TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/54416 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACM6

N° : 10

Assignation du :

13 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 janvier 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La S.C.I. FONCIERE ODÉ

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS – #C0081

DEFENDERESSE

La société [C] ET [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Rachel HARZIC, avocate au barreau de PARIS – #P0058

DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Suivant acte sous seing privé en date du 15 mars 1996, la SCI du [Adresse 1] a consenti une sous location à la société [C] et [X] pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 1996, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 300.000 Frs, payable trimestriellement et d’avance.

Suivant acte sous seing privé en date du 24 octobre 2006, la SCI Foncière ODÉ a renouvelé le sous bail commercial donné à bail à la société [C] et [X].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, la société Foncière ODÉ a assigné la société [C] et [X] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société [C] et [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société [C] et [X],

— la condamnation de la société [C] et [X] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 43.880,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles selon décompte arrêté au 31 mai 2025,

— la condamnation de la société [C] et [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au loyer normalement exigible, majorations incluses,

— la condamnation de la société [C] et [X] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions dévoppées oralement lors de l’audience du 28 novembre 2025, la société Foncière ODÉ, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, portant sa demande en paiement à la somme de 36.564,48 euros.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience, la société [C] et [X], représentée par son Conseil, soulève la nullité du commandement de payer et sollicite dire n’y avoir lieu à référés. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la demanderesse à justifier du calcul de l’indexation du loyer et à transmettre les justificatifs de régularisation de charges, outre la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Selon jurisprudence constante, il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer. Le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail .

La jurisprudence précise que le commandement doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances des sommes réclamées .Un commandement de payer imprécis et erroné visant la clause résolutoire ne saurait produire d’effet.

En l’espèce, par acte d’huissier du 17 mars 2025, la société Foncière ODÉ a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Si le commandement de payer a été délivré hors des horaires ou jours d’ouverture de la défenderesse, il n’est pas démontré que cela ressorte d’une intention volontaire de la bailleresse ce d’autant que rien n’empêchait la défenderesse d’aller récupérer l’acte à l’étude avec l’avis de passage dès le lendemain. La mauvaise foi de la bailleresse n’est dès lors pas caractérisée. Par ailleurs, le commandement de payer distingue les sommes dues au titre du loyer et celles dues au titre des taxes foncières, et précise les périodes correspondantes. Les quittances de loyer versées aux débats témoignent de l’absence de charges imuputées au preneur et il ne saurait dès lors être reproché à la bailleresse de ne pas avoir fait figurer les charges dans le commandement. Enfin, aucune pièce n’est produite par la défenderesse de nature à démontrer que celle-ci se serait interrogée avant l’audience sur l’indexation appliquée par la bailleresse. Le décompte doit dès lors être considéré comme suffisamment précis.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les parties font part de leur accord quant au principe de l’octroi de délais. Si la demanderesse sollicite que les délais soient circonscrits à une période de 12 mois, l’ancienneté du bail commande de faire droit à la demande sur 24 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Lorsqu’un contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat

En l’espèce, le contrat de renouvellement de sous bail commercial prévoit une clause d’indexation automatique du loyer à la date anniversaire de la prise d’effet de la sous location proportionnellement aux variations de l’indice trimestriel du coût de la construction. La société défenderesse ne produit aucune pièce de nature à démontrer que cette indexation ait été effectuée de manière erronée.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société Foncière ODÉ n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 36.564,18 euros au terme de novembre 2025.

La société [C] et [X] sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 36.564,18 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025.

3/ Sur les demandes reconventionnelles

Sur les justificatifs de l’indexation

Le contrat de renouvellement de sous location et le contrat de sous location contiennent tous deux la clause automatique d’indexation du loyer énoncée de manière précise et circonstanciée, permettant ainsi à la défenderesse d’apprécier le calcul effectué par le bailleur.

La société [C] et [X] sera donc déboutée de sa demande de justificatifs du montant du loyer indexé.

Sur les justificatifs de charges

Aux termes de l’article 145-40-2 du Code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En l’absence de charges portées au débit du compte locataire de la défenderesse, à l’exception des taxes foncières justifiées, la demande apparaît sans objet et la société [C] [X] en sera déboutée.

4/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société [C] et [X] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande tendant à voir constater la nullité du commandement de payer;

Condamnons la société [C] et [X] à payer à la société Foncière ODÉ une provision de 36.564,18 euros (trente six mille cinq cent soixante quatre euros dix huit centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme de novembre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025;

Accordons à la société [C] et [X] un délai de grâce pour se libérer et dit qu’elle devra s’en acquitter par 24 paiements mensuels successifs d’un montant de 1.523 euros (mille cinq cent cent vingt trois euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la société [C] et [X] devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons en cas de résiliation la société [C] et [X] à payer à la société Foncière ODÉ une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Déboutons la société foncière ODÉ ede sa demande de production des justifications d’indexation et de charges;

Condamnons la société [C] et [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 mars 2025;

Condamnons la société [C] et [X] au paiement à la société Foncière ODÉ de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 6] le 09 janvier 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY