Min N° 25/00276

N° RG 24/05129 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDX6H

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [Y] [I] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [I] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 22 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [I] [K]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2024, Madame [G] [W] a donné à bail à Monsieur [Y] [I] [K] un logement meublé et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 800 euros, et 100 euros de provisions sur charges.

Par acte du 18 mars 2024, la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s’est portée caution des engagements du locataire Monsieur [Y] [I] [K], dans le cadre du dispositif VISALE, mis en place par les pouvoirs publics, pour sécuriser les loyers dans le parc locatif.

La bailleresse a fait jouer à plusieurs reprises la garantie de la caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour non-paiement des loyers, laquelle en a reçu quittance subrogatoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [Y] [I] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.850 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 21 août 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Y] [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Recevoir la SAS Action logement en son action, et l’en déclarer bien fondée,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, condamner Monsieur [Y] [I] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4.650 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 août 2024 sur la somme de 2.850 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 31 octobre 2024.

A l’audience du 22 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient les termes de son assignation, et actualise sa créance à la somme de 6.621,45 euros arrêtée au 21 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, fait valoir les dispositions de l’article 2306 du code civil, et les stipulations de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, qui lui concèdent la qualité de subrogé dans les droits et actions de la bailleresse. La demanderesse soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [I] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 août 2024. A titre subsidiaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES souligne que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [Y] [I] [K] à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [I] [K] explique ne pas respecter son obligation contractuelle de paiement des loyers, car il a souscrit un bail pour un logement meublé, mais les meubles ne correspondent pas à ses attentes.

Il ajoute que le logement n’est pas adapté pour l’accueil de ses enfants, que des travaux doivent y être effectués, qu’il a sollicité la bailleresse mais celle-ci ne s’exécute pas. Il dit percevoir des revenus mensuels d’environ 3.000 euros, payer une pension alimentaire de 500 euros, et propose de s’acquitter de la dette à hauteur de 600 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Monsieur [Y] [I] [K] assigné à personne, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Sur le droit à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément aux stipulations de l’article 8-1 du contrat de cautionnement VISALE du 18 mars 2024 conclu entre la bailleresse Madame [G] [W] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle ».

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, avoir réglé les loyers et charges impayés pour la période d’avril à juillet 2024, et de septembre à décembre 2024, dus par le locataire Monsieur [Y] [I] [K].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de la bailleresse, Madame [G] [W], pour agir en justice à l’encontre du locataire Monsieur [Y] [I] [K] .

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 mars 2024, du commandement de payer délivré le 20 août 2024, des quittances subrogatives des 17 juillet, 20 septembre, 18 octobre, et 19 décembre 2024, du décompte de la créance actualisé au 21 janvier 2025, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [Y] [I] [K], invité à justifier de ses déclarations selon lesquelles le logement serait insuffisamment meublé et des courriers par lesquels il aurait sollicité la bailleresse pour l’exécution de travaux, ne s’est pas exécuté.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [I] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.621,45 euros, au titre des sommes dues au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 01 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 mars 2024 à compter du 02 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur [Y] [I] [K] justifie de sa situation personnelle et financière il ne démontre pas avoir repris le versement intégral du loyer courant. Les conditions légales d’obtention de délais de paiement ne sont donc pas remplies, il sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [I] [K] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 02 octobre 2024, Monsieur [Y] [I] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [I] [K] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [Y] [I] [K] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 août 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [Y] [I] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable l’action formée par la Société par action simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée dans les droits de la bailleresse, à l’encontre du locataire Monsieur [Y] [I] [K] ;

DECLARE recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 mars 2024 entre la bailleresse Madame [G] [W] d’une part, et Monsieur [Y] [I] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] [Localité 8], sont réunies à la date du 02 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [I] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [I] [K] à compter du 02 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] [K] à payer à la Société par action simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.621,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] [K] à payer à la Société par action simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [I] [K] de sa demande d’exception d’inexécution ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [I] [K] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] [K] à payer à la Société par action simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 août 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE