TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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Références : R.G N° N° RG 25/01024 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QUHH

JUGEMENT

DU : 11 Décembre 2025

S.A. 1001 Vies Habitat

C/

M. [C] [Y]

Mme [P] [H] épouse [Y]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 11 Décembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. 1001 Vies Habitat

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [C] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [P] [H] épouse [Y]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC au Cabinet LEGITIA

+ 1CCC à M. [Y]

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un bail conclu le 6 juin 2008, la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCILIEN, a donné en location à Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3].

A la suite d’un jugement rendu le 13 février 2014 par le tribunal d’instance d’EVRY et du non-respect des délais de paiement accordés, ce bail s’est trouvé résilié.

Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] se sont maintenus dans les lieux, moyennant le paiement d’une somme mensuelle actualisée de 539,36 € au titre du loyer, et d’une somme mensuelle actualisée de 214,15 € au titre des charges.

Deux emplacements de stationnements N° 17 et 31 situés à la même adresse sont également loués, moyennant des loyers mensuels actualisés de 46,64 € et 54,02 €, outre provision sur charges de 6,70 € pour chacun d’eux.

Le 30 août 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] un commandement de payer les loyers échus et de justifier de l’assurance, pour un montant en principal de 2 939,54 € selon décompte arrêté au 28 août 2024.

La société 1001 VIES HABITAT a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 6 novembre 2023, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La société 1001 VIES HABITAT a attrait Monsieur [K] [Y], par assignation délivrée le 16 mai 2025 à personne, et Madame [P] [H], épouse [Y], par assignation délivrée le 16 mai 2025 à domicile, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société 1001 VIES HABITAT sollicite de voir :

prononcer la résiliation des baux ;

ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu ;

condamner solidairement Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] au paiement des sommes suivantes :

3 381,19 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024 ;

une indemnité mensuelle d’occupation tant au titre du local d’habitation que des emplacements de stationnement d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, à compter des résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

390,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le 16 mai 2025, la société 1001 VIES HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 14 octobre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 9 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6 763,44 €.

Elle déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] et à la suspension des effets de la résiliation du bail. Elle souligne que l’attestation d’assurance n’a pas été produite par les défendeurs.

Monsieur [K] [Y], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative sous réserve de paiements intervenus avant l’audience et non compris dans le décompte produit par la société 1001VIES HABITAT. Il demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 150,00 € par mois en plus du loyer courant. Il sollicite également le maintien du bail afin de pouvoir rester dans le logement.

Monsieur [K] [Y] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

qu’il a l’intention de solder la dette d’ici le mois de janvier 2026 ;

qu’il est actuellement au chômage et perçoit des indemnités de 800,00 € par mois à ce titre ;

que Madame [Y] travaille dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et perçoit un salaire de 1 500,00 € ;

qu’ils ont deux enfants à charges, actuellement étudiants ;

qu’ils ne perçoivent aucune aide de la CAF.

Madame [P] [H], épouse [Y], bien que régulièrement convoquée, n’est ni comparante ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La société 1001 VIES HABITAT a été autorisée à produire un décompte actualisé et Monsieur [K] [Y] a été autorisé à produire une attestation d’assurance, par note en délibéré avant le 15 novembre 2025. Les parties ont été autorisées à répliquer au plus tard le 30 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 17 novembre 2025, la société 1001 VIES HABITAT produit un décompte actualisé arrêté au 17 novembre 2025 à la somme de 4 947,69 €, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, frais déduits, les paiements de 800, 500, 400, 400, 300 et 150 € évoqués à l’audience par Monsieur [K] [Y] ayant été déduits.

Par note délibéré reçue le 24 novembre 2025, Monsieur [K] [Y] produit une attestation d’assurance habitation.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l’existence des baux verbaux

Aux termes de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « le contrat de location est établi par écrit ».

Il est cependant admis que ces dispositions n’excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l’ensemble des exigences de cette même loi.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats le bail conclu le 6 juin 2008 entre les défendeurs et la société LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits de laquelle elle vient, concernant un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], ainsi que le jugement du 13 février 2014 rendu par le tribunal d’instance d’EVRY suspendant les effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail pendant les délais de paiement accordés. Il n’est pas contesté que les délais n’ont pas été respectés et que le bail s’est trouvé résilié. Néanmoins, il résulte du commandement de payer et de l’assignation délivrés aux défendeur que ceux-ci occupent toujours le bien.

