Y]

née le 16 Septembre 1958 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe ZENTNER de l’ASSOCIATION MES FOUGHALI & ZENTNER, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B113

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Caroline LOMONT

Après audition le 10 septembre 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Selon compromis de vente en date du 7 avril 2021, les époux [Y] ont vendu aux époux [B] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 13], moyennant un prix de 350.000 €.

Il était prévu une réitération authentique par Me [L] [U], notaire à [Localité 13], au plus tard le 2 août 2021 et un transfert de jouissance à compter du 16 août 2021.

Toutefois, le 6 juillet 2021, Madame [Z], la sœur de Monsieur [Y], a procédé à l’inscription normalisée au Livre Foncier de l’assignation du 7 février 2017 qu’elle avait fait délivrer à son frère aux fins de révocation d’une donation pour inexécution d’une condition et pour ingratitude, étant précisé que cette donation avait été établie le 30 mai 1997 par Me [A] [D], alors notaire à [Localité 13], et qu’elle constituait le titre de propriété des époux [Y] sur la maison objet du compromis.

En date du 15 juillet 2021, Me [L] [U], notaire chargée de la vente, a donc établi une attestation selon laquelle : « En raison d’une procédure judiciaire à l’encontre de Monsieur [C] [Y], relative à son droit de propriété, la vente ci-après, au profit de Monsieur [M] [B] et Madame [V] [K] ne pourra être régularisée. ».

Après des tentatives pour trouver une solution permettant de régulariser l’acte de vente et des discussions quant à la mise à disposition de la maison au profit des époux [B] en attendant l’issue du litige, les époux [B] ont introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par actes d’huissier de justice signifiés le 4 octobre 2021 et déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 19 octobre 2021, Monsieur [M] [B] et Madame [V] [B] née [K] ont constitué avocat et assigné Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [I] épouse [Y] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [I] épouse [Y] ont constitué avocat par acte reçu au greffe le 18 octobre 2021.

Par ordonnance du 14 mai 2024, le juge de la mise en état a prononcé l’interruption de l’instance à l’égard de Monsieur [C] [Y] compte tenu de son décès et renvoyé le surplus du litige à la mise en état.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 19 juin 2025.

Par jugement du 19 juin 2025, le présent Tribunal a ordonné la réouverture des débats sans révoquer l’ordonnance de clôture et invité les parties à présenter leurs observations sur le point de savoir si la fin de non-recevoir formulée par Madame [Y] peut être recevable pour avoir été présentée au tribunal sans qu’elle n’ai été soumise au juge de la mise en état alors que l’affaire a fait l’objet d’une instruction.

L’affaire a été, à nouveau, appelée à l’audience du 10 septembre 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, Monsieur [M] [B] et Madame [V] [B] née [K] demandent au tribunal, au visa de l’article 789 6° du code de procédure civile, de :

— Juger irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Madame [O] [Y] et tendant à soutenir l’irrecevabilité de la demande fondée sur l’application de la clause pénale ;

— Débouter les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Condamner les époux [Y] à payer aux époux [B] les sommes suivantes :

sur le fondement de la clause pénale et subsidiairement sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil : 35.000 €au titre du préjudice moral : 10.000 €au titre du préjudice complémentaire : 374,52 €au titre des loyers payés pour le gîte [Adresse 9] à [Localité 13] pour la période de septembre 2021 à juin 2023 : 21.000 €. – Condamner les époux [C] et [O] [Y] à payer aux époux [M] et [V] [B] une somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

— Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

— Condamner les époux [C] et [O] [Y] aux entiers dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du CPC.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [M] [B] et Madame [V] [B] née [K] font valoir :

— que les défendeurs leur ont sciemment dissimulé l’existence du procès portant sur leur droit de propriété et donc leur capacité à vendre le bien faisant l’objet du compromis du 7 avril 2021 ; qu’il s’agit d’un dol par réticence qui engage la responsabilité contractuelle des défendeurs ainsi qu’un grave manquement à leur obligation d’information ;

