TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître PERACCA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01965 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OCC

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet CAPILLON & MARTINS, SARL,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté apr Maître PERACCA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1505

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [J],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 15 janvier 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01965 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OCC

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [J] est propriétaire des lots n°137, 138, 146, 147 et 148 dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété et par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic en exercice le cabinet CAPILLON et MARTINS a assigné M. [S] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

3194,95 euros au titre des charges suivant décompte au 19 janvier 2024, 159,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Appelée à l’audience du 24 mai 2024, l’affaire a été renvoyée aux fins de nouvelle signification.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la signification de conclusions à M. [S] [J] par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, selon les modalités prescrites par l’article 659 du code de procédure civile, et actualise ainsi sa demande concernant les charges à la somme de 3946,85 euros, selon décompte arrêté au 13 octobre 2024, les autres demandes demeurant inchangées.

A l’audience du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions, Il précise qu’un changement de syndic s’est opéré en 2022 pour expliquer la reprise de solde apparaissant sur le décompte. Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la copropriété.

Bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [S] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°137, 138, 146, 147 et 148 indiquant la répartition des tantièmes (48/65140èmes pour chaque lot), établissant la qualité de copropriétaire de M. [S] [J],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2024,les extraits du grand livre propriétaire des années 2021, 2022 et 2024les relevés individuels de charges et régularisations des années 2021, 2022, 2024, l’historique du compte du 16 juin 2022 au 1er janvier 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3354,55 euros au 1er janvier 2024 (dont 159, 60 euros de frais), ainsi qu’un relevé de compte faisant état d’un solde débiteur de 4106,45 euros au 1er octobre 2024 (dont 159, 60 euros de frais)les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mars 2022, 22 juin 2023 et 27 juin 2024 comportant :l’approbation des comptes des exercices 2021, 2022,le vote des budgets prévisionnels 2023 et 2024,le fonds travaux 2022, 2023, 2024 ;le vote des travaux ou opérations suivantes : portes ascenseurs (PV du 31 mars 2022 résolution 6), vidéo surveillance (PV du 31 mars 2022, résolution 7), remplacement des moteurs d’une porte automatique du parking (assemblée générale du 22 juin 2023, résolution 12), remplacement d’une section de colonne d’évacuation (assemblée générale du 22 juin 2023, résolution 13), réfection de dégradations dans le hall (assemblée générale du 22 juin 2023, résolution 14), travaux énergétiques en lien avec le chauffage électrique (assemblée générale du 27 juin 2024, résolution 17)les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les courriers de relance en date des 19 avril 2023, 30 mai 2023, 15 septembre 2023, 25 octobre 2023, 17 novembre 2023 et la mise en demeure par avocat de payer la somme de 3095,45 euros adressée le 20 novembre 2023 à M. [S] [J] (signée le 21 novembre 2023).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3946,85 euros portant sur la période allant du 1er avril 2021 au 13 octobre 2024 ; incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Sur les dommages-intérêts

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [S] [J] ne paye aucune charge de copropriété depuis le mois d’avril 2021. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [S] [J]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 159,60 euros se décomposant comme suit :

—  10,80 euros pour l’envoi de deux relances en date des 10 avril et 30 mai 2024,

-52,80 euros pour l’envoi de deux mises en demeure en date des 15 septembre et 25 octobre 2024,

—  96 euros pour les frais de mise en contentieux.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de courriers et mises en demeures avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. Il n’est en outre pas indiqué que ces courriers ont été envoyés en recommandé. Enfin, rien n’indique que ces démarches traduisent des diligences particulières et non des actes élémentaires d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme globale de 2,40 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant à l’envoi de deux courriers.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic CAPILLON et MARTINS:

—  3946,85 euros (trois mille neuf cent quarante-six euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2021 au 13 octobre 2024 ; incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024,

—  2,40 euros (deux euros et quarante centimes) au titre des frais nécessaires,

—  500 (cinq cents) euros au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [S] [J] aux dépens,

CONDAMNE M. [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’immeuble sis [Adresse 5] ([Adresse 7]), pris en la personne de son syndic CAPILLON et MARTINS la somme de 1000 (mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière La juge