TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 24/01291

N° Portalis 352J-W-B7I-C32KK

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Novembre 2025

DEMANDERESSES

Madame [Z] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [O] [E] [F]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [N] [E] [F]

[Adresse 7]

[Localité 8] [Localité 10] (MEXIQUE)

représentés par Maître Carole FROSTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G262

DÉFENDERESSE

La société [9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine GOUET JENSELME, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0569

Décision du 19 Novembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/01291 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32KK

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 19 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 20 septembre 2022, Madame [Z] [F], Madame [O] [E] [F] et Madame [N] [E] [F], ci-après les consorts [F], ont conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement avec la SCCV [9] portant sur le lot n°101 d’un projet de construction situé [Adresse 1] à [Localité 12], correspondant à un appartement de 42 m² avec terrasse, au prix de 485 000 euros.

Le délai d’exécution des ouvrages était fixé au 2ème semestre 2023 et les consorts [F] ont déposé la somme de 24 250 euros entre les mains de Maître [P] [H] à titre de dépôt de garantie.

Le 24 mai 2023, les consorts [F] ont confirmé leur réservation « afin que la vente en état futur puisse être réalisée dans les meilleurs délais ».

Constatant que leur bien n’était toujours pas livré et par courrier recommandé du 25 juillet 2023, les consorts [F] ont résilié le contrat de réservation et sollicité la restitution du dépôt de garantie.

Puis, par courrier recommandé du 17 octobre 2023, elles ont mis en demeure la SCCV [9] de leur restituer le dépôt de garantie.

Estimant que l’acte de vente n’était pas signé du fait du vendeur au regard du retard de livraison et par exploit d’huissier du 24 janvier 2024, les consorts [F] ont fait assigner la SCCV [9] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de restitution du dépôt de garantie.

Dans leurs conclusions en réponse n°1, signifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, les consorts [F] demandent au tribunal de :

Condamner la SCCV [9] à verser à Madame [Z] [F] la somme de 12.125,00 euros, augmentée des intérêts à compter du 26 octobre 2023,Condamner la SCCV [9] à verser à Madame [O] [E] [F] la somme de 6.062,50 euros, augmentée des intérêts à compter du 26 octobre 2023,Condamner la SCCV [9] à verser à Madame [N] [E] [F] la somme de 6.062,50 euros, augmentée des intérêts à compter du 26 octobre 2023,Débouter la Société [9] de sa demande reconventionnelle de condamnation formée à hauteur de 36.000 Euros et à parfaire au titre d’une prétendue perte de valeur locative,Débouter la Société [9] de sa demande reconventionnelle de condamnation formée à hauteur de 7.020 Euros au titre des travaux modificatifs ,Condamner la SCCV [9] à payer à Madame [Z] [F], Madame [O] [E] [F], et Madame [N] [E] [F], chacune, la somme de 5.000 €à titre de dommages et intérêts,Condamner la SCCV [9] à payer à Madame [Z] [F], Madame [O] [E] [F], et Madame [N] [E] [F], chacune, la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ,Condamner la SCCV [9] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Carole FROSTIN conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans ses conclusions, signifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, la SCCV [9] demande au tribunal de :

Rejeter toutes les demandes des consorts [E], Les Condamner à payer à la société [9] la somme de 36 000 € sauf à parfaire, Subsidiairement les condamner à lui payer la somme de 7020 € au titre des travaux modificatifs, Condamner les consorts [E] à payer à la société [9] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 1er octobre 2025.

Décision du 19 Novembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/01291 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32KK

A l’audience du 1er octobre 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le dépôt de garantie

Les consorts [F] sollicitent, au visa des articles 1601-1 du code civil, L.261-11, R.261-28 et R.261-31 du code de la construction et de l’habitation, la restitution du dépôt de garantie qu’elles ont versé, le délai de livraison ayant été unilatéralement décalé par le réservant au 4ème trimestre 2024 sans qu’elles n’en aient été informées. Ce recul de plus d’un an de la date prévisionnelle de livraison caractérise selon elles une modification substantielle des termes du contrat affectant un élément déterminant de leur consentement. Elles rappellent qu’elles ont bien adressé leur demande de restitution du dépôt de garantie visant la modification substantielle du délai prévisionnel de livraison par courrier recommandé du 25 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article R.261-31 susvisé, de sorte que le réservant aurait dû le leur restituer dans un délai de trois mois à compter de cette date et qu’elles sont bien fondées à solliciter les intérêts sur cette somme à compter du 26 octobre 2023.

Sur la novation du contrat qui leur est opposée en défense, les consorts [F] soulignent :

en premier lieu, l’irrégularité formelle du contrat préliminaire de réservation de nature à entraîner sa nullité en application des articles L.261-10 et R.261-26 du code de la construction et de l’habitation en ce que le contrat fait peser sur les réservataires l’engagement de signer l’acte authentique avant le 2ème trimestre 2022, ce alors même que le contrat de réservation est postérieur à cette échéance,en second lieu, l’irrégularité du dépôt, qui excède le maximum de 5% du prix de vente évoqué à l’article R.261-28 d’ordre public du code de la construction et de l’habitation, en troisième lieu, la portée limitée du document intitulé « confirmation de réservation en état futur d’achèvement », qu’elles ont signé au mois de mai 2023 en espérant légitimement que la vente serait conclue dans les semaines suivantes et sans avoir été informées du décalage de plus d’un an de la date de livraison de leur bien, information déterminante de leur consentement à cette confirmation, en dernier lieu, le caractère inopérant du moyen tiré de la demande de travaux modificatifs, qui ne constitue aucunement une novation du contrat de réservation puisque ces travaux ont été proposés à titre gracieux en compensation de la différence de métrage en leur défaveur et avant même la signature du contrat de réservation,de sorte que la confirmation de réservation ne peut en aucun cas emporter novation.

Sur les causes extérieures et légitimes justifiant le retard de livraison qui leur sont opposées en défense, les demanderesses, après avoir relevé que l’existence du retard et a fortiori ses causes n’ont pas été portées à leur connaissance et rappelé les termes de l’article « Délai d’exécution des ouvrages » du contrat de réservation, observent que certaines causes de retard invoquées en défense ne sont pas énumérées dans cette clause de majoration de délai tels que les délais procéduraux de désignation et d’intervention de l’expert judiciaire pour le référé préventif, le délai d’autorisation d’implantation sur la voirie, le délai de délivrance de la garantie de parfait achèvement et les difficultés d’approvisionnement liées à la guerre en Ukraine, outre qu’aucun justificatif n’est rapporté et qu’aucun lien direct n’est caractérisé entre des causes légitimées par cette clause et le retard enregistré.

En défense, la SCCV [9] rappelle que les demanderesses ont signé un avenant de prorogation du contrat le 24 mai 2023 prévoyant une livraison du bien litigieux « dans les meilleurs délais », n’ont pas demandé une date de livraison butoir, et ont sollicité plusieurs modifications de plans, exécutés aux frais du maître d’ouvrage. Elle ajoute qu’il était évident que la livraison ne pourrait avoir lieu au 2ème semestre 2023, les travaux n’ayant pas commencé lorsque l’avenant a été signé. La défenderesse considère ainsi, au visa de l’article 1329 du code civil, que cet avenant prévoyant une livraison ultérieure et la demande de travaux modificatifs emportent novation du contrat de réservation, de sorte que la demande de restitution du dépôt de garantie est infondée.

La SCCV [9] expose en outre que le retard de livraison est imputable à des causes extérieures et légitimes tels que les délais procéduraux de désignation et d’intervention de l’expert judiciaire pour le référé préventif, le délai d’autorisation d’implantation sur la voirie, le délai de délivrance de la garantie de parfait achèvement, la nature du sol et sous-sol ayant entraîné plusieurs études de sol, les intempéries et les difficultés d’approvisionnement liées à la guerre en Ukraine, si bien qu’aucune indemnité n’est due aux réservataires conformément au contrat, dont elles ne sont pas fondées à solliciter la résiliation.

Sur ce,

L’article R.631-31 du code de la construction et de l’habitation énonce :

« Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire :

a) Si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire (…).

Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande ».

L’article 1329 du code civil dispose en outre que la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier.