— que par ailleurs, le compromis signé par les parties contient une clause pénale qui a vocation à s’appliquer puisque du fait de cette dissimulation de nature dolosive quant à la situation du bien, il s’est avéré impossible de réitérer le compromis ; concernant l’absence de mise en demeure, que cela n’est prévu que lorsqu’il n’y a pas d’inexécution définitive, or en l’espèce, l’inexécution était définitive ; qu’ainsi, il est sollicité le paiement d’une somme de 35000 euros à ce titre ; subsidiairement, si le tribunal considérait que la clause pénale n’a pas vocation à s’appliquer, que le même montant est sollicité en application de l’article 1231-1 du code civil ;

— que le juge peut augmenter ou diminuer la clause pénale si celle-ci lui apparaît comme étant excessive ou dérisoire ; qu’en l’espèce, les demandeurs ont subi un préjudice non-négligeable compte tenu de la situation dans laquelle ils se trouvaient, de sorte que la clause pénale doit être appréciée comme dérisoire ; qu’ainsi, ils sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 10 000 euros, outre 374,52 euros de frais complémentaires ; que les époux [B] ont aussi du exposer des frais de logement provisoire puisqu’ils avaient déposé le préavis pour la maison qu’ils louaient et se sont retrouvés sans logement à compter de mi-août 2021 ; qu’ils ont dû trouver une solution de logement dans la commune de [Localité 13] puisque leurs deux enfants étaient à la crèche et à l’école dans cette commune, de sorte qu’ils ont pris en location un gîte auprès de la [Adresse 6] pour 1000 euros par mois ; qu’ils sollicitent en conséquence une somme de 21 000 euros pour les loyers payés entre septembre 2021 et juin 2023 ;

— en réponse aux arguments adverses, s’agissant de la recevabilité de leur demande, d’une part que le fondement juridique de leur demande est bien la responsabilité contractuelle des époux [Y] et d’autre part, que la caducité du compromis n’affecte pas la clause pénale d’après la jurisprudence ;

— s’agissant de la force majeure qui est alléguée en défense, que les conditions de la force majeure ne sont pas remplies puisque le jugement du 10 février 2021 n’était pas définitif à la date de signature du compromis, au contraire, puisque Mme [P] en a interjeté appel ; qu’ainsi, l’exercice d’une voie de recours fait obstacle à la condition d’imprévisibilité exigée par le mécanisme de la force majeure ; qu’en outre, la publication au livre foncier en date du 6 juillet 2021 de la mention relatant l’action en révocation de la donation du 30 mai 1997 ne constitue pas une cause extérieure aux parties et ne remplit pas la condition d’imprévisibilité ;

— qu’en outre, la déclaration des époux [Y] dans le contrat de vente précisant qu’il n’y a pas d’action judiciaire en cours constitue un manquement grave à l’obligation d’information (1112-1 code civil) et un dol (article 1137 code civil) ;

— sur l’attestation des époux [H], qu’elle n’est pas conforme à l’article 202 du CPC ; qu’en outre, leur logement n’était disponible qu’à compter du 1er novembre 2021 et ne pouvait donc constituer une solution de relogement disponible mi-août, étant précisé que ce logement s’avérait plus cher que le gîte occupé par les demandeurs ;

— en réponse au jugement avant dire-droit rendu le 19 juin 2025, que l’argument selon lequel la clause pénale ne peut plus s’appliquer après la caducité du compromis pour dépassement du délai de six mois en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 2024 s’analyse comme une fin de non-recevoir qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état ; qu’en conséquence, elle n’est pas recevable en tant que présentée devant la juridiction du fond.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 13 novembre 2023, qui sont ses dernières conclusions, Madame [O] [I] veuve [Y] demande au tribunal, de :

