TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/54367 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77BS

N° : 11

Assignation du :

20 Juin 2025

[1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 décembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société PIERRE EXPANSION, représenté par la société Fiducial Gerance

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS – #L0301

DEFENDERESSES

La société DENTEXNASSO

[Adresse 1]

[Localité 8]

La S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ, prise en la personne de Maître [V] [I] en sa qualité d’administration judiciaire de la société Dentexnasso

[Adresse 2]

[Localité 7]

tous deux représentées par Maître Laurent AZOULAI, avocat au barreau de PARIS – #R0076

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par actes du 25 janvier 2021, la société AI3, venue aux droits de la société Foncière III Investissement par un avenant du 25 janvier 2021, a donné à bail commercial à la société Dentexnasso des locaux situés à l’intersection du [Adresse 4] [Adresse 5] et [Adresse 6] (correspondant au lot n°1, boutique au rez-de-chaussée), moyennant un loyer annuel de 140.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte de vente du 16 décembre 2021, la société Pierre Expansion est venue aux droits de la société AI3.

Par un jugement rendu le 24 mai 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Dentexnasso.

Par courrier recommandé du 12 juillet 2023, la société Pierre Expansion a régulièrement déclaré sa créance au passif de la société Dentexnasso pour la somme de 57.883,18 euros.

Par courriers des 12 juillet 2023 et 5 novembre 2024, la société Pierre Expansion a mis en demeure la société Dentexnasso de régler les loyers et charges dus postérieurement à l’ouverture de la procédure collective.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 22 janvier 2025, à la société Dentexnasso et à la société Ascagne AJ, en sa qualité d’administrateur judiciaire, pour une somme de 61.399,65 euros, au titre de l’arriéré locatif au titre du solde du 4ème trimestre 2024 et du 1er trimestre 2025.

Par acte du 20 juin 2025, la société Pierre Expansion a fait assigner la société Dentexnasso et la société Ascagne AJ, en sa qualité d’administrateur judiciaire, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Dentexnasso et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Dentexnasso à payer à la société Pierre Expansion la somme provisionnelle de 65.618,13 euros au titre de l’arriéré locatif dus pour la période du 25 mai 2023 au 30 juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

— condamner la société Dentexnasso au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société Dentexnasso au paiement d’une somme de 6.561,81 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la société Dentexnasso au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 6 novembre 2025, la société Pierre Expansion et la société Dentexnasso ont indiqué être d’accord sur une dette locative de 68.759,69 €, au jour de l’audience, et l’octroi de délais de paiement sur neuf mois, avec une clause de déchéance du terme, entraînant l’expulsion de la défenderesse et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, les dépens restant à la charge de chacune des parties et la demanderesse renonçant à ses demandes au titre de la clause pénale et de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 22 janvier 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Pierre Expansion n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, pour des causes postérieures à l’ouverture de la procédure collective, à savoir la somme de 61.399,65 euros au titre du 4ème trimestre 2024 et du 1er trimestre 2025.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 février 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 68.759,69 euros, arrêtée au 6 novembre 2025, 3ème trimestre inclus.

Les parties s’accordant sur le montant de la dette locative, il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 68.759,69 euros par provision, au titre de la dette locative au 6 novembre 2025, terme du 3ème trimestre inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Dentexnasso au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 61.399,65 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Compte tenu de l’accord du bailleur, il sera accordé à la défenderesse des délais de paiement qui auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de neuf mois à la société Dentexnasso pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société Dentexnasso sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Eu égard à l’accord trouvé entre les parties, les dépens seront laissés à la charge de la partie qui les a engagés.

La société Pierre Expansion a renoncé, selon les termes de l’accord conclu entre les parties, à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Dentexnasso à payer à la société Pierre Expansion la somme provisionnelle de 68.759,59 euros au titre de l’arriéré locatif au 6 novembre 2025, 3ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur 61.399,65 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Disons que la société Dentexnasso pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en neuf mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société Dentexnasso de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Dentexnasso et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir l’intersection du [Adresse 4] [Adresse 5] et [Adresse 6] (correspondant au lot n°1, boutique au rez-de-chaussée), avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

Laissons la charge des dépens aux parties qui les ont engagés ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 05 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