En l’espèce, le contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement du 20 septembre 2022 stipule que le délai d’exécution des ouvrages est fixé au 2ème semestre 2023, délai de rigueur pour la livraison du bien objet de la vente.

Sous l’intitulé « Réalisation et modalités de la vente », s’il est indiqué que le réservataire s’oblige à demander la « réalisation des présentes et à signer l’acte authentique au plus tard le 2ème trimestre 2022 sous réserve de la réalisation préalable des conditions suspensives », il est également précisé que lorsque, après délivrance du permis de construire, établissement du projet d’acte, élaboration définitive du devis descriptif, des plans d’exécution et achèvement des fondations et au plus tard dans le délai ci-dessus fixé, le réservant sera en mesure de réaliser la vente, il en informera le réservataire par lettre recommandée avec accusé réception contenant un certain nombre de documents. Il l’invitera dans cette lettre à acquérir le bien réservé au plus tard avant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’émission de ladite lettre.

En outre, sous l’intitulé « Sort du dépôt de garantie », le contrat de réservation stipule qu’au cas où le réservant n’offrirait pas la vente dans le délai fixé ci-dessus, prolongeable d’un trimestre, le montant du dépôt de garantie serait restitué par le dépositaire au réservataire sur la demande de celui-ci sous réserve que le réservant justifie ne pas avoir offert la vente dans le délai ci-dessus.

Or d’une part, la SCCV [9] ne justifie pas avoir adressé aux consorts [F] de lettre les informant qu’elle était en mesure de réaliser la vente, et d’autre part, il est constant que le délai de livraison a été retardé de plus d’un an, Maître [R] [C], huissier de justice, ayant constaté le 30 octobre 2024 que l’immeuble litigieux était inachevé : absence de menuiserie extérieures, revêtement mural de finition absent, murs en façade manquants, présence d’étais de renfort.

Si la SCCV [9] invoque diverses causes légitimes de retard de livraison, elle n’en justifie d’aucune alors que la clause « Délai d’exécution des ouvrages » du contrat de réservation lui imposait notamment de justifier des intempéries par un relevé de station météorologique la plus proche, outre que certaines des causes qu’elle invoque, tels que les délais procéduraux de désignation et d’intervention de l’expert judiciaire pour le référé préventif ou le délai d’implantation sur la voirie ne sont pas énumérées dans cette clause « Délai d’exécution des ouvrages ».

Décision du 19 Novembre 2025

2ème chambre

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Il en résulte que l’absence de conclusion du contrat de vente dans le délai prévu par le contrat de réservation relève du fait exclusif du vendeur.

Si les consorts [F] ont effectivement signé un document intitulé « Confirmation de réservation en état futur d’achèvement » le 24 mai 2023, ce document n’emporte pas novation du contrat au sens de l’article 1329 du code civil dès lors qu’aucune volonté non équivoque des parties de substituer une nouvelle obligation à l’ancienne ne ressort des termes de ce document, aucune date de livraison n’étant précisée.

Il est à titre surabondant relevé que la SCCV [9] n’a pas informé les réservataires de ce qu’elle était en mesure de réaliser la vente entre la confirmation du 24 mai 2023 et leur courrier du 25 juillet 2023.

Par conséquent, ayant respecté les formalités de l’article R.631-31 du code de la construction et de l’habitation en sollicitant la restitution du dépôt de garantie par courrier recommandé du 25 juillet 2023, les consorts [F] sont bien fondées à se voir restituer ledit dépôt de garantie, augmenté des intérêts de retard à compter du 26 octobre 2023.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Les consorts [F] sollicitent également, au visa de l’article 1231-1 du code civil, la condamnation de la SCCV [9] à leur verser à chacune la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa résistance abusive à leur restituer le dépôt de garantie, dont elles sont privées depuis plusieurs mois.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la défenderesse, elles opposent que le dépôt de garantie est à la fois l’élément de concrétisation de l’engagement du réservataire dans l’opération, une garantie du réservant en cas de retrait du réservataire sans motif légitime et l’équivalent d’une indemnité d’immobilisation constituant le prix de la réservation et de l’exclusivité. Elles ajoutent que leur retrait était fondé sur un motif légitime tenant à la combinaison d’un décalage substantiel du délai de livraison et d’une absence d’information coupable du vendeur et que leur demande de restitution date du 25 juillet 2023, de sorte que la défenderesse ne peut soutenir avoir subi « un préjudice d’immobilisation du bien du montant de sa valeur locative », qui à le supposer avéré, ne résulterait que de sa propre résistance abusive à leur restituer le dépôt de garantie. Les demanderesses rappellent enfin que la venderesse envisageait de vendre le bien et non de le louer et qu’en tout état de cause, le bien litigieux est disponible à la vente, comme indiqué sur son site internet.