A titre principal,

— Constater, au besoin dire et juger que l’impossibilité de réitérer la vente par acte authentique constatée par le notaire le 15 juillet 2021 n’entre pas dans les prévisions de la stipulation de pénalité de l’acte du 7 avril 2021, les époux [Y] n’ayant pas manifesté de refus de satisfaire à leurs obligations et n’ayant jamais été contraints de réitérer la vente par acte authentique ;

En conséquence,

— Déclarer les demandes des époux [B] irrecevables et mal fondées ;

— Débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins, prétentions et conclusions ;

Subsidiairement,

— Réduire les demandes des époux [B] à de plus justes proportions ;

En tout état de cause,

— Condamner les époux [B] à payer aux époux [Y] la somme de 3000€ au titre de l‘article 700 du CPC ;

— Condamner les époux [B] aux entiers frais et dépens de l’instance.

En défense, Madame [O] [I] veuve [Y] réplique :

— sur l’irrecevabilité des demandes, que les responsabilités civiles contractuelle et délictuelle ne peuvent pas se cumuler, de sorte qu’il appartient aux demandeurs de choisir entre ces deux régimes ;

— sur le dol, qu’au jour de la signature du compromis, le 7 avril 2021, les époux [Y] étaient en possession d’un jugement rendu le 10 février 2021 ayant débouté Mme [Z] de sa demande tendant à l’annulation de la donation que sa défunte mère avait consentie à M. [Y] ; que Mme [Z] n’a procédé à l’inscription normalisée de l’assignation du 7 février 2017 que le 6 juillet 2021 soit postérieurement à la signature du compromis ; qu’au jour de cette signature, les époux [Y] n’avaient pas connaissance de l’appel interjeté contre le jugement rendu ; qu’en outre, lors de la signature du compromis, le notaire a informé les parties que le bien était grévé d’une hypothèque judiciaire au profit de Mme [Z] ; qu’ainsi, il n’est pas démontré que les époux [Y] aient eu l’intention de tromper les époux [B] ; qu’en tout état de cause, si le dol est retenu, le contrat devra être anéanti et les époux [B] ne sauraient se prévaloir d’une clause pénale figurant au contrat qu’ils estiment nul, de sorte que leur demande sur ce fondement est irrecevable ;

— qu’en outre, la demande de dommages et intérêts sur le fondement de la clause pénale ne saurait prospérer alors que le compromis litigieux est caduc, ce qui entraîne la caducité de la clause pénale ; que leur demande doit donc être déclarée irrecevable ;

— sur le fond, que la clause pénale n’a lieu de s’appliquer que lorsque l’ensemble des conditions étaient réunies et que l’une des parties a refusé de réitérer a vente ; qu’en l’espèce, les époux [Y] n’ont pas refusé de réitérer la vente ; qu’en effet, la vente n’a pas pu être réitérée en raison de l’action en justice de la sœur de M. [Y] qui est totalement fantaisiste ; que cela constitue une cause d’exonération de responsabilité parfaitement recevable ; qu’une autre cause exonératoire de responsabilité résulte de la faute de la victime ; qu’en effet, lorsque les défendeurs ont appris que la vente était bloquée, ils ont effectué des démarches afin de reloger les époux [B] et leurs enfants, leur proposant notamment de louer une maison voisine, ce que les demandeurs ont refusé, ce qui a aggravé leur préjudice et justifie que leur demande au titre des frais de relogement soit rejetée ;

— à titre subsidiaire, que les demandes indemnitaires des époux [B] doivent être réduites à de plus justes proportions et le montant de la clause pénale réduite par le juge ; qu’en effet, les époux [Y] n’ont fait l’objet d’aucune mauvaise foi ni comportement fautif dans la conclusion du compromis de vente ; qu’ils ne sauraient être tenus pour responsable du comportement de la sœur de M. [Y] dont ils ont été victimes ; de plus, que le préjudice moral allégué n’est pas démontré.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA RECEVABILITE DES [Localité 7] DE NON-RECEVOIR SOULEVEES PAR MADAME [Y]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Il résulte des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile que « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Les dispositions du 6° de l’article 789 qui résultent du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, sont applicables à la présente instance.

