TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e FAULIOT-HAUCHARD

Copie certifiée conforme délivrée le :

à Me [U]

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/04836 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWWX7

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [I]

[Adresse 11]

[Localité 14]

Association GESTION [Localité 18] 41, prise en la personne de son Président, M. [K] [I], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 12]

Monsieur [Z], [E] [P]

Madame [C] [S]

[Adresse 1]

[Localité 9]

S.C.I. DAY, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 15]

S.C.I. AVENIR DES BATIGNOLLES, prise en la personne de sa gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 16]

représentés par Maître Nathalie FAULIOT-HAUCHARD,avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0802.

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/04836 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWWX7

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, la S.A.R.L. TIBI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 13]

représenté par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0179

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Léa GALLIEN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 10 Janvier 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [I], l’association Gestion [Localité 18] 41, la SCI Day, M. [Z] [P] et Mme [C] [S] épouse [P] (ci-après les consorts [P]) et la SCI Avenir des Batignolles sont copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 5].

Par acte d’huissier en date du 20 avril 2022, M. [K] [I], l’association Gestion [Localité 18] 41, la SCI Day, les consorts [P] et la SCI Avenir des Batignolles ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 31 janvier 2022.

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/04836 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWWX7

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mai 2024, M. [K] [I], l’association Gestion [Localité 18] 41, la SCI Day, les consorts [P] et la SCI Avenir des Batignolles demandent au tribunal de :

“Vu les articles 17, 18, 19 et 10.1 de la Loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété,

Vu les articles 7, 8, 17 et 50 du décret du 17 mars 1967 relatif au statut de la copropriété,

Vu les articles 514 et 700 du Code de Procédure Civile,

— Dire les requérants recevables et bien fondés en leur demande en annulation des décisions suivantes prises par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 31 janvier 2022 :

— n° 5 – approbation des comptes au 31/12/2020,

— n° 6, 6.A à 6.C – désignation de la société comme syndic, durée du mandat et fixation des honoraires du syndic,

— n° 9.1 – élection de M. [L] comme membre du conseil syndical,

— n° 9.2 – élection de M. [N] comme membre du conseil syndical,

À titre subsidiaire,

— Dire que le mandat du cabinet TIBI a pris fin lors de l’assemblée générale du 03 avril 2024 qui a rejeté la résolution n° 4 de désignation du cabinet TIBI comme syndic,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux requérants la somme globale de 4.800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

— Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Dire et juger que les requérants sont exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de toute quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— Désigner un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaire qui sera notamment chargé de convoquer et diriger l’assemblée générale afin que soit nommé, en bonne et due forme, un syndic, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demande au tribunal de :

“Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 17 mars 1967

— JUGER recevables et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER Monsieur [K] [I], l’Association GESTION VILLETTE 41, la SCI DAY, Monsieur [Z] [E] [P] Madame [S] et la « SCI AVENIR DES BATIGNOLLES » de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER Monsieur [K] [I], l’Association GESTION VILLETTE 41, la SCI DAY, Monsieur [Z] [E] [P] Madame [S], la « SCI AVENIR DES BATIGNOLLES » de leur demande d’annulation des résolutions 5, 6, 6A à 6C, 9.1, 9.2 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [I], l’Association GESTION VILLETTE 41, la SCI DAY, Monsieur [Z] [E] [P] Madame [S], la « SCI AVENIR DES BATIGNOLLES à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts :

— CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [I], l’Association GESTION VILLETTE 41, la SCI DAY, Monsieur [Z] [E] [P] Madame [S], la « SCI AVENIR DES BATIGNOLLES à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [I], l’Association GESTION VILLETTE 41, la SCI DAY, Monsieur [Z] [E] [P] Madame [S], la « SCI AVENIR DES BATIGNOLLES au paiement des entiers dépens;

— Et JUGER que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître [G] [U] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.”

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 10 janvier 2025 a été mise en délibéré au 4 avril 2025, prorogé au 25 avril 2025.

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/04836 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWWX7

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MOTIFS

Sur la demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 31 janvier 2022

Les demandeurs sollicitent l’annulation des résolutions n°5, 6, 6A à 6C, 9.1 et 9.2 de l’assemblée générale du 31 janvier 2022, en invoquant l’irrégularité de la convocation à cette assemblée générale.

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

A la lecture de l’article 42 susvisé, un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines décisions.

En revanche, ces dispositions n’interdisent nullement, contrairement à l’analyse du syndicat des copropriétaires, à un copropriétaire d’invoquer les irrégularités de la convocation à l’assemblée générale mais en limitant ses demandes d’annulation pour les seules résolutions auxquelles il est opposant ou défaillant.

En effet, une telle position revient à rajouter une condition de l’action en nullité des délibérations de l’assemblée générale qui n’existe pas dans les textes.

L’article 42 a, au contraire pour effet, d’interdire à un copropriétaire, alors même que l’intégralité de l’assemblée pourrait être affectée de nullité, de solliciter l’annulation des résolutions auxquelles il n’aurait pas été opposant ou défaillant.

