TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 25/00239 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPBP

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT AVANT-DIRE DROIT

rendu le 04 décembre 2025

DEMANDERESSE

LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE

RCS DE [Localité 15] : 382 900 942

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049 (avocat postulant) et par M^e Elise BARANIACK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #PB 173 (avocat plaidant)

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [U]

né le [Date naissance 2] 1984 à [Localité 19] (CHINE)

[Adresse 5]

[Adresse 17]

[Localité 13]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [D] épouse [U]

née le [Date naissance 8] 1986 à [Localité 18] (CHINE)

[Adresse 5]

[Adresse 17]

[Localité 13]

non comparante, ni représentée

Le Comptable du Service des Impôts des Particuliers de [Localité 16] [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 13]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à :

M^e CASSEL

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e BILSKI CERVIER

Le :

Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 15] ITALIE sise [Adresse 9], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER

[Adresse 4]

[Localité 12]

ayant pour conseil M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

non comparant, ni représenté

Décision du 04 Décembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 25/00239 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPBP

Syndicat des copropriétaires secondaires sous-sols de la Résidence [Localité 15] ITALIE sise [Adresse 10], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER

[Adresse 4]

[Localité 12]

ayant pour conseil M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

non comparant, ni représenté

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 23 octobre 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

réputé contradictoire

susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière en date du 16 mai 2025, publié le 3 juillet 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 15] 2, la société Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à M. [K] [U] et Mme [P] [D], situés au [Adresse 6], et plus amplement décrits dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l’exécution.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, le créancier poursuivant a assigné M. [U] et Mme [D] devant le juge de l’exécution en vente forcée des droits immobiliers saisis, sollicitant que sa créance soit mentionnée pour la somme de 242 954,81 euros arrêtée au 14 mars 2025 et demandant que soit autorisée une publicité sur Internet.

Par actes des 31 juillet 2025, l’assignation a été dénoncée au comptable du service des impôts des particuliers de [Localité 16] et au syndicat des copropriétaires de la résidence principale [Localité 15] [Adresse 14] [Adresse 9].

Le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 15] Italie sise [Adresse 9] et le syndicat des copropriétaires secondaires sous-sols de la résidence [Localité 15] Italie sise [Adresse 10] ont déclaré leurs créances le 30 septembre 2025.

Seule le créancier poursuivant était représenté à l’audience du 23 octobre 2025.

Cités par remise de l’acte selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, les débiteurs saisis n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions du créancier poursuivant, il est fait référence au contenu de l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon les articles L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à la saisie de tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu'“à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée”.

Aux termes de l’article L. 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Aux termes d’un arrêt du 12 avril 2023 (2e Civ., 12 avril 2023, pourvoi n° 21-14.540, publié), se référant expressément à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne et notamment à un arrêt du 26 janvier 2017 (CJUE, arrêt du 26 janvier 2017, Banco Primus, C-21/14), la Cour de cassation a jugé que, lorsqu’il est saisi d’une contestation relative à la créance, le juge de l’exécution est tenu, même en présence d’une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée sur le montant de la créance, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, pour autant qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, sauf s’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée qu’il a été procédé à cet examen.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (1re Civ., 22 mars 2023, n° 21-16.044, publié), statuant au visa de l’article L. 132-1 du code de la consommation, alors applicable (repris à l’article L. 212-1 susvisé), la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

A notamment été jugée abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées dans un délai de quinze jours (1re Civ., 29 mai 2024, pourvoi n° 23-12.904, publié).

Dans un arrêt du 15 juin 2023 (C-520/21, Bank M.), la CJUE a dit pour droit qu’une clause contractuelle déclarée abusive doit être considérée comme n’ayant jamais existé, de sorte qu’elle ne saurait avoir d’effet à l’égard du consommateur. Le contrat doit subsister en principe, sans aucune modification autre que la suppression des clauses abusives.

Enfin, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 11 juillet 2024 précité, le titre exécutoire est privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite et le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi.

En l’espèce, la demanderesse fonde les poursuites sur un acte de prêt notarié du 8 juin 2017, aux termes duquel elle a consenti un prêt de 200 000 euros à M. [U] et Mme [D], remboursable en 25 ans, au taux effectif global de 3,05 % l’an.

Aux termes de l’offre de crédit du 28 avril 2017, annexée à cet acte, il est notamment prévu (P. 8) que le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite à l’emprunteur, notamment en cas de « défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure de régler les sommes dues restée infructueuse ».

Au regard des textes et de la jurisprudence rappelés ci-dessus, cette clause est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment de l’emprunteur, ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Elle pourrait donc d’office être déclarée abusive et réputée non écrite, de sorte que seules seraient exigibles les échéances du prêt échues et impayées.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, il convient d’inviter le demandeur à faire valoir ses observations sur ce moyen relevé d’office et sur le montant de la créance susceptible de fonder la mesure de saisie immobilière dans l’hypothèse où la clause de déchéance du terme serait déclarée abusive et, comme telle, réputée non écrite.

Le créancier poursuivant est invité à produire un décompte actualisé des échéances échues et impayées du prêt litigieux.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats,

Invite le créancier poursuivant :

— à faire valoir ses observations sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme stipulée au contrat de prêt et sur le montant de la créance susceptible de fonder la mesure de saisie immobilière dans l’hypothèse où la clause de déchéance du terme serait réputée non écrite,

— à produire un décompte actualisé des échéances échues et impayées du prêt litigieux,

Renvoie l’affaire et les parties à l’audience du jeudi 8 janvier 2026 à 9h30,

Réserve les dépens.

La Greffière La Juge de l’Exécution