En l’espèce, il ressort du dispositif des dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2023 de Madame [Y], qui saisit le tribunal, que celle-ci sollicite que les demandes des époux [B] soient déclarées irrecevables et mal fondées.

Dans le corps de ses conclusions, outre la règle du non-cumul des responsabilités délictuelles et contractuelles qui s’apparente surtout en une défense au fond, Mme [Y] fait valoir que le compromis de vente du 7 avril 2021 étant caduc, cela entraîne la caducité de la clause pénale dont l’application est demandée par les époux [B], de sorte que les demandes fondées sur cette clause pénale sont irrecevables. De même, elle soutient qu’en cas d’annulation de ce compromis pour dol, les demandes formées en application de la clause pénale sont irrecevables.

La défenderesse présente donc une double fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile et ce, alors que l’affaire a fait l’objet d’une mise en état.

En conséquence, en application de l’article 789 précité du code de procédure civile, les fins de non-recevoir soulevées par Mme [Y] seront déclarées irrecevables.

2°) SUR LES DEMANDES DE PAIEMENT FORMEES PAR LES EPOUX [B] A L’ENCONTRE DE MADAME [Y]

A titre liminaire, il sera souligné que contrairement à ce qui est allégué en défense, la responsabilité délictuelle n’est nullement visée comme fondement juridique par les demandeurs dans le cadre de la présente procédure, les demandeurs ne sollicitant pas l’annulation du compromis pour dol.

En application de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il résulte en outre de l’article 1112-1 du code civil que :

« [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

Par ailleurs, l’article 1231 du code civil dispose que : « A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable ».

Selon l’article suivant, l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il résulte en outre des articles 1231-3 et 1231-4 du même code que « Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive » et que « Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution ».

Enfin, en application de l’article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Les demandeurs sollicitent la condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme de 35 000 euros sur le fondement de la clause pénale et subsidiairement sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil. Toutefois, il convient de souligner que le fondement juridique permettant d’appliquer la clause pénale est en tout état de cause la responsabilité contractuelle, de sorte que les articles visés ci-dessus ont vocation à s’appliquer au cas d’espèce.

Si les défendeurs sollicitent une réduction du montant de la clause pénale, les demandeurs sollicitent au contraire son aggravation en sollicitant le paiement de dommages et intérêts complémentaires.

— sur l’application de la clause pénale

En l’espèce, il résulte du compromis de vente signé par les parties qu’il contient une clause pénale rédigée ainsi :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE-CINQ MILLE EUROS (35 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. ».

A toutes fins utiles et pour compléter la motivation sur l’irrecevabilité des fins de non-recevoir devant le juge du fond développée ci-dessus, il sera souligné, qu’en tout état de cause, il résulte de la jurisprudence que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties ( Cour de cassation, com. 22 mars 2011 – D. 2011. 2179 ; Cour de cassation, 2eme civ, 6 juin 2013 / n° 12-20.352).

En l’espèce, il résulte du dossier que la réitération du compromis litigieux par acte authentique n’a pas pu avoir lieu du fait de l’action intentée par la sœur de M. [Y] contre ce dernier tendant à l’annulation de la donation que leur mère avait consenti à M. [Y] concernant le bien objet du compromis. Il sera souligné sur ce point que l’inscription tardive au Livre Foncier par la sœur de M. [Y] de l’assignation du 7 février 2007 n’est pas la cause de l’impossibilité de réitérer la vente, cette impossibilité étant surtout due à l’existence d’une instance pendante en contestation du droit de propriété du vendeur.

S’il est établi qu’au moment de la signature du compromis, un jugement en date du 10 février 2021 avait été rendu, déboutant la sœur du vendeur de sa demande, il n’est pas contestable que le jugement n’en était pas pour autant définitif puisque cette dernière a fait appel de ce jugement.