En outre, il résulte du décompte produit par la société 1001 VIES HABITAT et non contesté par Monsieur [K] [Y] que des paiements réguliers interviennent de la part de ce dernier au titre du loyer et des charges du logement et de deux emplacements de stationnement.

De plus, à l’audience, Monsieur [K] [Y] n’a pas contesté être locataire du logement et des stationnements auprès de la société 1001 VIES HABITAT et a même sollicité le maintien des baux en cas de résiliation.

Il résulte de ces éléments que des baux verbaux ont été conclus entre les parties.

En conséquence, l’existence des baux verbaux est établie.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 220 du code civil, les époux sont solidairement obligés pour les dettes contractées pendant leur mariage qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants, même en l’absence de clause de solidarité insérée au bail.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats par note en délibéré un décompte arrêté au 17 novembre 2025 selon lequel au 14 octobre 2025, date de l’audience, (échéance du mois de septembre 2025 incluse) l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 4 518,92 €, frais déduits (438,80 €), les paiement de 800,00 €, 500,00 €, 400,00 €, 400,00 €, 300,00 € et 150,00 € effectués entre le 9 et le 14 octobre 2025 par les défendeurs ayant été déduits.

Malgré l’absence de la défenderesse, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société 1001 VIES HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 4 080,12 € actualisée au 9 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail d’habitation

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation des baux

Selon les articles 1217 et 1227 du code civil dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, le créancier d’une obligation peut demander en justice une résiliation judiciaire en cas d’inexécution contractuelle.

L’article 7, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 7, g), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, Monsieur [K] [Y] verse aux débats une attestation d’assurance habitation à compter du 14 octobre 2025, de sorte qu’il justifie respecter son obligation à ce titre depuis l’audience, mais pas pour la période antérieure. Néanmoins, le manquement ayant été régularisé, il n’est pas d’une gravité suffisante pour entraîner, à lui seul, la résiliation du bail.

En revanche, il ressort du décompte produit par la bailleresse que le solde locatif est débiteur depuis le début de l’année 2023, soit depuis presque trois années. Si des paiements réguliers permettant de diminuer l’arriéré sont intervenus tout au long de l’année 2024, force est de constater que les paiements sur l’année 2025 n’ont été que partiels, bien qu’à peu près réguliers chaque mois. Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] ont également fait un effort important de paiement juste avant l’audience. Néanmoins, leur dette locative reste importante. L’absence de paiement régulier des loyers et charges pendant plusieurs années caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant des baux, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et le prononce de la résiliation judiciaire

Il convient tout d’abord de préciser que la résiliation du bail étant ici fondée sur les textes du code civil, il ne peut être fait application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le juge peut accorder même d’office des délais de paiement sur 36 mois pour permettre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, l’article 1228 du code civil pose le principe selon lequel le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [K] [Y] a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150,00 € par mois pour apurer sa dette locative.

Il résulte du décompte produit que Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] effectuent des paiements réguliers même s’ils ne sont que partiels et qu’ils ont fait un effort important de paiement avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’engagement de Monsieur [K] [Y], il convient d’accorder à Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 150,00 € par mois pendant 24 mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Dans ces circonstances, la résiliation du bail et la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail ne seront prononcées qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la résiliation judiciaire sera prononcée, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, la société 1001 VIES HABITAT sera en droit d’exiger de Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] le paiement solidaire d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas d’expulsion le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande de suppression du délai avant l’expulsion en cas de non-respect de l’échéancier

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 dudit code précise que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. De plus, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] n’ont pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et leur mauvaise foi n’a pas été constatée. Dès lors, il n’y a pas lieu de supprimer le délai précité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société 1001 VIES HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation du bail d’habitation intentée par la société 1001 VIES HABITAT ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 4 080,12 € (quatre mille quatre-vingts euros et douze centimes) actualisée au 14 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 150,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement intégral de la dette selon les modalités ci-dessus et du paiement du loyer courant, ainsi que des charges locatives, à la date d’exigibilité, les contrats bail ne seront pas résiliés ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, demeurée infructueuse, Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société 1001 VIES HABITAT;

A défaut de respect de l’échéancier, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après la date de présentation d’une mise en demeure d’avoir à le respecter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux verbaux conclus entre la société 1001 VIES HABITAT et Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] concernant les locaux situés [Adresse 3] et deux emplacements de stationnement situés à la même adresse à compter du 11 décembre 2025 ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux à compter de la résiliation des baux, jusqu’à la libération effective des lieux ; au besoin CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] à payer à la société 1001 VIES HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

En tout état de cause :

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H], épouse [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 août 2024 ;

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE