TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :, [Q], [W],

[E], [O] ép., [B],

[F], [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Samuel GUILLAUME

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06524 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ64

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE PRIVEE D’EXPLOITATION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Samuel GUILLAUME, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0441

DÉFENDEURS

Madame, [Q], [W], demeurant, [Adresse 2]

comparante en personne

Madame, [E], [O] épouse, [B], demeurant, [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur, [F], [B], demeurant, [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06524 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ64

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2023, la SA Société Privée d’Exploitation Immobilière SOPRIDEX ci-après dénommée la SA Société Privée d’Exploitation Immobilière, a donné en location à Madame, [W] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 4] pour un loyer de 800 euros par mois, Monsieur et Madame, [B] étant cautions solidaires.

Madame, [W] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA Société Privée d’Exploitation Immobilière lui a fait délivrer un commandement de payer le 03 mars 2025, dénoncé aux cautions le 11 mars 2025, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 1936,48 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice des 06 juin et 30 décembre 2025, la SA Société Privée d’Exploitation Immobilière a fait assigner en référé Madame, [W] et les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Madame, [W] et obtenir sa condamnation in solidum avec les cautions au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation égale à 1600 euros à compter du 4 mai 2025, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, avec indexation,

— avec fixation d’une clause de déchéance du terme en cas d’octroi de délais de paiements à titre subsidiaire

—  2164,68 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires,

—  4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La dénonciation au préfet est intervenue le 10 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 novembre 2025 et renvoyée au 21 janvier 2026.

Lors des débats, la SA Société Privée d’Exploitation Immobilière par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3039,56 euros.

En défense, Madame, [W] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, indiquant avoir délivré un congé par courrier du 26 décembre 2025 fixant un départ le 26 janvier 2026, et sollicitant des délais de paiement, proposant de régler 200 euros par mois pour régler la dette locative.

Les cautions ont comparu en personne, confirmant les éléments communiqués par la locataire.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, la SA Société Privée d’Exploitation Immobilière a fait part de son accord à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de, [Localité 1] par la voie électronique le 10 juin 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Société Privée d’Exploitation Immobilière justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 05 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation les 06 juin et 30 décembre 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 03 mars 2025, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame, [W], locataire d’un logement situé, [Adresse 4] suivant bail sous seing privé du 18 décembre 2023, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 1936,48 euros selon décompte joint au commandement de payer et qu’elle n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer, pas plus que les cautions.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 04 mai 2025.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame, [W] restait devoir la somme de 3039,56 euros au 13 janvier 2026. Néanmoins il convient d’expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Ainsi Madame, [W] sera solidairement condamnée avec les cautions à verser la somme provisionnelle de 2511,99 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il convient de prendre en compte les efforts de paiements de la locataire en décembre 2025 avant l’audience et l’accord du bailleur concernant la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement, pour autoriser Madame, [W] et les cautions à rembourser la dette dans le cadre d’un plan d’apurement dont les modalités seront fixées, compte-tenu de la situation des parties.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame, [W] et les cautions se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame, [W] sera tenue solidairement avec les cautions au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame, [W] et de tout occupant de son chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame, [W] et les cautions qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 04 mai 2025 du bail consenti par la SA Société Privée d’Exploitation Immobilière à Madame, [W] portant sur des locaux à usage d’habitation situés, [Adresse 4];

En SUSPEND toutefois les effets ;

CONDAMNE Madame, [W] et les cautions Monsieur, [B] et Madame, [B] à payer à la SA Société Privée d’Exploitation Immobilière la somme provisionnelle de 2511,99 euros au titre des loyers, et/ou indemnités et charges impayés au 13 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame, [W] et les cautions Monsieur, [B] et Madame, [B] à s’acquitter de la dette en 10 fractions mensuelles minimum de 200 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 11e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

DIT que les versements mensuels devront être effectués par Madame, [W] et les cautions Monsieur, [B] et Madame, [B] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette;

DIT que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

DIT en revanche que tout défaut de paiement par Madame, [W] et les cautions Monsieur, [B] et Madame, [B] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

— que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

— qu’à défaut pour Madame, [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA Société Privée d’Exploitation Immobilière pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame, [W] sera condamnée solidairement avec les cautions Monsieur, [B] et Madame, [B] à verser à titre provisionnel à la SA Société Privée d’Exploitation Immobilière une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [W] et les cautions Monsieur, [B] et Madame, [B] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 mars 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.