Or les époux [Y], au moment de la signature du compromis, n’ont pas mentionné, ni à leurs acquéreurs, ni à leur notaire, l’existence de cette procédure qui était susceptible de poser difficulté quant au droit de propriété de M. [Y] sur le bien vendu.

Au contraire, ils ont attesté dans le cadre de ce compromis « qu’il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété » et qu’ils n’ont « conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque sur le bien pouvant empêcher la vente ».

S’ils contestent avoir été informés de l’appel formé par la sœur de M. [Y], cela est contredit par le courrier de la chambre des notaires de la Moselle produit par les demandeurs qui mentionne que la notaire en charge du dossier a pu se procurer la copie d’information qui avait été adressée à Monsieur [Y] par le Tribunal de METZ le 24 mars 2021 lui précisant que sa sœur avait fait une déclaration d’appel. Il en résulte que ce dernier ne pouvait donc ignorer l’existence de cet appel lors de la signature du compromis, ce qu’il a d’ailleurs reconnu auprès du notaire lors d’une entrevue.

Par ailleurs et en tout état de cause, il apparaît que les époux [Y] ne se sont pas assurés auprès du Tribunal ou de leur conseil que ce jugement était définitif pour s’assurer de leur droit de propriété avant de signer un compromis de vente avec les époux [B]. Il sera souligné sur ce point que s’ils avaient été transparents et respecté leur devoir d’information tel que mentionné à l’article 1112-1 du code civil et rappelé au compromis, cette vérification aurait pu être faite par le notaire avant la signature du compromis.

Il résulte de ce qui précède que les époux [Y] ont bien manqué à leurs obligations contractuelles et que c’est de par leur faute que la vente n’a pas pu être réitérée, la clause pénale a donc bien vocation à s’appliquer.

Il ne peut être reproché aux époux [B] de n’avoir pas mis en demeure les époux [Y] de réitérer la vente ou de n’avoir pas assigné ces derniers en réitération de la vente alors même qu’il résulte clairement de l’attestation établie par le notaire en date du 15 juillet 2021 que l’inexécution est définitive. En effet, il est clair à la lecture de cette attestation que les délais fixés au compromis pour réitérer la vente et permettre aux époux [B] de prendre possession du bien n’allaient, avec certitude, pas être respectés. Par ailleurs, il ne peut être reproché aux époux [B] de n’avoir pas attendu la fin de la procédure judiciaire opposant M. [Y] à sa sœur pour acquérir la maison convoitée alors qu’une telle procédure peut prendre des années, ce qui est corroboré par le fait qu’au jour de ses dernières conclusions, la défenderesse indiquait que l’instance était toujours en cours devant la Cour d’appel.

S’agissant des causes exonératoires évoquées en défense, il convient de répondre que les conditions d’extériorité et d’imprévisibilité nécessaires pour caractériser la force majeure ne sont pas réunies puisque d’une part, il résulte des pièces que les demandeurs étaient informés de l’existence d’un appel. D’autre part, quand bien même cela n’aurait pas été le cas, le jugement n’étant pas définitif, il leur appartenait de s’enquérir d’un possible appel avant de signer le compromis.

Quant à la faute des époux [B] alléguée en défense, au motif qu’ils ont refusé une solution de relogement proposée par les défendeurs, elle sera étudiée au stade de l’évaluation du préjudice pour éventuellement le limiter, mais cela ne constitue pas une faute ayant participé à la non réitération du compromis qui est exclusivement imputable aux époux [Y].

Enfin, concernant l’argumentation développée en défense relative au fait que l’existence d’une hypothèque était mentionnée au compromis.

Il résulte effectivement du compromis que « le vendeur déclare que le bien est libre de toute charge et hypothèque, à l’exception des inscriptions suivants figurant au Livre Foncier :

— Hypothèque judiciaire pour un montant en principal de 4.340,00 euros au profit de Madame [Z] [F] ».

Selon le compromis, cette hypothèque était liée à la somme due par les vendeurs au titre de l’usufruit au profit de Mme [T] [N], étant précisé d’une part, que cet usufruit était caduc suite au décès de l’intéressée et d’autre part qu’aux termes du compromis de vente « le vendeur s’obligera, s’il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits, à régler l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions, et à en justifier auprès de l’acquéreur ».

Il s’en déduit que l’existence d’une contestation de la donation constituant le titre de propriété du vendeur ne pouvait nullement se déduire de cette mention d’hypothèque. Par ailleurs, eu égard au montant assez faible de cette hypothèque, cela ne pouvait inquiéter les acquéreurs quant au fait qu’une telle hypothèque risquait de ne pas être levée. Il ne peut en conséquence leur être reproché d’avoir déposé leur préavis avant la levée de cette hypothèque puisque rien ne laissait présager que cela pourrait poser difficulté.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [Y] au paiement de la clause pénale visée au compromis.

— sur la demande de réduction de la clause pénale

En application de l’article 1231-5 du code civil précité :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, la défenderesse fait valoir qu’elle ne saurait être tenue du comportement de la sœur de M. [Y] qui a intenté à leur encontre des actions abusives.

Il sera répondu que ce n’est pas le comportement de la sœur de M. [Y] qui est reproché en l’espèce à la défenderesse mais le fait de ne pas avoir informé ses cocontractants de l’existence d’un litige pouvant porter atteinte à leur droit de propriété, ce qui a entraîné la non réitération du compromis de vente et a mis les époux [B] dans une situation délicate comme cela sera développé dans la partie relative à leur demande de dommages-intérêts complémentaires.

Par ailleurs, une clause pénale fixée à 10% du prix de vente comme en l’espèce apparaît parfaitement classique puisque c’est le montant habituellement mentionné dans les compromis de vente immobilière. En outre, eu égard à la situation des époux [B] qui justifient d’un préjudice conséquent résultant de leur situation familiale et du fait qu’ils avaient déposé leur préavis, le montant de la clause pénale n’apparaît nullement excessif.

Il n’y a donc pas lieu de réduire le montant de la clause pénale, Mme [Y] sera déboutée de sa demande formée en ce sens.

— sur la demande de dommages et intérêts complémentaires

En l’espèce, les demandeurs sollicitent en plus du paiement de la clause pénale à hauteur de 35000 euros, les sommes suivantes :

—  10 000 euros au titre du préjudice moral

—  374,52 euros au titre du préjudice complémentaire

—  21.000 € au titre des loyers payés pour le gîte [Adresse 9] à [Localité 13] pour la période de septembre 2021 à juin 2023

S’agissant de leur préjudice moral, les époux [B] font valoir qu’ils se sont retrouvés dans une situation très difficile puisqu’ils avaient d’ores et déjà déposé le préavis pour le logement qu’il louait lorsqu’ils ont été informés que la vente ne serait pas réitérée, ce dont ils justifient. Ils justifient en outre qu’ils n’ont pas pu se rétracter puisque leur logement avait été loué à quelqu’un d’autre, les forçant à trouver une solution d’hébergement d’urgence sur la commune de [Localité 13] où leurs enfants en bas age sont gardés et scolarisés.

Il sera souligné sur ce point que les époux [Y] ont refusé la proposition faite par le conseil des époux [B] de signer une convention d’occupation précaire des lieux pour permettre à la famille [B] d’emménager et de vivre dans la maison objet du compromis jusqu’à ce que le litige pendant avec la sœur du vendeur soit réglé. Le fait que les époux [Y] aient contacté leur ancien voisin pour que la famille [B] puisse éventuellement louer la maison mitoyenne n’enlève rien au préjudice moral subi par les époux [B] et résultant de la situation précaire dans laquelle ils se sont retrouvés à quelques semaine de la rentrée scolaire et avec des enfants en bas âges. Leur préjudice moral est donc établi.

A l’appui de leur demande formée au titre du préjudice complémentaire, les époux [B] expliquent que cette somme correspond au préjudice résultant de la clôture de leur PEL au taux de 2,5%, ce qui représente 52,36 euros d’intérêts par quinzaine depuis le 1er juillet 2021), soit 209,44 euros plus 165,08 euros de frais d’assurance du prêt souscrit ([Immatriculation 2],54 euros). Ils versent ainsi au dossier un justificatif relatif à la clôture par Mme [B] de son PEL d’un montant de 62 501,13 euros au taux de 2,5% ainsi que le contrat de prêt qui mentionne des frais d’assurance de 41,27 euros par mois et des relevés de compte du couple qui laissent apparaître le paiement au mois de juillet et août d’une somme de 82,54 euros au titre de l’assurance prêt. A nouveau, leur préjudice est établi.

Concernant leur préjudice lié aux loyers payés pour se reloger, les époux [B] versent en pièce n°17 un contrat de location signé avec la société GITES DE FRANCE pour un gîte situé à [Localité 13] pour un montant de 1000 euros par mois. Toutefois, les dates de séjour mentionnées ne sont que du 4 septembre 2021 au 4 décembre 2021, soit pendant 4 mois. Ils ne justifient pas de la réalité de leur hébergement par la suite. S’il produisent un contrat de construction de maison individuelle et un permis de construire, ils ne justifient nullement de la solution d’hébergement adoptée par la famille [B] à compter de décembre 2021 en attendant de pouvoir habiter dans leur future maison. Il sera d’ailleurs souligné sur ce point qu’il résulte de l’étude du permis de construire produit qu’au jour de la demande, en mars 2022, les époux [B] indiquaient habiter au [Adresse 1] à [Localité 13], ce qui ne correspond pas à l’adresse du gîte « Ferme sainte [Localité 10] ». En conséquence, leur préjudice sur ce point ne peut excéder 4000 euros.

En réponse aux arguments développés en défense, il sera précisé que le fait que les époux [Y] aient pu proposer une solution de relogement aux époux [B] n’enlève rien au fait que du fait de l’absence de réitération de la vente, les époux [B] ont du continuer à payer un loyer plutôt que de rembourser leur prêt et d’investir dans un bien immobilier acquis.

Il résulte de ce qui précède que le préjudice tant moral que financier des époux [B] est clairement démontré. Toutefois, compte tenu de la limitation du préjudice financier lié aux loyers à 4000 euros, il ne dépasse nullement le montant de la clause pénale qui n’apparaît donc pas dérisoire comme le soutiennent les demandeurs. Au contraire, il apparaît que la clause pénale permet de réparer justement le préjudice subi par les époux [B] en couvrant la totalité du préjudice subi.

Le Tribunal ne pouvant allouer aux parties une somme plus forte lorsque la clause pénale n’apparaît pas dérisoire, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts complémentaires formée par les époux [B]. Ils seront donc déboutés de cette demande et Mme [Y] sera condamnée à leur payer le montant de la clause pénale à hauteur de 35 000 euros.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [O] [I] veuve [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Madame [O] [I] veuve [Y] sera condamnée à régler à Monsieur [M] [B] et Madame [V] [B] née [K] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Madame [O] [I] veuve [Y] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 19 octobre 2021.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par Madame [O] [I] veuve [Y] ;

CONDAMNE Madame [O] [I] veuve [Y] à payer à Monsieur [M] [B] et Madame [V] [B] née [K] la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale visée au compromis de vente signé le 7 avril 2021 concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 13] ;

DEBOUTE Madame [O] [I] veuve [Y] de sa demande de réduction du montant de la clause pénale ;

DEBOUTE Monsieur [M] [B] et Madame [V] [B] née [K] de leurs demandes de dommages et intérêts complémentaires (au titre du préjudice moral, du préjudice complémentaire et au titre des loyers payés) ;

CONDAMNE Madame [O] [I] veuve [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [I] veuve [Y] à régler à Monsieur [M] [B] et Madame [V] [B] née [K] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [O] [I] veuve [Y] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président