Tel est le cas en l’espèce, les demandeurs n’ayant aucun intérêt à solliciter l’annulation des résolutions pour lesquelles ils ont voté.

Il est constant que les demandeurs ont participé à l’assemblée générale querellée mais ont bien la qualité de copropriétaires opposants s’agissant des résolutions dont ils réclament l’annulation.

Il s’ensuit que les demandeurs sont fondés à n’invoquer que la nullité de certaines résolutions pour des motifs d’irrégularité de convocation et il ne saurait leur être imposé de réclamer la nullité dans sa totalité de l’assemblée, qu’ils ne peuvent d’ailleurs pas solliciter, ayant voté en faveur de certaines résolutions.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandeurs ne sont plus dans les délais pour contester l’intégralité de l’assemblée générale. Cependant, il convient de relever qu’il ne démontre pas qu’un délai supérieur au délai légal s’est écoulé entre la notification du procès-verbal d’assemblée générale et l’assignation en justice. Il est au contraire démontré, par la pièce n°4 produite par les demandeurs, que M. [K] [I] a reçu la copie du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2022 le 24 février 2022, étant rappelé que l’assignation a été délivrée le 20 avril 2022.

En l’espèce, il est constant que le mandat de syndic, la SARL Tibi, avait pris fin au moment de la convocation de l’assemblée générale du 31 janvier 2022 de sorte que celui-ci n’avait plus personnellement qualité pour la convoquer. Il n’est par ailleurs pas contesté que le mandat des membres du conseil syndical avait expiré à cette date.

Le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse mentionne que : “Au préalable, l’assemblée générale du 18 février 2021 avait désigné la SARL Tibi pour une durée allant du 18 février au 17 octobre 2021. Aucune assemblée na été convoquée par ce synidc qui n’a donc plus de mandat depuis le 17 octobre 2021 et n’ayant plus qualité, il ne peut plus convoquer aujourd’hui une quelconque assemblée générale. Pour éviter que l’assemblée ne se retrouve chez un administrateur judiciaire, le président du conseil syndical ainsi que tous les autres membres de ce conseil syndical ont décidé conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967 de convoquer une assemblée générale spéciale, à leurs frais, pour nommer un syndic.”

Les demandeurs soutiennent qu’il ressort dispositions de l’article 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 que dans l’hypothèse où une assemblée serait convoquée à l’initiative d’un copropriétaire au motif que le syndicat est dépourvu de syndic, ce ne peut être qu’aux fins de désignation d’un nouveau syndic et en aucun cas pour un autre ordre du jour.

Les demandeurs indiquent qu’il apparaît clairement que le syndic dont le mandat avait pourtant expiré a géré la préparation de l’assemblée et l’envoi des convocations.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les copropriétaires étaient parfaitement fondés à convoquer l’assemblée générale, à défaut de syndic dans la copropriété, dans la mesure où l’assemblée prévoyait expressément la désignation d’un syndic. Il mentionne que le règlement de copropriété prévoit que l’assemblée générale peut être convoquée par un copropriétaire.

En droit, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : “Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires. A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.”

Ce texte dépourvu d’ambiguïté mentionne exclusivement la possibilité pour un copropriétaire de convoquer l’assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que la SARL Tibi, qui ne disposait plus de mandat pour ce faire, a géré la préparation de cette assemblée et il résulte du procès-verbal d’assemblée générale que l’assemblée a été convoquée par le président du conseil syndical ainsi que tous les autres membres de ce conseil, alors qu’elle n’avait pas pour seul objet de nommer un syndic mais de prendre de prendre diverses résolutions pour la gestion de la copropriété, de sorte que l’article 17 de la loi de 1965 n’a pas d’application.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande d’annulation des résolutions n°5, 6, 6 A à 6C, 9.1 et 9.2 de l’assemblée générale du 31 janvier 2022.

Sur la demande de désignation d’un administrateur judiciaire

Les demandeurs n’exposent pas sur quel fondement juridique ils sollicitent la désignation, par le tribunal judiciaire, d’un administrateur provisoire, alors que le décret du 17 mars 1967 encadre très strictement cette possibilité.

Par conséquent, il convient de rejeter cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts fondée sur le caractère abusif de la procédure engagée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe est tenu aux dépens.

Tenu aux dépens, il est condamné à verser aux demandeurs la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et débouté de sa demande formée à ce titre.

Compte tenu du sens de la présente décision, les demandeurs sont dispensés de participer à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation des résolutions n° 5, 6, 6 A à 6 C, 9.1 et 9.2 de l’assemblée générale du 31 janvier 2022 ;

REJETTE la demande de désignation d’un administrateur judiciaire;

REJETTE l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à verser à M. [K] [I], à l’association Gestion [Localité 18] 41, à la SCI Day, aux consorts [P] et à la SCI Avenir des Batignolles, ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE M. [K] [I], l’association Gestion [Localité 18] 41, la SCI Day, les consorts [P] et la SCI Avenir des Batignolles de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 17] le 25 Avril 2025.

La Greffière La Présidente