La SCCV [9] sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation des consorts [F] à lui verser la somme de 36 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation de son bien depuis le 29 septembre 2022 sur la base d’un loyer mensuel de 1 500 euros sur 24 mois. Elle précise que leur souhait de ne plus acheter le bien est sans lien de causalité avec le retard de livraison, dont elles avaient parfaitement connaissance.

Décision du 19 Novembre 2025

2ème chambre

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Sur ce,

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les consorts [F] étant bien fondées à se voir restituer leur dépôt de garantie, la SCCV [9] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

En outre, l’absence de restitution de ce dépôt de garantie pendant plus de deux ans engendre un préjudice pour les consorts [F] qui est déjà réparé par la condamnation de la SCCV [9] à l’intérêt légal, de sorte que leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre des travaux modificatifs

La SCCV [9] sollicite, à titre reconventionnel et subsidiairement, si la restitution du dépôt de garantie était ordonnée, la condamnation des consorts [F] à leur verser la somme de 7 200 euros au titre des travaux modificatifs qu’elle a pris en charge et dont elles sont à l’origine.

Les consorts [F] opposent que cette demande reconventionnelle n’est fondée ni dans son principe, ni dans son quantum et observent que la facture versée en défense concerne deux lots distincts, les lots n°101 et 102, outre qu’elle concerne une prestation de modification de plans et non de travaux modificatifs. Elles rappellent par ailleurs que lesdits travaux modificatifs ont été proposés à titre gracieux par la SCCV [9] en compensation de la différence de métrage observée sans que le prix ne soit pour autant diminué et qu’ils relevaient en toute hypothèse du bon sens puisqu’ils visaient à éviter des désordres futurs.

En l’espèce, dès lors que les consorts [F] sont bien fondées à se voir restituer leur dépôt de garantie, il n’y a pas lieu de les condamner à régler le montant des travaux modificatifs, qui ne sont par ailleurs pas justifiés par la SCCV [9].

En effet, la SCCV [9] verse aux débats une facture de [13] d’un montant de 7 020 euros au titre de la modification du plan des lots 101 et 202 du 25 août 2023, soit postérieurement à la demande de restitution du dépôt de garantie des consorts [F], et dont ces dernières justifient qu’elle a été consentie gracieusement par la défenderesse, la surface habitable du lot acquis étant finalement inférieure à celle stipulée dans le contrat de réservation.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande de la SCCV [9].

Décision du 19 Novembre 2025

2ème chambre

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Sur les demandes accessoires

La SCCV [9] sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Carole FROSTIN.

Elle sera également condamnée à verser aux consorts [F] prises ensemble la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il y a enfin lieu de rappeler au visa de l’article 515 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV [9] à restituer à Madame [Z] [F] la somme de 12 125 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023,

CONDAMNE la SCCV [9] à restituer à Madame [O] [E] [F] la somme de 6 062,50 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023,

CONDAMNE la SCCV [9] à restituer à Madame [N] [E] [F] la somme de 6 062,50 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023,

DÉBOUTE Madame [Z] [F], Madame [O] [E] [F] et Madame [N] [E] [F] de leur demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la SCCV [9] de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la SCCV [9] de sa demande au titre des travaux modificatifs,

CONDAMNE la SCCV [9] aux dépens,

DIT que les dépens pourront recouvrés directement par Maître Carole FROSTIN dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCCV [9] à verser à Madame [Z] [F], Madame [O] [E] [F] et Madame [N] [E] [F] prises ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 11] le 19 Novembre 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI